16家房企晒上半年成绩单 看看未来房价怎么走

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截至8月8日，据风能统计，根据申银万国行业分类，沪深两市共有16家上市房地产企业披露了2016年中期报告或中期报告业绩报告，营业收入总计2137.38亿元，同比增长31.5%；然而，归属于母公司股东的净利润总计148.28亿元，同比增长18%，即每个上市公司平均每天盈利约338万元。

值得一提的是，在公布中期报告结果的16家公司中，只有一家归属于母公司股东的净利润下降；只有一家房屋公司亏损。

上海亿居房地产研究所研究员严跃进告诉记者，一些房企上半年的利润和销售业绩实际上比预期要好，但下半年的市场销售情况可能不如上半年，一些房企下半年的情况可能比上半年压力更大。

只有一家房地产公司的净利润下降

除中州控股(000042，BUY)外，母公司股东应占净利润同比下降92.67%，其他房地产企业净利润同比保持增长。然而，新超能源(600777，BUY)遭受了性能损失。此外，保利地产(600048，BUY) 2016年业绩报告显示，上半年盈利与去年同期基本持平，上半年归属于公司股东的净利润同比仅增长0.12%；根据绿地控股(600606，BUY)2016年的业绩报告，上半年归属于母公司股东的净利润同比增长率为16.6%，去年同期为-9%。

此外，上述16家房地产企业去年归属于母公司股东的平均净利润约为9.26亿元，但实际上有12家净利润指标超过1亿元，占75%；然而，只有3家上市房地产企业的净利润指标超过平均9.26亿元，占近19%。

对此，严跃进告诉记者，从已公布2016年中期报告结果的房企来看，分化明显，其中中型房企的盈利能力有所提高。

在上述已发布2016年中期报告的16家上市房地产企业中，只有中州控股的净利润大幅下降。对此，中州控股表示，主要原因包括两个方面。一是上半年房地产收入占比相对较高的上海君亭项目和成都中心城市国家项目的征地成本较高，去年同期竣工结算的深圳中州控股的征地成本较高。与金融中心项目相比，毛利率大幅下降；二是随着公司业务规模的扩大，今年上半年的费用预计比上年增长55.01%。

另一方面，归属于母公司股东的净利润同比飙升近60倍的广宇集团(002133，BUY)表示，这主要是由于报告期内交付的房屋数量较去年同期有所增加；报告期内，公司实现商品房销售合同签约金额20.02亿元，完成年度计划的66.73%。

严跃进表示，以房地产为核心业务的企业利润表现较好，这与传统房地产的营销效果较好以及明显的去库存策略有关。总的来说，销售数据可以带动营业收入和利润水平的提高。事实上，像新超能源这样的企业业绩普遍得到提升，因为房地产业务是非核心业务，这也说明今年上半年传统房地产的销售业绩有所改善，这确实可以拉大企业之间的业绩差距。

大多数房地产公司都提高了盈利能力

根据风能信息的统计，记者发现，根据申银万国的行业分类，2015年沪深两市142家上市房地产企业的总营业收入总计12127.3亿元，首次突破1万亿元，同比增长37%；然而，归属于母公司股东的净利润总计为959.45亿元，同比仅增长7%，即每家上市公司平均每天盈利约185万元。

显然，与上述16家今年上半年日均收入338万元的上市房地产企业相比，一些企业的盈利能力确实有所提高。就净利润水平而言，2014年142家上市房地产企业的平均净利润率为10%，2015年降至8%，下降了两个百分点。事实上，与近三年a股上市房地产企业的整体业绩相比，收入增加、利润增加的趋势难以改变。从目前披露的业绩来看，今年上半年大部分房地产企业的利润率指数可能会相对较好。

与许多房地产企业的月度销售报告相比，记者了解到，许多企业的平均销售价格都在上涨，这显然有助于提高房地产企业的利润。此外，一些业内人士认为，自去年以来，不仅房地产市场已经复苏，而且销售价格也有所上升。房地产上市企业大量发行公司债券，融资成本相对较低，企业财务费用相对降低。

然而，更重要的是，正如中州控股所面临的情况一样，尤其是今年以来，一线城市的频繁房东趋势已经蔓延到二线城市。在一、二线城市频频出现房东现象的背后，未来几年高地价项目落户的毛利率将大幅下降，届时房企的利润率将再次陷入低谷。

特别是对于一些中小企业来说，库存过高的城市很难提高退税率，能够拉低利润的城市也很难进入。未来，中小房企不排除被改造或收购的命运。

新闻链接搜索100个城市房价连续12个月“双涨”

根据全国100个城市新建住宅全样本调查数据，2016年7月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为12009元/平方米，比上个月上涨1.63%，比上个月上涨0.31个百分点。

就上升和下降的城市数量而言，66个城市逐月上升，30个城市逐月下降，4个城市持平。与上月相比，本月房价上涨的城市数量减少了7个，其中29个城市涨幅超过1%，比上个月有所下降；本月，房价环比下降的城市数量增加了8个，其中2个城市房价降幅超过1%，比上个月减少1个。

此外，北京、上海等十大城市7月份新建房屋均价为22945元/平方米，比上个月增长2.20%，增速比上个月高0.68个百分点。在排名前十的城市中，重庆(主要城市)和广州分别下降了0.35%和0.16%，而其他八个城市上升了，其中上海上升了2.93%，排名第一。

值得一提的是，与去年7月相比，前十名城市的房价同比上涨17.19%，涨幅为1.21个百分点。除成都外，前十名中的其他九个城市都呈现出逐年上升的趋势。其中，深圳上涨41.15%，排名第一；南京、上海和武汉涨幅超过20%；北京、天津和杭州上涨了10%至20%；广州和重庆(主要城区)涨幅在10%以内。

总体而言，7月份，白城市住宅均价环比和同比均有所上涨，环比涨幅连续15个月，同比涨幅连续12个月。

下半年，20个城市迎来了“库存短缺”

2016年上半年，中国各大城市都在积极地减少库存，效果逐渐明显。31日，易居房地产研究所发布的《中国70个主要城市住房存量报告》指出，70个城市的存量规模继续下降，去库存化周期继续加快。一些城市的库存与销售额的比率远低于8个月的水平，这反映了库存严重短缺的事实。

具体来说，今年上半年，70个城市中有44个城市的库存同比下降。其中，合肥、南京、大厂、苏州和昆山是去库存力度最大的五个城市，其库存面积分别下降了66.5%、56.2%、49.2%、47.4%和41.8%。此外，26个城市的库存规模正在上升，而不是下降。其中，茂名、济宁、太原、淮南和海口的同比增幅最大，分别为69.2%、67.0%、56.2%、48.9%和40.0%。

从未来的清仓周期来看，截至6月底，70个城市新建商品房的库存销售比为11.0，这意味着市场需要11个月消化库存。严跃进说，一般来说，14个月是储蓄对销售比率的均衡值或合理值，所以如果储蓄对销售比率小于14个月，基本上可以认为去库存压力不大，与房价的上涨密切相关。他预测，2016年下半年，曲线仍将在12个月左右徘徊，这意味着这些城市未来房价上涨的驱动力仍相对较大。

不同城市的房价趋势往往不同

事实上，在最近几个月房价和地价大幅上涨后，7月份许多城市相继收紧调控政策。当月，天津、武汉等城市下调公积金贷款上限，上海提出做好房地产信贷防控，厦门从住宅用地供应、住房贷款政策等七个方面推出一系列措施，从多个方面释放收紧信号，对市场预期产生一定影响。

据中央参考咨询所相关负责人分析，2016年上半年，全国物价总涨幅进一步扩大，物价上涨趋势逐步传导。自宽松政策的刺激效应在2015年生效以来，一线城市率先引发了一波价格上涨。2016年，房价上涨趋势逐渐蔓延至南京、苏州等核心二线城市和东莞、中山、廊坊等周边一线城市。

总的来说，根据该所相关负责人的分析，今后房地产信贷政策可能会陆续调整。鉴于市场分化趋势，地方调控政策将更加注重分化，一些热点城市将进一步严格控制，三、四线城市将继续关注去库存化。从土地市场来看，随着对热点城市“地王”现象监管的加强，土地市场将降温。