“因城施策”效应显现 楼市将迎来调整期

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自一季度以来，许多地方相继出台了房地产市场调控措施，其中上海和深圳的紧缩政策最为业界所关注。在此基础上，自4月份以来，一线城市和一些热点二线城市明显降温，导致整个房地产市场成交量连续几周下降。据行业分析，由于前期市场需求严重透支，近几周交易量持续降温，房地产市场将在第二季度甚至下半年迎来新的调整期。

本周降温量继续下降

据《经济信息日报》5月10日报道，中国指数研究所上周(5月1日至5月7日)发布的交易数据显示，在30个被监测的代表性城市中，住宅交易的数量和面积均大幅下降。在30个城市中，近90%的城市交易面积都有不同程度的减少；从一线、二线和三线城市来看，全线下跌。

具体而言，上周四个一线城市的住宅交易总量为74.03万平方米，环比下降34.2%。其中，广州的交易面积为31.53万平方米，比上个月下降14.4%；上海售出281，100平方米，比上个月下降40.9%；北京售出11.64万平方米，比上个月下降47.2%；深圳的交易面积为27，400平方米，比上个月减少55.3%。

此外，20个二线代表城市的总成交量较上月下降28.9%，厦门降幅最大，达到57.5%；六个三线城市环比降幅超过一、二线城市，总成交量环比下降39.7%，其中韶关降幅最大，为67.1%。

从土地市场的角度来看，在过去一周，中央参考咨询所监测的40个主要城市的土地投放量下降了23%，交易量下降了3%，转让费增加了25%。各类用地启动方面，40个主要城市共启动74种用地，比上周增加4个案例，面积275万平方米，比上周减少81万平方米；40个主要城市的总营业额为274亿元，比前一周增加了54亿元。

据中科院分析，在全国房地产市场去库存化的背景下，控制土地供应的政策已经深入实施，效果更加明显。未来某个阶段，全国整体土地投放总量将继续保持低位，少数二线城市和大部分库存压力大的三、四线城市将继续减少土地供应；然而，在供不应求的压力下，苏州、南京等热点城市出台了相应的政策增加土地供应，部分地区的土地供应有望在未来增加。

记者注意到，尽管有五一假期的刺激因素，5月第一周的房地产市场交易并没有出现预期的火爆局面。事实上，自4月份以来，楼市的周成交量已开始逐渐下降。根据中央参考机构此前的交易数据，近60%的城市在整个4月份的交易量环比下降，一线城市的交易面积下降了21%。总体而言，一、二、三线城市的整体交易量已连续三周下降。

紧缩政策的效果已经初步显现

根据中央参考研究所的分析，近几个月来城市政策和调控政策的逐步实施促进了房地产市场的稳定发展。一方面，监测的重点城市交易量从上月开始下降；另一方面，在中央政府重新实施去库存控制政策后，房地产市场的总库存也略有下降。

易居房地产研究所研究员朱光认为，由于全国房地产市场的明显分化，尤其是深圳、上海等一线城市，一季度房地产市场呈现出火爆趋势，上海、深圳相继出台并收紧限购措施，一些市场过热的城市也纷纷效仿。

据行业分析，经过近一个月的发酵期，地方分类政策已逐渐适用于当地市场。特别是从五一黄金周的交易情况可以看出，全国房地产市场已经进入了一个新的博弈时期。其中，上海、深圳等一线城市严格的限购政策导致交易量大幅下降。尽管房价高，但没有价格；二线和三线城市进入了观望期，尤其是在二手房市场，买卖双方的议价开始上升。

该政策咨询研究部主任张宏伟向《经济参考报》表示，以上海市场为例，5月份第一周交易量大幅下降，“无市不价”的局面已经形成。“虽然平均成交价格仍高达4万元/平方米，房地产企业囤积居奇的价格涨幅仍在意料之中，但随着交易量的急剧下降，上海房地产市场已进入‘无市无价’的局面，实价局面将很快被打破。”

“解决市场上的高库存仍然是许多地区当前的主要方向。今年3月以来，除上海和深圳外，南京、武汉、合肥、廊坊、北京等城市都出台了各具优势的约束性政策。”中原地产首席分析师张大伟认为，“有序消化”将改变以往的政策取向，以往的“综合刺激”已转化为针对具体城市的政策，未来的去库存政策将聚焦于库存压力大的城市。因此，库存压力相对较低的城市仍将推出具有不同优势的约束性控制政策，以限制本地房地产市场过热。

值得一提的是，该政策的调控效果不仅影响了住房市场，而且从土地市场来看，各大城市在4月份相继发布了年度土地供应计划，整体月成交量环比略有下降。其中，一线城市受前期调整升级和土地供应减少的影响，土地交易明显降温，土地出让金等交易指标降至低点。