你该知道的楼市最大秘密 真正的按揭就只有10年

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中国的房地产市场非常独特。它有许多隐藏的秘密，就像蒙娜丽莎脸上带着微笑。

例如，房价首先是一种货币现象，在这种现象中，决定房价的是中央银行，而不是开发商；

再举一个例子，对于一个城市或地区来说，决定房价的不是国内生产总值，而是吸收的资本总量和人口增长。

今天，我还想告诉你一个秘密:在中国，虽然你买房时设定的按揭时间不同，可能是20年、25年或30年，但你真正有压力的按揭期只有10年。

那些试图延长按揭还款期的人是聪明的，但不幸的是，许多人会选择提前还款，他们害怕表面上支付过高的“利息支出”。

中国在20世纪90年代开始提供商品房按揭贷款服务，但是不同的城市在不同的时期出现。2012年12月，《北京晨报》报道了北京第一批贷款人结束了房奴生活的消息，这在现在仍然很有趣。报告提供了两个案例:

案例1:

2002年，一个叫王新的女人在北京北二环某区买了一套三居室。当时整栋房子花了30多万元，我和父母首付了大约20万元，然后从银行借了10多万元，贷款期限是10年。当时每月还款约1000元，占王新当时月薪的一半以上。王新只想“尽快偿还”。

现在(2012年)，这栋房子的价值已经涨到500多万元，月租金可以达到8000多元。

案例2:

2001年5月，燕杰在北京买了她的第一套房。据她回忆，当时她用公积金借款34万元，期限为20年，每月还款2100至2200元。

“那时候贷款买房不现实，睡觉的时候还想欠银行钱。”燕杰告诉记者，从2004年下半年到2005年上半年，他身边的很多人都提前还清了抵押贷款，包括他们的弟弟。

看到房子容易出租，燕杰决定再买一套。“但我不想再借了，所以我选择了一套小公寓，足够支付全部费用。燕杰的弟弟看着妹妹坐在那里租房，后悔自己提前还了贷款。”最好买套套房。

《北京晨报》采访的这两个人并不是最早的按揭贷款人，他们在1993年左右在广东省就有这样的服务。从以上两个案例中，我们可以清楚地看到，当年的按揭贷款确实给购房者带来了很大的麻烦和压力，但10年后，这笔钱就没了。如果是20年后，情况尤其如此。

为什么会这样？原因很简单:货币在贬值，你的收入在增加。

在纯粹的计划经济时代(1978年之前，公私合营之后)，人民币的购买力全年保持不变。在那个时代，没有货币过度，但通缩经常发生。然而，改革开放后，货币过度成为常态。2012年之前，中国货币供应量的平均增长率比gdp高10个百分点。换句话说，如果国内生产总值没有水分，人民币的购买力将平均每年贬值10%。

这样，我们可以很容易地计算出:100元的购买力在10年后将只有35元；20年后，只剩下12元；30年后，只剩下4元钱了。

换句话说，如果你买了一套房子并抵押了30年，你将每月偿还10，000元。如果m2年增长率平均超过gdp年增长率10个百分点，10年后每月实际还款额仅为抵押时间的三分之一，即每月3500元。

这只是“货币过度带来的通胀因素”对房价的影响。如果你选择在一个行政级别高、人口增长快、资金集中的城市买房，你的房价上涨速度会比通货膨胀快，房租也会比通货膨胀快。到那时，你的收入将非常可观。《北京晨报》的上述两个例子已经告诉了我们。

关键问题是:这种情况将来会继续吗？

我认为至少20年内不会有问题。原因很简单。第一，中国的城市化率目前只有56%，城市化只进行了一半；第二，目前中国货币仍然超卖，m2增速仍比gdp增速快6-7个百分点，但这是gdp不被挤压时的差距。

即使m2增长率(货币发行率)比gdp增长率(财富创造率)每年快7个百分点，100元人民币的购买力在10年、20年和30年后将分别贬值到48元、23.4元和11元。

换句话说，如果你选择等额本息还款法，在抵押贷款10年后，你的实际经济负担将减半；抵押贷款20年后，你的实际负担只是最初负担的四分之一。在30年抵押贷款期的最后一年，你的负担只是最初的九分之一。

可以看出，对于大多数普通家庭来说，买房的按揭期只是前10年，接下来的几年会很容易。

“买房子，一辈子做房奴”这句话是危言耸听。那些反对用“诗意和距离”买房的人基本上是在哗众取宠。想想海子说的话。“面朝大海，春暖花开”的前提是:我有房子！而这座房子，事实上，只有你能承受最初的10年。这就是中国通胀的优势，它是购房者的宝贝，也是那些不买房者的噩梦。

因此，想买房的家庭只需要计算最初几年的现金流、偿债能力和工作稳定性。没有人能看得太远。但有一点是肯定的:所有的钞票都在不断贬值。如果人民币是这样，美元、英镑和欧元也好不到哪里去。至于卢布和越南盾，他们帮不起。这些房子是用钢筋混凝土建造的，只要你选择合适的城市和位置，它们会比纸币坚固得多。

尽管房地产政策的牛市即将结束，但这并不意味着中国的房地产将会崩溃。因为即使在最危险的时候，中国也可以在资产价格(比如房价)和汇率之间做出选择。

汇率显然是最容易牺牲的，而资产价格必须保持不变。因为资产价格关系到金融体系的安全，它影响到社会就业和社会稳定。当然，这是中国房价的另一个秘密，就连许多砖匠和畜牲都花了一生的时间试图去理解它。