家长们是如何被学区房绑架的？ 兼谈学区房潜在风险

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来源:微信公众账户“金融记者圈”

多校划线将成为一种长期趋势，学区的彩票招生将在未来变得普遍。在这种情况下，学区购买住房的风险将日益增加。尽管学区住房仍然意味着进入一所好学校的彩票资格，但它的内在风险是不言而喻的。

自2016年初以来，是否有什么最能触动中国人的心弦？那么毫无疑问，这是上升的房地产。也许最引人注目的不仅仅是房价，而是矗立在房价中的学区房。然而，北京的一纸多用的新政策在房地产市场引起了不小的轰动。在许多城市，学区住房的价格会比普通住房的价格高出许多倍。学区住房似乎已经成为中国父母心中难以言喻的痛苦。

在全国范围内，如果有什么事情能影响到所有家长的心，恐怕只有两个房子和教育。这两个历史命题是中国父母最愿意花钱的两件事。当结合了这两者的学区出现在中国家长面前时，不难理解他们愿意付出高昂的代价。每年三、四月份，当中小学招生旺季来临的时候，都会引起各大媒体争相报道学区房源，学区房源价格飙升。在北京，46万套/套的神话学区住房已经成为一种普遍现象。在上海，以十几元的统一价格购买丈夫的学区住房是很常见的。在大多数中国家长的心目中，学区住房一直被视为高不可攀的价格，并逐渐演变成绑架中国家庭的首要问题。

1.学区后面是什么？

从经济学的角度来看，教育一直被视为一种公共物品或半公共物品，但教育是最特殊的半公共物品，它既没有公共物品的非竞争性特征，也没有公共物品的非排他性特征。因此，在中国将教育作为一种社会公共产品来提供是不现实的。由于我国教育资源分布不均衡，大量优质教育资源集中在少数城市和地区，我国中小学实行以最近入学点划分学区的制度。在此基础上，依托教育资源的学区应运而生。

事实上，学区的价格可以用一个简单的公式来表示:

学区房价=该地区房地产区位价格+学区教育资源溢价

以上海一个平均价格约为8万元的丈夫的学区为例，同一地点的一个非学区的丈夫的房子平均价格为3-4万元，所以学区房子所在学区的教育资源溢价约为4万元。对于一套40元左右的丈夫的房子，父母必须支付超过160万元。这种教育资源溢价意味着上海的家长不得不花费100多万元来购买一所高质量的小学。

根据市场供求理论，过高的价格会导致需求下降，所以只要学区住房的价格高于市场的均衡底线，就有可能降低学区住房的价格。然而，事实上，情况完全不是这样。由于中小学优质教育资源的稀缺，再加上当前的中小学教育体制，所有买房的家长都认为优质学校的招生名额是一个不断增值的过程，没有降价的预期，这意味着学区房将是最具附加值和成本效益的风险投资，学区房的涨价将成为社会的共识预期。

2.学区的潜在高风险

首先，学区住房的存在严重扭曲了家庭消费行为。具体来说，前半个学区的房价公式是由市场决定的。在这一部分中，影响房地产价格的因素是交通的便利性、其在城市中的地理位置、周围商业综合体的数量和生活便利性、周围公共基础设施的完整性以及良好的居住环境。这些因素很大一部分是由市场决定的，不会轻易改变。然而，由于学区住房的存在，许多家庭的购买行为被扭曲，从关注上述影响因素转向关注住房带来的优质教育资源。因此，很多家长在购买学区时会选择环境最差、最小、最不适合居住的房子，因为这些房子相对便宜，易手，在孩子长大后可以以更高的价格卖给下一轮学龄儿童的家长，而不需要学区。

第二，学区住房的高价是教育资源的非正常资本化。在英美等主要发达国家，地方政府的收入主要来自房地产税等房地产税。因此，政府将有意识地更加均衡地投入教育资源，甚至将一半以上的财政收入用于地方教育，从而带动该地区整体教育水平的提高。教育水平的提高将直接带来相应辖区内房地产价格的提高，使政府能够从房地产中获得更多的税收，从而进一步提高教育水平，形成教育资源的良性资本化循环。然而，与中国相比，中国的教育是由政府直接分配资源的，用较少的投资很难实现教育均等化。因此，各地会出现省级示范学校、市级重点学校、区级重点学校等现象。这些学校的存在往往会获得更多的教育资源投资。然而，由于这种模式的投资不均衡，教育资源的资本化变得畸形，导致教育的高峰和低谷，这必然导致直接的市场行为。其外在表现是拥有优质资源的校区住宅。

然而，这两项分析中有一个关键因素，即“学区住房=入学配额”的等式不能改变。一旦教育部门的政策改变或学区住房的划分标准调整，这一等式的逻辑将立即逆转，必然会维持和增加价值的房地产投资将演变为高风险投资，没有人能保证它将是最后一个接手的。

然而，我们发现大多数教育当局对学区有明确的态度。越来越多的教育当局已经开始使用多校划线和整合学区资源的手段。可以说，多校划线将成为一种长期趋势，未来学区的彩票招生将成为普遍现象。在这种情况下，学区购买住房的风险将日益增加。虽然学区住房仍然意味着可以进入好学校的彩票资格，但它的内在风险是，

如果中国的房地产存在泡沫，那么学区房无疑是风险最高的泡沫之一。学区住房是否会成为未来第一个房地产风险值得广泛关注。