中国楼市到底何时崩盘 看看港日历史

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浙江人曾经说过，有钱人想去杭州；南方人曾经说过，有钱人想在上海买房；中国也有富人想在北京买房。不过，我记得数年前，亚洲有一句说话，说有钱人想在香港置业，结果香港的楼价开始下跌。最近，香港的地价下跌了70%；很多年前，有一句谚语说全世界的富人都想在东京买房子。结果，东京的房价下跌了90%...

日本的几代人都被房子弄得很痛苦，这让日本30年来都无法翻身。

据说，当一个国家的房价开始攀升时，这意味着这个国家的经济即将繁荣和衰退。因为钱本身没有价值，所以钱只有在流动时才有价值；当钱流向房子时，它就变成了钢筋混凝土，凝固了，不能流动。

日本是过去的教训，它已经30年没有翻身了。

日本房地产在这个时候崩溃了

“只有傻瓜才会从错误中吸取教训。智者从别人的错误中吸取教训。”-俾斯麦

日本已经经历了房地产的疯狂和崩溃。日本的错误值得每个人警惕。从日本吸取的教训值得认真研究。

数据来源:日本国家统计局；六个主要城市包括东京、横滨、名古屋、京都、大阪和神户。

首先，在经济发展和信贷扩张的背景下，房地产可以长期增长。

根据日本国家统计局的数据，自1955年有统计数据以来，日本六大城市的地价已经上涨了36年。

著名财经评论员祁接君说，日本和我们一样，总是在一线城市崛起，东京崛起最快、最高。当时日本人认为日本只有一个东京，东京有教育、医疗、金融、就业等资源，所以东京的房价不会下跌。如果东京负担不起，它将购买东京圈。如果东京圈买不起，它将开始购买六个大城市，最后购买小城市。从涨幅来看，甚至六大城市的涨幅都远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅(出于基数的原因)，这是一种后续的炒作。然而，当潮水涨落时，潮水总是会退去。

20世纪80年代末，土地价格急剧上涨，直到1991年房地产泡沫破裂。

齐指出，无论是一线城市、二线城市还是东京的核心圈，房价也直线下降。只有在下跌之后，一线城市才能止血，而二线和三线城市根本没有这种功能。它还在下落！一个朋友家的父母在大阪买了一栋房子，他们当时拥有它，但现在它已经下跌了一半，他们每年都要缴纳重税。它根本卖不出去。

第二，在经济停滞和信贷扩张受阻的背景下，房地产可能会长期低迷。

房地产是一项长期资产。由于信贷周期的影响，价格变化具有长期趋势。这种趋势一旦形成，将会持续很长时间。自1991年房地产泡沫破裂以来，日本六大城市的地价一直没有回升。

资料来源:日本房地产研究所

对于普通人来说，房价走势是最值得关注的。日本房地产研究所的东京房价指数始于1993年6月。可以看出，自1993年以来，东京的房价已经下跌了至少10年，然后在一个狭窄的范围内波动。我相信可能有许多日本家庭根本没有意识到房地产的长期性。在这10年里，他们一直在捡便宜，这种循环的力量摧毁了他们辛苦挣来的家庭财富的一大部分。

当日本朋友提到现在的房子时，他们咬牙切齿。有些人完全被房子绑架了。他们不得不继续工作，只是为了减轻房子的负担。由于日本征收财产税，每年的财产税税率约为5%。这样，对于一个500万的房子，你每年要支付25万元。虽然日本人收入很高，但面对这么一笔钱，他们还是摸不着头脑。日本还规定，房屋买卖要缴纳重税，礼品也要纳税。所以日本人彻底疯了，房子在他们手里被彻底砸了，他们再也卖不出去了。

第三，循环的巨大力量不可忽视。潮起潮落，会有起有落。

自20世纪70年代以来，日本六个主要城市的地价上涨了五倍，但在泡沫破裂后下降了约60%。这背后是循环的巨大力量。当时，日本人不相信周期，认为东京等核心城市的房地产价格会因稀缺而持续上涨。然而，经济法最终打破了日本的“特殊性”。

日本可以告诉我们很多关于房地产的事情，但最重要的是要尊重周期规律。房地产受经济周期和信贷周期的影响很大，是一种长期甚至超长期的资产。当周期上升时，它可以持续很长时间。一旦周期改变，没有人能回到天堂。对于个人和家庭来说，十年是很长的时间，但它可能只是周期中的一个瞬间。个人和家庭的财富可能随着周期的车轮上升，也可能被周期的车轮压垮。