北上深房价涨到20万元/平是合理的？

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可以合理地说，深圳北部的房价已经涨到了20万元，这将受到很多人的指责。

从感性的角度来看，明袁俊也希望房价能降下来，换成大房子。从理性的角度来看，只要房地产市场不会因为黑天鹅事件而崩盘，按照目前的趋势，20万元也不是不可能的。

今天我想谈谈四个逻辑:

1.从之前的货币发行趋势来看，不到5年m2就会翻倍。如果2020年的m2达到2015年的2-4倍，一线城市的房价肯定有可能翻一番。

2.从农耕文明到工业文明再到网络文明，世界似乎是“平坦”的，但贫富差距正在扩大。“金融+技术”的中心聚集了大部分财富和创造财富的机会，这导致了差异化。北而深就是这样一个中心。这是文明的最终状态，还是黎明明以前的过激行为？

3.如果每个人都把一栋房子视为投资产品，比如黄金和印度钻石，那么一个城市的房价收入比越离谱，就越值得投资。

4.底层工资的增长远远落后于房价和m2的增长。但是城市需要服务。低薪员工如何在一线过上体面的生活？这是决定这个城市未来的关键问题。

房价可能没有上涨，但有更多相应的货币

众所周知，m2基本上等于社会流通的货币。根据简单的理想模型:当m2是100亿时，你在银行存款100万，当m2变成200亿时，你的100万只值之前的50万。

当然，如果真的这么说的话，情况会稍微复杂一点，因为尽管m2已经发行，但经济也在增长，而且其中仍有实际的价值交换。

让我们用明袁俊的话来看一下1996年到2015年中国m2的变化:

让我们看看房价。

1996年，深圳新房价格为4800元/套；2006年是9230元/套；2015年，房价为33，426元/套。

1996年，北京商品价格为3869元/套；2006年为8077元/套；2015年，房价为29，967元/套。

让我们比较一下下表。你还认为一线城市的价格上涨令人愤慨吗？

如果m2继续增长，到2020年达到2015年的2-4倍，你认为一线房价有可能再次翻番吗？为什么很多人仍然觉得房价在上述比例下上涨过快？

有必要从两个角度来看待它:

首先，m2的增长速度远远快于gdp，gdp的增长速度也快于私人产业的发展速度

从下图可以看出，m2的增长快于gdp的增长，当然也快于许多人对整体经济的看法。国内生产总值的增长仍有许多基础设施。工业本身的增长可能低于国内生产总值。

工业从业者的感受是可以想象的。

其次，工资增长跟不上房价，也跟不上m2

深圳2006年的新房价格是1996年的1.92倍。2006年，深圳的年平均工资为35107元，是1996年的14507元的2.42倍。这也是为什么没有多少人说2006年房价高的原因。

2015年，深圳的新房价格是2006年的3.62倍。2015年，深圳的年平均工资为87132元，是2006年的35107元的2.48倍。这时，房价的涨幅已经远远高于工资。

另外，请注意房价是每平方，单价“10，000”乘以几十个几百平方数。薪水是一年一年的，这么多就是这么多。每平方米多一点会增加几倍的负担。如果你一步也赶不上，你可能永远也赶不上。

那么，为什么第三和第四条线的价格没有随着m2的增加而显著增加呢？这将涉及明袁俊将在下面谈论的主题。

财富的世界还没有变平，差距还在扩大

深圳北部的房价很高，有几万套，而三线和四线的房价很低，有几千套。为什么？

这种差异与m2无关，因为m2在中国是一样的。

这种现象并不是中国独有的。美国的纽约和日本的东京都有类似的现象。纽约中央公园周围的许多超级豪宅价值数千万美元，而其他城市的一栋大别墅价值数十万美元。

最近，明袁俊逐渐意识到这可能是文明进程中的一个阶段，而这并不是偶然的。因为当前的网络文明需要在国际金融中心发展，只有在国际金融中心才能有大的发展。

具体来说，人类文明经历了以下几个阶段:

1.农耕文明:气候决定一切，民族差距不大

以中国为例。中国古代的政治中心曾经是河南和陕西，这两个地方曾经是中国最富有的地方。为什么？由于古代那里的气候与现在不同，又温暖又潮湿，当时的财富来源主要是农作物和农业，它成为了中心。

后来，由于气候变化，南方变得比北方富裕。以大米为例，南方可以生产三季大米，而北方只能生产一季。南方每个季节都有丰富的农作物，但是北方冬天能种植的东西很少。

尽管如此，因为农作物可以在全国各地种植，我们之间没有很大的差距。明袁俊认为这是北朝经常统一全国的原因之一。

第二，工业文明:交通和人力资源是一切，有许多合格的城市

在农业文明的晚期，沿海港口开始享受交换的好处。

在工业文明中，交通成为一切。因为所有生产出来的商品都需要交换，所有原材料都需要从其他地方运过来。而且水路运输是最便宜的，你也可以直接坐船去国外。所以几乎所有的发达城市都是海滨港口、滨江城市、铁路线等等。这种趋势在英国和美国尤为明显。

然而，明袁俊认为，由于计划经济的原因，这种情况在中国早几十年并不明显。很多国有企业都在三、四线城市，虽然他们有各种不利条件，如交通不便，但他们仍然可以维护自己的产品，因为他们不需要市场竞争。然而，这种情况显然是不可持续的。中国东北今天是多么的萧条，中国大陆的三线城市是多么的孤独，这些都是例子。

第三，网络文明:它需要在一个金融中心发展，那里资源非常集中，合格的地方很少

如果我们说工业文明可以在任何低运输成本的地方建立。网络文明必须建立在各种资源非常集中的金融中心。

例如，在美国，有两个公认的金融中心，一个是纽约，另一个是硅谷。这两个地方现在每天都在争夺金融人才。纽约的创新以前无法与硅谷相比，但近年来正在迎头赶上。

广义的金融中心是指在宏观地理区域金融活动中起核心作用的大中型城市。金融中心是经济中心的最高形式。

金融中心形成的前提是:一方面，大量货币资金需要从生产和流通领域寻找投资场所；另一方面，生产和流通领域需要不断补充大量的货币资金用于经营。

因此，一个城市只有在拥有强大的经济实力并成为区域经济中心后，才能产生、积累和使用巨额资金，从而为金融中心的形成奠定基础。一般来说，金融中心的形成需要满足以下条件:

1 .有完善的基础设施，创造良好的流通环境，并有高效率

资本流动必须有足够和迅速的信息服务来保证，因此要求城市提供完善的交通和通信基础设施，创造良好的流通环境，并吸引尽可能多的银行和金融机构在城市运营。

要改善设施，必须有足够的人员和后勤支持。例如，如果你想每2分钟开通一个地铁网络，这个城市至少要有几百万人。

2有必要聚集足够数量的金融机构

3 .依靠国家或地区的经济实力

如果美国的经济实力不好，就不可能有纽约，如果中国的实力不好，就不可能有上海和深圳。

4 .国家或地区政府有政策保护

深圳证券交易所和上海证券交易所在打造城市金融中心方面发挥着不可替代的作用。

5 .具有城市或地区科技创新能力

金融投资创新产业，创新产业发展后回馈金融，形成良性循环。北京和深圳的各类创新企业都很有代表性。

6 .具有优越的地理位置和自然环境

上述聚会只有在优越的地理位置上才能完成。良好的自然环境可以吸引足够多的人。

很少有城市满足所有上述条件。香港被公认为全球金融中心，北京、上海和深圳被公认为全国三大金融中心。

以前，有些人认为随着科学技术的发展，每个人都可以在家工作，他们可以在几千英里之外无障碍地交流，所以没有空的限制，他们可以在家乡创办高科技企业。

现在看来，这个想法还是太理想化了。至于将来是否会实现，明袁俊并不知道。

在网络文明下，创新和金融创造财富最快。每年有多少亿万富翁出生在硅谷，每年有多少亿万富翁被新的第三届董事会创造出来，这些都是可以统计和看到的。金融中心是人们聚集的地方。

在这种情况下，金融中心城市的房价飙升就不足为奇了。

有些人可能会说房子是为了生活。从使用价值来看，尤其是租金，一线房价简直不合理。现在明袁俊开始谈论这个话题。

与印度投资署相似，收入比率高得惊人的地方值得投资

一片DIA卖几千、几百万，而其他的卖几十万、几百万。每个人仍然认为这是值得的。事实上，DIA不能吃也不能喝，它的实用价值相当有限。

据说DIA早期的产量很大，价值不高。一个家庭买下了非洲几乎所有的钻石矿，并开始做两件事:

严格控制每年销售的DIA数量

宣传DIA是爱情的象征，让人们接受婚姻必须有DIA

因此，印度的价格迅速上涨。现在，当中国人结婚时，他们几乎都想买DIA戒指。

事实上，这房子类似于DIA:

首先，一线城市的土地非常有限，地方政府严格控制，所以每年只能卖这么多，非常稀缺。

其次，房子是婚姻的标准，在中国根本不需要宣传。每个人，尤其是岳母，几乎都有一个共同的理解。

如果每个人都把房子视为投资产品，那么在这个时候，房价收入比等指标就没有用了，这就进入了另一个逻辑。

三线城市的房价并不离谱，因为它们是实用的住宅商品，所以投资应该谨慎。房价和收入之间有很大的差距。还有一个市场，房子已经成为一种投资产品，值得投资。

要发展一线城市，必须解决低收入人群的住房问题

那么，一线城市的房价太高了，有什么隐忧吗？

明袁俊认为，最大的问题在于如何解决低收入人群的住房问题。

一个城市要正常运转，不可能只有高产业，而必须有其他产业，特别是服务业和其他第三产业。如何解决这些低收入人群的住房问题是一个大问题。

以深圳为例，一些外国学者认为深圳的房价和租金太高，会成为“空市”,并被嘲笑。那是因为他不在城里，不知道深圳有很多便宜的村庄。但是现在深圳的村庄越来越少了。

深圳当地的住房保障体系，如廉租房和微利房，解决了部分低收入户籍人口的住房问题。然而，许多服务人员甚至没有大学文凭或中级技术证书。无论深圳的户籍政策有多宽，他们都无法深入家庭。

在城市中的村落逐渐消失后，如何解决这些人的住房问题是必须考虑的，开发商也可以考虑他们能否以半公开、半市场化的方式解决相关问题。没有这些基层工人，估计这个城市所有的便利和美丽都会消失。

也许在未来，当文明进一步发展，每个人都聚在一起时，它对文明的发展将没有任何意义，合作可以在千里之外创造新的技术和模式，创造巨大的价值。

那时，人类将会分散，每个人都能买得起大房子。明·袁俊认为，当人们研究当时的历史时，他们可能会认为今天是荒谬的。