杭州购房潮调查：这一波投资客与十年前完全不同

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中秋节期间杭州会下雨，但是主要建筑仍然挤满了人。来自上海的刘庄(化名)和他的朋友特地去了余杭和良渚，在余杭订了两套房子。刘庄认为，如果杭州向外发展，两个地区都有投资前景。与刘庄的想法一致，许多投资者在杭州买房，除了团购，还以自己的名义购买多套房子。

受限购传言的推动，9月18日，杭州售出2729套新房和1138套二手房，创下2016年新高。

业内资深人士任建刚认为，此次杭州购房潮与前10年的最大区别在于，引领购房潮的不是温州泰州的投资者，而是投入型投资者，他们被上海和江苏市场的资本溢出推至高潮，然后是浙江的本土投资者跟进。

购买结构的替换

G20、亚运会和外国投资者已经成为杭州楼市的关键词。当你进入销售办公室时，销售员会问你问题，你是本地人还是外国人？"温州的房地产投机者已经过去了."这位销售员说，从年初到现在，大部分房子都是外国人买的，而且都是当天签的，主要是上海、苏州、无锡、南京、合肥等地。一些顾客会多次来买房子。

《21世纪经济报道》记者在对神华板块房地产的实地调查中发现，该地区的可售房屋数量明显减少，投资促进中心御景湾(北校区)的毛坯房仍有少量供应，三栋装修后的高层建筑暂时未获得预售证书，因此下一批销售将是商铺和停车位；码头已进入关闭阶段，下一批货物的投放时间和价格尚未确定；还有荣鑫学院楼、碧桂园[-1.04%]西江月等项目在售，但一次只卖出30多套，价格以1000元/平方米的速度持续上涨。此外，在滨江锦绣城的现场，销售人员告诉前来咨询的买家，月底要出售的200多套房子只能由买家自己解决。

许多业内人士指出，今年上半年杭州经历了快速的去工业化，现在供不应求。与合肥类似，杭州的二手货价格和一手货价格也是上下颠倒的。

任建刚指出，杭州楼市在过去两年经历了四个阶段:第一个阶段是2014年底限购限贷政策出台后，杭州本地居民改善居住状况的局面出现，刚性需求上升。市场的特点是交易量稳步扩大，价格稳步上升。在第二波浪潮中，自2015年下半年以来，核心城市的房价迅速上涨，外国投资者开始寻找价格较低的杭州，此后，当地投资者纷纷效仿。这一阶段的特点是需求持续增加，热点板块中的热点房地产加速，价格开始上涨。在第三阶段，自2016年5月以来，核心城区的库存迅速下降，大量投资者进入市场，所以他们只需要尽快买房。市场特征是杭州的房地产市场价格已经被修正和恢复，远郊的价格已经上涨，二手房价格已经开始上涨。第四阶段，20国集团前后，杭州城市价值凸显，浙江本地投资者活跃，交易量扩大，各地区价格快速上涨。

分析师认为，外国投资购买比例过高将有助于消化短期库存。但是，从历史经验来看，一个地区的外国买家过度集中和投资购买比例过高往往会带来更多的后遗症，如未来二手房供应过剩和二手房集中销售，不利于市场的长期健康发展。

存货很匆忙

据中原地产研究中心统计，2016年前8个月杭州(不含富阳[-1.94%])商品房总成交量为133，562套，超过2015年的125，217套；截至8月底，杭州商品房库存为124，957套，回落至2014年5月的库存水平。其中，主城区有21，582套可售房屋。

杭州透明售房研究所所长方认为，今年以来，杭州房地产市场出现了许多积极的变化，但外国买家的数量增长迅速。8月份，外国买家的比例已达到33.8%；20国集团峰会后一周，外国买家比例达到39.3%，外国买家来源进一步扩大。

库存紧急情况开始在房价中显现。杭州8月份的平均成交价为18298元/平方米，比去年8月份上涨了19%。

9月18日下午，杭州市住房保障和房屋管理局发布了限购政策。从19日起，杭州市暂停向拥有一套或多套住房的非居民出售住房，包括新建商品房和二手房。根据“按市制定政策”的原则，该政策将限购的实施分为区域。

一家双赢机构的总经理张慧芳指出，近期杭州市场繁荣有三个原因:房价上涨、需求增加和供应加速下降。限购背后，杭州商品房库存紧张，供需矛盾凸显。

中原地产市场研究部分析师卢文喜指出，限购政策出台有两个原因:首先，杭州房价近期涨幅相对较快，尤其是20国集团前后，这是由规划等利好预期造成的。数据显示，7月份新建住房增加量在中国排名第七，二手房增加量在中国排名第四，8月份的增加量继续领先。

其次，杭州在高价土地数据方面领先全国。2016年杭州市出让土地中，单笔土地价值超过10亿元的有33块，占全国的近10%，其中地价超过100%的有7块，地价超过50%的有21块，位居全国前列。全年土地出让金达到1089亿元，同比增长210%。

卢文喜指出，一二线城市的政策趋势已经发生了变化:在最近的政治局会议上提到的资产已经去泡沫化，政策已经逐步实施，降低房地产行业杠杆率的政策正在密集出现。

然而，分析师认为，实际执行低于此前的市场预期。从心理影响来看，这代表着一轮收紧监管的开始。