全球这6大城市房地产泡沫风险最大

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在当今世界，约三分之一的发达国家债券收益率为负，投资房地产等有形资产仍然很受欢迎。根据瑞银集团的最新报告，全球一些金融中心城市的房地产市场过热，存在房地产泡沫的风险。

根据瑞银全球房地产泡沫指数，2016年加拿大温哥华在该指数中排名第一，随后是伦敦、瑞典、悉尼、澳大利亚、德国慕尼黑和中国香港。

温哥华的第一个芝加哥房价被低估了

该指数旨在追踪一些全球金融中心城市的房地产泡沫。根据该报告，在该指数追踪的18个城市中，泡沫指数大于1.5的城市，即存在泡沫风险的城市是温哥华、伦敦、斯德哥尔摩、悉尼、慕尼黑和中国香港。有7个城市的指数在0.5到1.5之间(房价被高估)，其次是旧金山、阿姆斯特丹、苏黎世、巴黎、日内瓦、东京和法兰克福。

该报告的作者Matthias holzhey在前言中说，这些城市的共同点是超低利率与实体经济的表现不一致。

相比之下，新加坡、波士顿、纽约和米兰的指数在-0.5至0.5之间，房价相对正常。芝加哥是唯一一个指数低于-1.5且房价被低估的城市。

根据该报告，自2011年以来，泡沫风险区城市的房价平均上涨了近50%，而其他城市的房价仅上涨了不到15%。这种差距部分是由当地经济增长和通货膨胀造成的。

第一份财务数据报告称，“全球豪宅同比增长约4%，以温哥华和上海为首”

在该指数中，温哥华房地产市场是近年来全球最热门的投资目的地之一。根据这份报告，自2014年底以来，温哥华的房价已经上涨了25%以上。

英国房地产服务机构奈特弗兰克(knight frank)最近发布的全球奢侈品指数显示，从去年6月到今年6月，温哥华的房价上涨了36.4%，成为全球上涨最快的城市。

温哥华当地居民无法承受高昂的房价。为了抑制海外房地产投机投资，温哥华从今年8月2日开始征收“外国人购房税”，并对在当地购房的外国人或外国企业一次性征收15%的房地产转让税。温哥华政府还计划对海外投资者实施第二波监管。温哥华市长表示，温哥华市计划从明年1月开始对空的房子征税，税率最高可达房子评估价值的2%,以促进约1万套空房子进入租赁市场。

香港的下降趋势

价格上涨通常是由乐观预期、外资流入和宽松的货币政策造成的。然而，薄弱的经济基础和快速上涨的房价将使当地房地产市场特别脆弱。

在今年的指数中，中国香港是唯一存在房地产泡沫风险的亚洲城市。根据该报告，经过多年的房价持续增长，中国香港的房价在2015年达到峰值，然后开始调整近10%。然而，香港的房价收入比和房价租金比仍创历史新高。房价的下降趋势也影响了租赁市场。自去年高峰期以来，香港的租金已经下降了8%。

香港人的实质收入增长已停滞多年。因此，在该指数追踪的18个城市中，香港的房价最低，人均居住面积只有14平方米。最近的房价下跌并没有给香港人带来多少快乐，因为在香港买一套60平米的房子的成本超过了18年的总收入。

尽管中国大陆不在瑞银的研究范围之内，但该报告的作者马蒂亚斯·霍尔哲(matthias holzhey)在序言中提到，中国市场的供给与持续需求相结合，为房价上涨提供了理想的温床。

同时，他表示，即使在房地产泡沫迹象最明显的城市，也不可能准确预测泡沫的发生和持续时间。房地产市场敏感而脆弱，供给的急剧增加、利率的提高或国际资本流动的变化都可能引发房价的大调整。