该卖股炒房还是卖房炒股？一文秒懂

本篇文章2078字，读完约5分钟

出售股票衍生出许多故事。从2014年年中到2015年年中，似乎有许多一夜暴富的故事；2015年年中之后，一夜之间出现了许多极端贫困的故事。就连段子寿都嘲笑说，最美的求婚是我买的房子，最彻底的离别词是我有一个沉重的位置。新来的司机害怕上错车，老司机只等倒车。现在国内的房地产市场已经恢复了人气，炒股理论又开始了。据说赚钱的总是少数人。看着股票市场空仓库数据的增加，房价像去年股市崩盘前夕一样疯狂，聪明的投资者能反其道而行之吗？

在今天的文章中，抱枕君特别邀请了苏宁金融研究所的左君毅研究员，就如何把握股市和房市的轮换周期，做好个人资产配置进行了探讨。总体思路是构建股票市场和住房市场的估值指标，然后利用股票市场和住房市场的相对估值来决定是卖出股票还是卖出房地产。

让我们先看看股票市场的估值指标。在这里，我们使用美联储模型来模拟股票市场的估值。具体来说，我们用上证综指的股息收益率减去10年期债券收益率来判断股市的估值。因为，从长远来看，股票赚取稳定的现金流入红利。如果股息收益率高于债券利率，投资者应该过度配置股市。

[股市处于悲观阶段]由于我国上市公司的股票股利太少，用这种方法计算的数据一直是负数。然后，对该数据进行一系列处理，包括剔除该数据的趋势因素(因为近年来上市公司的股利逐渐增加，但国债利率却有系统地下降)，然后将其标准化(计算该数据的Z值，即减去均值除以标准差)，最后将其乘以-1，使股市上涨时估值更高。最终数据如上图所示:可以看出，该方法计算的股市估值在[-2，2]之间波动，即一般在估值中心标准差的2倍以内波动(见上图)。当这个数据下降到-1时，我们可以开始关注股市中的逢低买入机会，这在历史上出现在2005年6月、2008年10月、2012年9月和2013年6月。目前，该数据的读数为-0.44，在-0.4和-1之间，非常适合启动固定投资，因为股市已经处于相对悲观的阶段。

(房地产市场已经处于昂贵阶段)让我们来看看房地产市场的估值。从长远来看，房价与居民的支付能力密切相关，后者一般考虑可支配收入和抵押贷款利率。因此，房价和可支配收入/抵押率可以用来评估房价，这相当于每月的可负担性指数。以上海为例，从长期来看，房价与可支配收入/抵押贷款利率之间存在相对稳定的关系(见上图)。图中横轴为上海市城镇居民可支配收入与抵押贷款利率之比(乘以100)，纵轴为上海市住宅平均价格，由住宅销售除以住宅销售面积得出，时间跨度为2003年第一季度至2016年第二季度。从图中可以看出，可支配收入/抵押率对房价的解释力达到90%。然后，我们可以将实际房价除以拟合房价的模型，再减去1，得到房价的高估程度。例如，根据计算结果，上海房价在今年第二季度末被高估了约11.4%。当然，从这些数据中获得的平均房价似乎很低。例如，今年第二季度末上海的平均房价只有25000元/套，这与直觉上的感觉有点不同，但这是目前可获得的时间序列最长的房价数据。

然后，上海和北京被高估的房价的平均值被用来代表整个被高估的房价。深圳没有被包括在内，因为深圳的住宅销售数据在数据库中仅始于2012年；只有一线城市的房价数据，是因为一线城市具有代表性，可以用来表达全国的周期性高低房价。然后，标准化数据，减去平均值并除以标准差(见上图)。可以看出，住房市场的估值一般在[-2，2]之间波动。一般来说，当住房市场估值接近1时，你可以开始考虑退出住房市场。历史上，这一时刻发生在2007年12月和2011年3月。目前，房地产市场的估值为0.86，已经处于相当高的区间。

[房地产投机还是股票投机？】如果我们把股市估值和楼市估值放在一起看，我们会发现2006年和2009年这两类资产的波动方向是一致的；自2014年以来，它们一直在反向波动。这表明流动性过剩和资本低利率开始导致资产价格的轮换，首先是股票市场表现优于住房市场，然后是住房市场表现优于股票市场。

[你能逐步退出房地产市场吗？]最后，从股市估值中减去房地产市场估值，看看哪一个更贵(见上文)。它们之间的差异也在-2和2之间波动，两个阈值，-1和1可以用来判断以后应该购买什么样的资产。例如，当股票市场和房地产市场的估值之差超过-1时，你可以考虑卖掉房子，交易股票。历史上，这一时刻发生在2005年9月和2013年6月。然后，在今年第二季度，两个估值读数之间的差值为-1.25，这意味着我们可以考虑逐步撤出房地产市场，将资金转移到被低估的股市。只要资金充裕的情况没有改变，资产价格就会无休止地轮换。所谓“风水轮流转，今天到我家来吧”。一旦房地产市场调整，资金肯定会回到股市的怀抱。

最后，我想说的是，投资为时间赚钱，而不是为盲目服从赚钱。从目前股市和房市的估值差异来看，股市的机会明显好于房市。只是每个人都在朝着正确的方向思考。跟随鱼群似乎是最省力、最简单的策略。但是赚钱从来都不是一件省力的事情。现在，房地产市场价格为5000英镑，股票市场价格为3000英镑。你想不想在房地产市场上做最后一搏？(苏宁金融研究所左君毅研究员)