房贷杠杆到底高不高？正方反方专家吵翻天

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中国的抵押贷款杠杆是否过高？房价的“泡沫”程度如何？自8月份以来，关于上述问题的讨论又掀起了一个新的高潮。

7月26日，中共中央政治局召开会议，很少提出“遏制资产泡沫”，这使得房地产市场再次成为人们关注的焦点。

在上述背景下，中国的抵押贷款杠杆率是否过高？房价的“泡沫”程度如何？自8月份以来，关于上述问题的讨论又掀起了一个新的高潮。昨天(8月10日)，记者充分了解了券商的意见，也采访了相关专业人士，发现各方意见针锋相对。

郑方喊道:抵押贷款杠杆没有超出合理范围

CICC洪亮:总的来说，中国目前的抵押贷款杠杆率和抵押贷款可承受性没有超出合理范围。

8月10日，CICC的洪亮发布了一份解释中国居民抵押贷款杠杆的研究报告。总体而言，与国际可比指标相比，中国目前的抵押贷款杠杆率和抵押贷款承受能力并未超出合理范围。

记者注意到，洪亮认为，中国的抵押贷款存量相对较低。截至2016年6月底，中国抵押贷款存量为16.8万亿元，占过去四个季度国内生产总值(折合成年率国内生产总值)的24%，与日本和美国的相应指标有一定差距——日本20世纪90年代的数据超过30%，2014年为41%；2007年，美国抵押贷款占国内生产总值的比例为73%，2015年底为53%。

易居研究院副院长杨红旭:我国首付比例约为35%，在全球处于中高水平。

8月10日晚，杨红旭告诉记者，他已经阅读了海通证券(600837，BUY)蒋超(他的观点将在后面提到)和洪亮关于房地产市场的调研报告，他个人同意洪亮的观点。

杨红旭表示，总体而言，中国目前约35%的首付比例处于世界前列，高于欧美国家约20%的首付比例。抵押贷款的快速增长主要是由于去年至今的热销，这是正常现象。不能说抵押贷款增长快，也就是说抵押贷款的杠杆率高，风险大。他进一步指出，抵押贷款的快速增长是由自营职业的合理需求支撑的。目前，只有北京、上海、深圳等15个城市的房地产市场有40%左右的投机资金，但中国大多数城市95%的需求是自住，这是正常的需求。

中信证券(600030，BUY)陈聪:住宅行业的整体杠杆率不高。

8月5日，中信证券陈聪发布研究报告称，与信贷余额相比，全社会房地产总价值相当大，住宅行业整体杠杆率不高。然而，来自信贷支持的资金在销售中增长迅速，并占很大比例。

陈聪表示，截至2016年7月，中国居民未偿杠杆负担(公积金+商业贷款)超过18万亿元。在最审慎的假设下，中国居民部门持有的房地产资产杠杆率为12.9%，并不高。

对方拒绝接受:抵押贷款超过了居民的偿付能力

海通证券蒋超:中国抵押贷款的高增长是不可持续的，快速增长的抵押贷款超过了居民的偿付能力。

8月4日，海通证券(Haitong Securities)分析师蒋超发表了一份研究报告，题为“居民加杠杆，危险游戏——从抵押贷款激增看房地产泡沫”。他明确表示:“中国抵押贷款的高增长是不可持续的，快速增长的抵押贷款超过了居民的偿付能力。边际杠杆接近极限，房地产泡沫值得警惕。”

蒋超表示，自2012年以来，中国经济增长持续下滑，但住房抵押贷款经历了爆炸性增长，从2011年的不到1万亿美元，到2014年超过日本，到2015年超过2万亿美元，到2016年有望接近3万亿美元，可谓“赶超日本，赶超美国”。

蒋超表示，中国的抵押贷款/gdp比率在过去几年里有所加快。2012年之前，这一比例不到15%，2015年底达到20.7%，2016年底超过25%，达到日本房地产泡沫的顶峰水平。

易居研究院智库中心研究主任严跃进:抵押贷款市场存在泡沫。

8月10日晚，易居研究院智库中心研究主任严跃进对记者表示，从杠杆率来看，资产泡沫主要表现在高地价和高房价上，抵押贷款市场也存在泡沫。然而，他表示:过度杠杆会导致市场的巨大风险吗？他们之间没有必然的联系。对于特定的购房者来说，杠杆率过高是少数，而且这个比例并不像大家想象的那么高。