楼市回归功能定位 短期降温不可避免

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在中国经济结构中扮演重要角色的房地产业，其角色正在发生微妙的变化。

5月9日，《人民日报》发表了一篇题为《问一季度大趋势》的文章，邀请权威人士分析中国经济形势。文章在很多地方都提到了房地产，并表示“我们不应该通过增加杠杆率‘去库存化’和“回到各自的功能定位”。

房地产规模巨大，涉及上下游几十个行业，被认为是宏观经济的重要组成部分。尤其是当经济增长放缓时，房地产往往被视为“稳定增长”的重要力量。分析人士指出，虽然目前的经济增长已经见底并趋于稳定，但这篇文章传达了解除房地产束缚的意义。这也意味着它的角色定位将会改变。

因此，未来房地产市场调控手段将会有所调整，这涉及到中长期调控思路。但从短期来看，业内人士认为冷却是不可避免的。

角色转换

长期以来，房地产在我国国民经济中发挥了重要作用。根据国家统计局的数据，2016年第一季度，全国固定资产投资(不含农民)为85843亿元，同比名义增长10.7%。同期，房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%。即使当房地产市场供大于求，投资增长率下降时，后者的比重仍达到20.59%。

根据历史数据，2014年之前，全年房地产投资增速高于同期固定资产投资增速，最高比例甚至达到30%。

除了这个行业，房地产还可以带动钢铁、水泥、化工、家具、家电等几十个行业的增长。，同时创造大量就业岗位，这被认为是名副其实的“支柱产业”。主流观点认为，在今年第一季度宏观经济稳定和复苏的过程中，房地产市场的复苏发挥了重要作用。

但在未来，这个角色可能会改变。

根据上述文章，由于高杠杆带来了一定的泡沫风险，为了控制风险，“股票市场、外汇市场和房地产市场的政策取向已经明确，即回归各自的功能取向，尊重各自的发展规律，不能简单地作为保持增长的手段。”

确切地说，“房子是供人们居住的。”这一定位不能偏离。要通过城镇化“去库存”，而不是通过增加杠杆来“去库存”，逐步完善中央政府基于宏观和地方的差别化调控政策

做出上述调整的原因就在于这样一种判断:“中国的经济运行不能是U型的，更不能是V型的，而是L型的。”这种趋势“不会在一两年内消失。”

上海亿居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《21世纪经济报道》采访时表示，“回归各自的功能定位”意味着削弱房地产业在“稳定增长”、“减轻房地产负担”和增强民生属性方面的作用。他认为这将保持市场稳定，防止大起大落。

事实上，从长期来看，房地产对宏观经济的拉动作用不可避免地会减弱。随着整个市场供求关系的逆转，房地产行业已经彻底告别了以往的爆炸性增长阶段，将进入以“去库存化”为主流的低速增长期。具体表现是，房地产开发投资、新增建设、征地、销售等指标的增速总体呈下降趋势。

许多机构在报告中提到，今年房地产开发投资增速预计不会超过10%的红线，5%-6%的增速已成为券商的主流观点。相比之下，机构普遍认为，中国固定资产投资的增长率不会降至一位数。

善良的空

业内大多数人认为，“回归原有属性”的作用对于房地产行业的长期发展来说无疑是个好消息。这意味着房地产行业将“去功能化”，也将面临一个稳定的政策环境。

国土资源部的一位未透露姓名的专家告诉《21世纪经济报道》，在过去几年里，房地产行业面临的政策环境一直不确定，要么受到强烈支持，要么受到严重压制。这在一定程度上扰乱了市场信号，造成市场大幅波动，不利于行业的长期健康发展。

事实上，宏观经济形势的稳定本身给房地产市场带来了好处。严跃进表示，当前宏观经济的“L”形显示出经济稳定的形成，这将进一步释放后续房地产市场的潜力。无论是钢铁和建筑材料等供应方，还是购买自住房屋等需求方，都有很好的改善机会。

根据上述文章的观点，去库存化的实质在于“人的城市化”。今后，“要加大户籍制度改革力度，建立和完善金融、税收、土地等支持农民工进城的制度。”从这个意义上说，房地产的好处仍然是长期的。

然而，国土资源部的上述专家也表示，许多地方政府仍存在严重的土地财政倾向和“房地产依赖”，尤其是在当前经济“转型期”，这种依赖正在加剧。根据调查结果，由于房地产市场低迷，2015年上半年，许多中西部城市的财政收入下降了20%-30%。这种情况直到年底市场回暖时才改变，但仍未恢复到之前的水平。

因此，“回到各自的职能岗位”不是简单的角色转换，而是需要经过一个长期的实施过程，短期的“阵痛”是不可避免的。

此外，就本文的主旨而言，短期内，房地产行业面临的“利润空”成分似乎更大。

至于文章中的“房地产泡沫”、“一二线城市房价快速上涨”、“高杠杆”等说法，业内人士认为，这是对当前市场“局部过热”的一个清晰判断。

基于这一判断，“降温”很可能成为房地产政策的一个方向。自今年3月以来，上海、深圳和北京等一线城市对房地产市场进行了打击，苏州和南京等二线城市也出台了为市场降温的政策。这两个城市甚至提供了“限价订单”的手段。

据《21世纪经济报道》记者最近的调查显示，在厦门等热门二线城市，尽管开发商已成为市场升温的受益者，但人们普遍担心“房地产市场过热将导致政策抑制。”同样，在北京对通州区的商业和住宅项目实施限制后，将限制扩大到其他地区的预期也非常强烈。

有人认为，如果未来房地产市场继续升温，不排除热点城市将继续收紧金融杠杆的使用，具体表现在一些城市提高首付比例和贷款利率，打击首付贷款等方面。这对一线和二线城市来说不是好消息。