首付贷多款新马甲傍身 网签价配合贷款需求随心订制

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经过多轮围剿，首付似乎消失在江湖中，但并没有走远。事实上，消费贷款、抵押贷款和其他帮助购房者补足首付款的方式现在正如火如荼地进行着，但它们的行动却很低调。

“这种消费贷款的年化利率为5.5%，与我们之前援助的首付利率相同。这是改变包装和门槛相对较低。即使你还有一笔尚未还清的抵押贷款，也不会影响贷款审批。”一位中介公司的工作人员告诉《证券日报》记者，“但这种贷款的缺点是额度比较低，一般在20万到30万元之间，期限不超过5年，适合首付。

此外，记者发现，在按揭贷款过程中，首付贷款并不是唯一可能棘手的环节，而客户需要为贷款提供的工资流和收入证明也有自己的“专业包装线”。

各种各样的技巧集中在首付上

当你用贷款买房子时，你会认为抵押计算的公告很简单。第一套房的首付和贷款是“37开”。拿起计算器，把它和总房价相乘，一切都会好的。但事实上，关于按揭首付的故事和演绎显然不能用公式来描述。

今年春节前，首付贷款没有得到明确监管，几乎可以说是高调存在。此外，由于一些p2p平台的介入，首付贷款一度成为互联网金融产品的光环。

但随着首付贷款杠杆风险的凸显，相关部门负责人在“两会”期间表示，将清理整顿与p2p平台合作的房地产中介、房地产开发企业和金融业务，严厉打击提供首付贷款、增加购房杠杆和变相突破住房信贷政策的行为。自那以后，首付贷款被多方围攻，并逐渐减少。然而，即使在今天，一些贷款介绍使用首付作为搜索关键字，以进口更多的流量。

《证券日报》记者在最近的暗访中注意到，尽管首付贷款不再被提上日程，但提供类似贷款功能的产品仍然存在。

“我们可以协助客户申请股份制银行的消费信贷产品，年利率为5.5%，与我们之前首付的利率一致，但最短贷款期限为半年，半年内提前还款不可取，否则会被收取费用。预付款金额的3%用作违约赔偿金。”上述中介公司告诉记者，“贷款金额一般为20万元至30万元，期限不超过5年。”

记者查询了该信用贷款产品的详细信息，发现虽然该产品的年化利率并不太高(与p2p平台的平均贷款利率和信用卡的年化贷款利率相比)，但由于该产品通常要求借款人等额本息还款，且贷款期限不应短于半年，因此借款人提前还款的利率高于5.5%。

以25万元贷款为基础，五年期，每月等额本息还款法约为4900元。由于等额本息还款法的特点是先还利息后还本金，客户前六个月支付的利息已经超过7700元。

除了这种消费贷款，《证券日报》记者还发现，抵押贷款资金也可能流入房地产市场。北京一家担保公司的一名工作人员告诉记者，“如果信用信息特别好的话，抵押自有住房贷款利率基本上是央行公布的基准利率，目前已经连续五年保持在4.9%左右。如果信用信息不符合要求，利率将上调10%。资金的使用需要由担保公司打包，但绝对不会受到实际监督。这笔钱可以用来买房子的首付款。”这位人士还说，担保公司一般收取贷款金额的1.5%至3%作为手续费，这取决于客户的信息和包装的难度。

“我现在正在看第二个套间，它属于西城区(北京)的一所学校。为了准备首付款，我将抵押当前的房子。”小金住在大兴区，他告诉《证券日报》，“我的一个邻居已经这样做了。”

本报记者还注意到，由于二手房交易可能涉及不同的税费环节，为了避税或补交首付款，网上按揭签约价格也与实际交易价格相脱离，并被设定为弹性价格。

“如果该房屋应缴纳的税费较高，且客户要求的贷款金额较低，我们将按照监管部门设定的最低评估价格进行网上签约，由于部分房屋自上次交易后不到5年就要缴纳20%的房价涨幅所得税，因此有必要调整网上签约价格，这也要求客户的实际首付比例较高。”“另一种情况是，如果客户的首付款金额不足但不太差，购买者的资格更好，通过提高该房屋的网上签约价格可以增加贷款金额。一些贷款实际上将从首付款中转换。卖家通常不会太在意这个。”

“我第一次看房子的时候，预算是一个小公寓，房价不超过270万元，首付款不超过100万元。然而，中介推荐的大多数项目的总房价约为300万元，外加佣金和税费。等等。，首付款被推高至120多万元，因此首付款缺口约为30万元。”买方高先生告诉《证券日报》记者，“我开始认为我是一个案例。”

“专业代理”自来水

如果你认为住房抵押贷款业务的整个“心脏”都花在了首付上，那么你就出局了。据《证券日报》记者报道，在购房者支付首付款后，银行在申请贷款和审核贷款的过程中，仍然存在着一些不为人知的小伎俩。

银行在批准抵押贷款时，通常要求购房者提供六个月的工资、收入证明和其他材料。据《证券日报》记者报道，不同银行的控制标准略有不同。一些银行不要求贷款申请人每月支付少于10，000元，但只要求贷款申请人提供收入证明。要求两种证书的银行还将检查两种证书的内容是否一致——资本进出和公章来自同一家公司。

据本报记者了解，由于部分买家无法获得符合额度要求的薪资流——薪资流通常需要两倍以上的月还款额，所以有公司薪资流的“专业代理”、收入证明等材料。

“这些公司处理的材料实际上是可以审核和批准的，因为他们非常熟悉银行的审计要求和风格，两个证书可以在几千件之后结算。”一些了解相关情况的人告诉《证券日报》记者。"一些公司与银行贷款审查者有着非常好的关系."

“银行按揭业务量大且琐碎，确实很难一一严格审核，成本也很高；更重要的是，没有合格自来水的客户不一定是不合格的客户，这并不意味着他们有一定的违约。毕竟，许多行业和公司为了避税而支付各种形式的税款。以流行的特种车司机为例。一位股份制银行的官员告诉《证券日报》:“如果北京的专车司机干得好，他们一个月能挣近2万元，但他们拿不到流动水。”“对银行来说，住房抵押贷款是收回贷款的最底层资产。一线城市抵押贷款业务的风险非常小。一些银行甚至通过处置从贷款人处获得的财产来赚取小额利润，因此银行处于早期阶段。有些审计会闭上一只眼睛。”