京沪永远涨？看一线楼市需要注意八个细节

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十多年来，一线城市的住宅房地产市场一直在上涨。面对市场强大的情感力量，没有人敢轻易判断短期价格趋势。

然而，信达证券首席策略师陈家和提醒，由于租赁市场的高商品性和低投资性，租金比房价更能反映市场平均需求，租金也是房价长期波动的中心轨迹。目前，两者之间存在偏差，这不是一个好现象。

此外，人口和城市化对房价的影响不是线性关系。当日本房地产泡沫在1989年出现时，日本的人口增长并没有改变。

但是，中国的土地制度不同于美国和日本，大陆的土地不是私有财产权。因此，从政府宏观调控的角度来看，房地产市场更加可控。

绝大多数中国居民在购买房地产时已经支付了可观的首付，这使得他们很难在价格下跌时选择违约。即使选择违约，高首付和低贷款率导致的房地产不良贷款也不会对金融市场产生很大影响。

信达证券首席策略师陈嘉禾:

首先，租金和房价之间的差距:

不管一线市场的房地产市场有多乐观，有一个问题我们不能回避，那就是这些房子的租金回报率越来越低。

原因很简单。房租的上涨跟不上房价的上涨。

由于租赁市场的高商品性和低投资性，租金比房价更能反映市场的平均需求。因此，正如利润和净资产收益率决定了股票的长期价格中心一样，租金也是房价长期波动的中心轨迹。两者之间的偏离不是一个好现象。

其次，就收入而言，房地产价格已经太贵了:

与租金类似，人均收入/房价也是衡量房地产价格是否不平衡的指标。不幸的是，这一指标现在正随着房价的上涨而逐渐萎缩。

第三，支离破碎的泡沫:

就房价而言，一线城市与其他城市存在巨大差异，尤其是以人均收入/房价衡量的数据。

这种分割导致了看似火热的中国房地产市场，实际上却被分割成了两个市场。一面是一、二亿人口的一线城市，另一面是几亿人口的二、三、四线城市。这可能意味着，如果一线城市的房地产价格下跌，对中国经济的影响可能不像高房价本身看起来那么可怕。

第四，人口、城市化与房地产价格之间的关系不是线性的:

与流行观点不同，人口和城市化不是直接影响房价的因素，两者之间的关系实际上比流行观点更长、更间接。

举例来说，目前，我们能否看到一线城市与二、三、四线城市的人口膨胀率有这么大的差距？武汉的人口流入比上海慢吗？

事实上，2015年武汉总人口比去年同期增长了2.6%，而上海的总人口比去年同期下降了0.4%，但前者的房价表现远逊于后者。

然而，日本的房地产泡沫在1989年破裂，那一年日本的人口增长没有变化。

5.经济发展是房地产市场稳定的重要保证:

从日本和美国的房地产历史可以看出，经济发展，而不是简单的人口增长，是房地产价格更重要的保证。也就是说，在中期(约5年)，经济发展与否比人口是否流入更能解释一个地区的房地产价格。

目前，中国经济持续发展的可能性仍然很高，毕竟我们目前的人均gdp仍然很低。当然，这并不意味着房地产价格将保持稳定，但更好的经济肯定会积极帮助房地产市场。然而，仍然需要考虑这种帮助是否能够发挥决定性作用。

六、中国完全不同的土地制度导致房地产市场的相对可控性:

与美国、日本等国家不同，中国大陆的土地不是私有财产权，农村宅基地和城市低层住宅用地在转让和重新开放的步骤中受到严格管理。

这种管理必然会导致中国大陆土地市场更加可控。

当房价受到压力时，这种控制能力应该能够在一定程度上支撑房地产市场，控制市场价格的下跌。

居民的高杠杆率和衍生品的缺乏提高了金融稳定性；

在控制居民购房杠杆率和通过金融机构控制这种杠杆率的扩大方面，中国经济管理者的表现要比美国监管机构在次贷危机前好得多。

目前，绝大多数中国居民在购买房地产时已经支付了相当大的首付(除了一些通过社会融资提高杠杆率的人，但这些人的数量太少)，这使得他们很难在价格下跌时选择违约。

即使选择违约，高首付和低贷款率导致的房地产不良贷款也不会对金融市场产生很大影响。

同时，由于中国金融市场缺乏衍生品，以及中国政府对主流金融机构的大力控制和支持，贷款违约的可能性不会无限放大。

八、公寓与西部普通住房有区别:

最后，需要指出的一个细节是，与北美和欧洲国家不同，中国大陆的住宅房地产主要是公寓，公寓的供应可以通过增加楼层而不增加土地使用面积来扩大。

这意味着，对于中国一线城市的长期土地供应缺口，仍有一些更具包容性的解决方案。这种无限放大是2008年全球金融危机的根源。