武汉土地上演“以假换真” 涉嫌侵吞国有资产超4亿

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“狸猫换王子”的故事，似乎是一个寓言，正在武汉土地市场上演。

为了解决学校建设用地问题，区级教育部门将一块未通过教育用地规划程序的土地换成了同一区的一个公共机构，后者将土地“出售”给开发商进行商业开发。市规划部门随后向市政府申报，要求开发商更换另一块更具商业价值的土地，并获得批准。然而，自1995年被确认为武汉市城乡建设管理委员会以来，该土地的真正“所有者”从未改变，其土地用途一直是市政公用设施，从未改变为商业开发或教育用地。

《中国商报》记者近日获悉，武汉市江汉区政府下属机构江汉区重点工程指挥部将一块不属于自己的市政公用设施用地“出售”给开发商武汉中联房地产开发有限公司(以下简称“中联公司”)，揭开了以虚假换地方式向开发商转移利益的序幕。多个部门“相互配合”，帮助中联公司完成了“以真换假”的大戏。后来，涉嫌通过非法增加土地面积和篡改容积率等手段，侵吞国有资产超过4亿元。

假土地换真土地

1999年，江汉区政府召开专门会议，为武汉一中寄宿部解决土地使用问题。会议决定，区教育委员会(即江汉区教育局，下同)可以实行土地零化整、置换土地和收购资金的土地利用方式。根据记者获得的39号会议纪要，具体操作办法第四条提到，区教委已经规划的土地资源可以进行置换，比如西北湖绿色广场旁边的8亩土地。

然而，武汉市国土资源和规划局的《政府信息公开批复》指出，区教委办理的西北湖绿化广场附近8亩土地的《建设用地规划许可证》属于不存在的政府信息。也就是说，这8亩土地的规划程序还没有完成，权属关系和土地用途还不清楚。

尽管如此，2001年5月，甲方江汉区教育局与乙方武汉龙王庙实业有限公司(江汉区城建重点工程指挥部)成功签订土地置换协议，甲方以北湖规划的约8亩教育用地置换乙方。

2002年10月，江汉区城市重点工程指挥部与中联公司签订《土地出让合同》，双方同意出让位于武汉市江汉区西北湖区西北角的一块土地(以下简称“西北湖区土地”)，面积约10亩，合同价2700万元。

从合同指定的具体位置来看，它位于四个区域(面向北湖路的东、南；西湖路以西；从规划道路到北部“德福花园”社区外围，西北湖地块与上述8亩教育用地高度重合。

另外，记者最近查询中联公司的工商资料时发现，上述土地出让合同的附图将西北湖地块标为“武汉警备区老干部停车场”，面积为5809.58平方米(即8.7亩)。

本报记者注意到，《土地出让合同》明显不同于标准合同，它不仅没有约定剩余土地使用权的出让，也没有约定经批准的用途，也没有约定土地使用权出让后的权利义务转移。此外，它没有提交给土地管理部门和房地产管理部门备案。

随后，记者通过不同渠道获得了西北湖区建设用地规划许可证(武贵帝子(2003)231号)。本许可证有两份副本，编号相同，但在发布时间和具体细节上略有不同。其中一份于2003年7月28日签发，文件编号由专人更改，并加盖“作废”章；另一份证书于2003年7月签发，未被涂改或作废。两份许可证上的土地性质是住宅用地。

记者咨询了法律界人士，了解到这是一份典型的“鸳鸯”文件。一份未经涂改或加盖“作废”印章的复印件用于向武汉市政府申报后续土地置换用途，另一份用于逃避土地监管部门的追踪。

事实证明，《鸳鸯谱》确实起到了作用。2004年8月31日，武汉市人民政府就戴家山工业公司等单位使用国有建设用地作出批复(以下简称“戴家山批复”)，同意出让328块土地。

答复称，中联公司在西北湖区的建设项目因城市建设需要而终止，政府以2026.23万元的价格将江汉区焦玲湖周边10423平方米的商业服务用地(以下简称“焦玲湖地块”)置换给该公司开发。

然而，武汉市国土资源和规划局《信息披露批复》披露，武汉市国土资源和规划局江汉分局于1995年向武汉市城乡建设管理委员会(武汉市建设局)颁发了江(95)603号国有土地使用证，登记面积15.93万平方米(含原武贵(2003)231号《建设用地规划许可证》)

换句话说，西北湖地块既不属于中联公司，也不属于江汉区城市重点工程指挥部，而是属于武汉市城乡建设管理委员会；该地块的土地类型一直是市政公共设施，从未改变为商业开发或教育用地。

上述法人认为，根据相关法律法规，土地置换属于转让行为，应签订相关合同。政府置换收回的土地应当注销登记并纳入储备。

但武汉市规划部门根据《戴家山批复》将焦玲湖地块“置换”给中联公司时，并未与其签订土地置换协议。结果，价值上亿元的国有土地免费落入中联公司的口袋，而原本属于市政设施的西北湖地块则不在储备范围内。

支付不到4亿英镑的转让费

中联公司完成“以真换假”后，开始打“扩大土地面积，提高容积率”的算盘。

2007年3月14日，武汉市城市规划管理局向中联公司颁发了建设用地规划许可证(武贵帝子(2007)069号)。规划用地面积13603.16平方米，比戴家山批准的10423平方米增加3180.16平方米，比西北湖置换面积增加7793.58平方米。虽然规划用地面积增加了30%左右，中联公司并没有支付相应的土地出让金差价。

同时，根据《建设用地规划许可证》(武桂帝子(2007)第069号)，规划净用地面积为8002.42平方米，规划建筑面积按《戴家山批复》5.0的容积率计算为40012.1平方米。然而，规划部门于2010年向中联公司颁发了新的《建设用地规划许可证》(2010)第486号，规划净用地面积增加到12，917.79平方米，建筑面积从40，012.1平方米增加到68，015平方米，实际容积率飙升至8.499。2015年，江汉区向中联公司提供了新收集的915平方米的商业和住宅用地，计入扩建土地后，焦玲湖的实际容积率进一步提高至9.46。

中联公司在获得915平方米的扩建用地后，将项目名称改为现在的“cfd时代财富中心”，并正式对外出售。根据中联公司预售证明申请中的“项目基本情况表”，项目办公面积为68310.89平方米，平均价格为28611元/平方米，办公面积销售收入为1955194300元；该商品房面积为15130.5平方米，平均价格为49282元/平方米，商品房销售收入为74566.13万元；项目总销售收入达到270085.56万元。

据记者粗略统计，中联公司共花了20287.62万元获得了焦玲湖的土地。其中，商业用地13603.16平方米，全国土地收入仅为2058.08万元；2009年11月，土地储备补偿费(拆迁费)为9228.98万元；2015年，915平方米扩大用地的土地出让价格为8851.56万元，土地利用调整成本为149万元。

除土地成本外，中联公司焦玲湖地块的项目开发成本也包括建设成本，施工承包商提供的合同显示为57404.2万元，土地加建设总成本为77691.82万元。

据测算，焦玲湖区块的毛利约为19亿元，而全国土地收入仅为2058.08万元，占项目开发毛利的1%。开发项目的毛利率高达71.23%，开发项目的成本利润率约为247%，是房地产开发行业平均值的6倍以上。

记者从武汉市国土资源和规划局的官方网站上了解到，2008年至2010年，汉口核心地块的平均土地上市价格为2400万元/亩，是中联土地价格的4.35倍，而中联公司的价格仅为552万元/亩。据此计算，中联公司涉嫌少缴国家土地出让金约4.0286亿元，偷税1611万元。