楼市溢出效应深化：投资客路径分歧

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继苏州、合肥和南京相继出台调控政策后，上海最近也出台了更为严格的信贷紧缩政策。与此同时，房地产市场资金的去向开始发生变化。据当地媒体报道，几天前，从6月份开始，长沙至少有700间套房被合肥“抢走”。

继苏州、合肥和南京相继出台调控政策后，上海最近也出台了更为严格的信贷紧缩政策。与此同时，房地产市场资金的去向开始发生变化。据当地媒体报道，几天前，从6月份开始，长沙至少有700间套房被合肥“抢走”。

“投资者都有利可图。”同一政策咨询研究部主任张宏伟表示，改变投资者资本流动方向的唯一途径是改变对房价快速上涨的预期，这主要取决于供求关系和高房价的驱动力。

张宏伟指出，在利率相对较低的情况下，通过信贷紧缩政策控制这些投资需求，将投资者的需求挡在市场之外，只是暂时的效果。最重要的是为进一步调整争取时间。

“在一个城市的投资需求被挤出后，这些资金肯定会流入周围的价值。”张宏伟指出，合肥在本轮上半年收紧了政策，投资者如果想发现价值洼地，就会向周边地区蔓延。本轮涨幅不算太大，但长沙、青岛、济南和郑州等对未来楼市长期持乐观态度的城市，可能是下一轮房价上涨的重点。

投资者的目标差异

张宏伟表示，这类似于上海楼市的“325”新政。当时，苏州和杭州的房价开始上涨。现在苏州加强了调控，无锡的地价也开始上涨。当地房地产市场正显示出复苏的迹象。

上海连锁市场研究部高级分析师罗指出，市场上有两类投资者:高净值客户，如外资企业高管，已经在限购区拥有多处房产，最近开始出售房屋，套现后配置美元资产；另一类是有资格买房的投资者，他们会用手头的现金分配另一处房产。

据罗介绍，前段时间有一些华侨出售房地产的消息，显示国内第一梯队的投资者已经转移了资金，现在可以说第二梯队的人已经转移了资金，主要是因为移民的原因。

“投资者不多。在市场上，仍然有投资者通过先支付定金，然后寻找另一个房子转手来进行房地产投机。这种投资需求是完全不能限制的。”她指出，绕开限制的做法还包括将资金从一线城市转移到二线城市，其中大部分是短期业务。例如，合肥房地产投机者的表现显然是逐利的。

目前，合肥许多银行已经正式出台了新的贷款规定，明确拒绝在各种情况下贷款购房。与此同时，政府出台了最严格的限购政策，在贷款的限制下，合肥的房地产市场出现了明显的成交量下降和价格上涨。8月初，合肥市商品住宅平均销售价格为14255.37元/平方米，比上周13324.01元/平方米上涨931.36元/平方米，环比上涨6.99%。这是合肥市周平均销售价格首次突破14000元/平方米，合肥市住宅周平均销售价格连续两周刷新。

相比之下，长沙的房价要温和得多。根据长沙市房地产市场预警预测系统，新建纯商品房(不含单位集资建房等)净签约均价。7月份六个区的房价为6642元/平方米，比上个月下降了0.09%，价格保持稳定，仅为合肥的57%。

资产分配要求

进一步的溢出效应已经出现。

8月8日，董熙新城xdg-2016-10地块创无锡市土地出让价格新纪录，底价为5396.72元/平方米，地价为105.59%。网友们嘲笑说:“无锡楼市离人气只有一步之遥。”自8月19日和22日以来，无锡已经卖出了两块高价位的地块，底价分别为9609元/平方米和10548元/平方米。

位于中部地区的郑州也开始受到资本的关注。7月底，郑州经济开发区在三天内连续打造了三个高价地块，三次刷新底价，轰动全国。

几天前，广州的一次准高价土地出售被叫停。业内人士指出，长三角频繁土地拍卖的高地价效应开始在全国发酵。当首都在寻找价值洼地时，当地政府试图阻止像上海和其他地方那样的高价土地的频繁出现。

罗指出，一线城市一级市场的受欢迎程度主要集中在中高端产品上，这些客户基本上不在限购范围内。据上海中原房地产中介市场研究部统计，2016年上半年，上海共售出5041套一手豪宅，总价超过1000万元，占去年总成交量的60%以上。2015年，上海的1000万套豪宅成交超过8000套，这被称为豪宅行业的第一年。然而，仅在今年上半年，上海1000万套高档住宅的二手房交易量就超过了5000套。

另一方面，企业对资本配置的需求也很明显，如宝能在a股市场的贴牌行为。据不完全统计，去年年底有28家房地产企业被挂牌。“当市场疲软时，它将加速资金流动，巩固阶级，并强化资产配置行动。”罗说道。