未来10年 在中国买房还能赚钱吗？

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“逃离北上广”是近年来时不时会在公众面前讨论的话题。这些核心城市的生活成本让很多人无法承受。然而，不断上涨的房价让人产生一种虚幻的绝望感，不断上涨的工资跟不上房价。

公共小巴经常会有这样的问题:房价会再次上涨吗？如果现在这么高，将来还会下跌吗？

不管你有没有钱，每个人都会问这个问题。有能力投资房地产的人会问他们将来是否能通过买房赚钱。正在努力买房的人暂时会问，将来买房会不会越来越难？

如果我们把城市住房价格放在一个分析框架中，我们会发现它在短期内是由资本、库存和政策决定的，但从长期来看，它是人口趋势和产业结构的产物。它伴随着城市化进程。在人口增长最快、城市化最快、产业结构最能满足需求的地区，房价都很高，而且还在持续上涨。

美国城市地理学家雷·诺森(Ray northam)研究了当时已完成城市化的国家的经验，并在1979年揭示了一个简单而深刻的规律:发达国家的城市化进程总体上经历了一个类似于正弦上升的过程。这条曲线被称为“纳西姆曲线”。

纳森曲线

有两个关键节点，即城市化率达到30%和70%。当城市化水平超过30%时，国家将进入经济快速增长阶段，从农业社会向工业社会转变，人口将迅速涌入城市。当城市化达到70%左右时，出现第二个转折点，人口向城市迁移的过程进入一个平缓的发展阶段。

中国的城市化率在1998年左右达到了第一个转折点。在此之前，中国只有不到30%的人口居住在城市。这一拐点与房地产市场的商业化不谋而合，随之而来的是辉煌的房地产黄金十年。根据国家统计局发布的数据，2015年中国的城市化率为56.1%，仍在加速城市化进程，远未达到第二个转折点。

然而，《逃离北上广》提醒我们，“纳西姆曲线”揭示的城市化规律不是一个单一的过程，它分为两个阶段。如果我们了解美国、日本和韩国等发达国家的历史，我们就能充分发现这一点。

第一阶段，城市化率为30%-50%，农村人口涌入城市。这是一次洪水泛滥的全面“入侵”，所有的人都迁移到城市，大城市和小城市，中国中小城市的数量明显多于大城市，所以大多数人实际上都去了中小城市。

许多80后朋友都有这样的经历。20世纪90年代和90年代，他们和父母一起从农村搬到了附近的小城镇。后来，他们中的一些人上了大学，留在了大城市，而另一些人毕业后回到了自己的城镇。

在这个阶段，商品的需求超过了供给。一旦某个新产品在大城市开发出来，它很快就会被复制到周围的中小城市，有的甚至会复制到全国。有时，这种模仿是企业主动采取的市场扩张，而另一些则是被动的，被竞争对手模仿。正因为如此，中国所有中小城市都优先发展制造业，创造了巨大的就业机会，人口迅速向最近的中小城市靠近，中小城市发展迅速。

在这个过程中，大城市和中小城市的房价同时上涨。大城市的房价绝对数字被夸大了，例如，北京的房价已经从3000上涨到30000。然而，就相对比例而言，中小城市的房价可能不会太高，从几百到几千，十倍都有。

这辆小公共汽车有一个朋友，住在杭州附近的一个小城市。1999年，她的父母带她离开农村，在镇上以每平方米600元的价格买了一栋房子。现在，这栋房子的价格是7000-8000元/平方米，在十五六年间上涨了十几倍。同期，杭州作为区域中心，房价涨幅最大。这是一个房价普遍上涨的时代，“闭着眼睛买房赚钱。”

但当城市化率达到50%左右时，变化就来了。

经过几十年的工业发展，商品生产能力开始过剩，制造业在经济增长中的首要地位让位于第三产业，而服务业需要建立在大规模人口聚集的基础上。这时，大城市和小城市的区别出现了。人口众多的大城市可以提供中小城市在第三产业中无法提供的服务。

b是小巴的朋友，来自三、四层的一个小城市。去年他为了女朋友辞去了北京的工作，来到了杭州。很快他就抱怨说，杭州的周末社区活动和文化活动比北京差了一个多数量级。抱怨过后，他还说算了。杭州不错。毕竟，它比他的家乡好多了。当他回到家乡时，他发现除了周末和老同学一起玩游戏和球之外，真的没有什么活动。

在这个阶段，强者和强者的马太效应开始出现。全国人口向东南沿海经济发达地区迁移，一个省的人口向省会或副省级城市迁移。

随着人口趋势的偏离和产业结构的差异，大城市和中小城市的房价已经开始分化。今年上半年，楼市很热的时候，我去过一次，我的家人正在办理手续。小巴听说60岁的老两口已经给孩子交了首付，无奈地说:“在老家卖房子还不够在杭州交首付。”这种情况可能会变得越来越普遍，但高房价也会让居住在这些城市的年轻人逃离。

中国目前的城市化率为56%，大约在2010年达到50%。“逃离北上广”在全社会引起了广泛的讨论，也是在这一时期开始的。

在个人投资和财务管理方面，这是一个必须重视的历史性转折点。在过去的十年里，随意购房的行为应该停止。但是，如果买房子不赚钱，那也不完全是真的，但是有投资价值的房地产比以前十年减少了，房地产投资需要更多的专业知识。

当我们考虑城市时，我们理解到，随着人口净流入、第三产业比重上升、资本量最大、行政效率高和土地供应合理，城市住房价格显然具有更大的潜力。

当谈到一个特定的房子，哪个地段更好，哪个开户行显然更让人放心，什么类型的公寓是最好的，如何装修更实用，等等，有必要花时间去思考和学习。