租房3宗难：收租金不如吃利息 “专业房东”税负重

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租房需求很多，但房子很少，这自然使租房变得困难。房地产开发商作为行业的主力军，很难进入房屋租赁市场。

在5月6日的新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长陆一口气说出了租赁业务的“三难”:租赁业务资金回报率低、资金回笼时间长、租赁企业负担重。

此外，对于拥有多个套房的个人来说，在房价上涨后直接出售现金显然更具成本效益，这也省去了维护的麻烦。

中国人民大学土地与政策研究中心主任叶剑平在接受《商业日报》采访时表示:“住房销售价格持续上涨，住房的投资功能扩大，而消费功能减弱。一些企业和个人持有房屋，等待价格上涨，不愿意出租，造成资源的极大浪费。”

2015年，价格涨幅超过租金三倍

根据中国社会科学院城市发展与环境研究所发布的《2016年房地产蓝皮书》，2015年商品房建筑面积下降了0.7%，这是自1998年以来的首次负增长。同时，二手房交易活跃，2015年北京二手房交易占总成交量的73.6%。

“2015年底，中国商品房销售面积为7.1853亿平方米。房地产逐渐进入存量房屋为主的时期，房屋总量基本能满足居民需求。但与此同时，中国的房地产库存高，空住房占用率高，导致住房销售和租赁价格高，一些居民的住房需求得不到满足。这反映了住房分配结构的不合理。”叶剑平说道。

在此背景下，国务院再次重视住房租赁市场的发展，提出了租购并举的发展方向。事实上，早在2003年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》就首次强调了租赁问题。

然而，与售价相比，“以租代卖”对于拥有多个住房单元的房地产企业和个人来说并不一定具有成本效益。

新城控股高级副总裁欧阳杰(报价:601155，Buy)曾表示，国内住宅物业的租金回报率约为2%~3%，这意味着对于同一套房，房企选择持有住宅物业，投资回报期取决于租金，长达30~40年，从租金收入中获得的现金流甚至不足以支付贷款利息。

中国房地产估价师协会秘书长柴强也确认了2%~3%的租金投资回报率。他告诉《国家商报》，这与银行存款利率不可同日而语。

直接出售住房的利润相当于租赁住房的机会成本。住房和城乡建设部政策研究中心研究员周江在一篇文章中说，房价与月租金收入的比率是200-300倍，但近年来，租售比逐渐扩大，2013年，北京的租售比达到561。

此外，租金的增加不如售价的增加。上述“房地产蓝皮书”显示，2015年全国住房租赁价格同比上涨2.6%，低于2014年的3.3%。然而，2015年，全国商品房平均销售价格同比上涨9.1%。这意味着价格上涨超过租金上涨三倍。

此外，中国的租赁市场以旧房为主，新房很少用于租赁。北京一位拥有剩余住房的业主向《国家商报》记者表示，新房价格普遍高于旧房价格。如果新房子被租出去，它们不仅需要装修、配备家具和维护，还想在未来转售。

“房价上涨过快，开发商和拥有多套房的个人倾向于在空买房，然后转移套利，导致住房的投资功能扩大，消费功能不足。”叶剑平说道。

中国的租赁公司只占不到10%

“在中国的房屋租赁市场，供应的主体是个人出租，占90%以上。在一些房地产市场成熟的国家，专业租赁公司提供住房的比例约为30%，我们仍然远远落后。”住房和城乡建设部副部长陆在5月6日的新闻发布会上说。

近年来，中国逐渐出现了专业的租赁机构，出现了像you+和魔方这样从事长期租赁公寓的创业企业。这种企业一般在装修后租或买整栋房子出租。

然而，以you+公寓为例，虽然它是针对年轻人的市场，租金仍然不便宜。《国家商报》记者打电话给北京的you+苏州桥社区，了解到最便宜的房间月租金约为3000元，对于刚参加工作的年轻人来说，这个价格并不低。

虽然租金不低，但一些业内人士透露，从这些租赁公司的财务数据来看，大多数品牌仍处于亏损状态。房屋选择、房屋购置成本、装修和装修成本、分销渠道和营销成本以及it系统设计都加重了企业的成本负担。

此外，与个人租赁住房相比，租赁企业还面临企业所得税、财产税等。，所以成本会更大。

陆还说:“住房和城乡建设部已经对13个省市的住房租赁情况进行了调查。从目前的角度来看，税费等费用加在一起，公司计算后没有利润，甚至没有损失。”

租新房可能更难。柴强告诉国家商报记者:“在中国的房地产开发模式中，银行融资-获得土地使用权-建造和出售房屋，开发商大多有高债务周转率。为了维持资金链的运行，他们需要迅速提取资金，所以开发商很难。愿意采用融资周期长的租赁模式。”

这种高价收购土地和高债务周转率的模式导致新住房不适合出租。陆表示，住房和城乡建设部2015年进行的一项专项调查发现，出租屋主要是中小型单位，其中约75%的出租屋面积在50平方米以下。但是，市场上能够出租的中小单位很少，所以他们只能选择合租，合租率达到了50%。

“地方政府应该保持较高的土地出让收入，开发商应该竞标土地，从而推高房地产开发成本。因此，新住房的设计是出售给家庭，而住房的结构和大小可能不适合租房者。”叶剑平说道。