北上广深的房价远没有见顶？

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土地供应体系是中国房价高企的最根本原因。如果我们的18亿亩红线不能移动，现在北京和上海有一半的市区是农业用地，剩下的土地一定很贵。

十几年来反复出现的房地产问题并没有解决实际问题，导致房价越来越高。那么，房地产是过剩还是短缺？

要判断房地产问题，重要的是要找出有多少库存，并把所有一、二、三甚至四线城市放在这里进行统计。去年，房子卖得不好。有人谈到中国的人口结构和人口老龄化，认为房地产再也见不到黄金和白银时代了。

我们的城市化率是多少？这个词叫做“城市化率”，而不是“城市化率”。城镇水平占56%城市化率的40%。这与我国37%的非农户籍率相似，这意味着实际城市化率不会超过40%。与其他国家相比，它只是半山腰。表示近期调整较好，东莞、义乌已经升级。

国外的城市化率是一个人口密度的概念，而中国的城市是一个行政概念。我不知道第一、第二、第三和第四行是根据什么划分的。全世界的城市化基本上都有一个大趋势。如果人们可以决定在哪里生活和工作，70%到80%的人最终会住在城市，而这些人中有一半以上住在大城市。到目前为止，东京的人口仍在上升，纽约的人口也仍在上升。

就人口和土地禀赋而言，人口超过100万的城市有很多，中国应该在美国和日本之间。如果我们做得好，我们会像美国，如果我们做得不好，我们会更像日本。例如，就人口密度而言，它不像日本那样密集，但它一定比美国密集。因此，人口超过一百万的城市是美国的一半，日本的三分之一。人口超过500万的城市是美国的一半，日本的四分之一。

我们现在有几千万人口的城市，加上重庆应该算五个。如果14亿人口中有70%生活在城市，那么这70%的人口中有一半以上生活在1000万人口的城市。中国缺少至少10到15个拥有1000万人口的大城市。与其他国家不同，我们的人口不能自由流动，因为在那里你不能获得户口。

党的十八届三中全会和十三五规划文件中有许多论述。在我看来，最重要的信号是户籍制度改革取得了重大突破。到2020年，居住证应该是识别中国公民的唯一凭证。农业户口和非农业户口不再有区别，只有一个居住证。

让人们自由行动，选择自己的居住地点，这是一个世界性的趋势。

房地产供应短缺主要是在大城市。多年来，我们一直在打击所谓的房地产投机需求。事实上，中国的住房需求主要是由城市住房购买量的增加和农村人口向城市的迁移造成的。

什么是刚性需求？严格来说，刚性需求意味着人们没有房子住。然而，中国的住房用地位居世界第一，超过95%的农村住房用地。即使在改革开放之前，也没有人住在街上。城市房改后，为什么人们买了很多年的房子？目的是改善对生活条件的需求。我们有很多不太适合居住的房子。许多城市房屋建造得很早，大约25%没有独立的厕所和厨房。因此，如果人们有能力买房，就必须搬到新房子里。

根据第五次和第六次人口普查的数据，从2000年到2010年，中国城市的住房拥有率有所下降。中国人喜欢储蓄，储蓄意味着改善他们的生活条件。我们总是谈论多建80-90平方米的房子，这是一个可怕的政策。因为，事实上，在一个改进的房子里卖的最好的东西是一个大约120平方米的房子，一个家庭的父母和孩子住在一起。

我一点也不担心中国的房地产。2014年，房地产交易量为8万亿元，其中85%为一套房，15%为二套房。正常的数字应该是一半对一半，也就是说，许多限购政策已经挤出了所有的改善需求。只要你敢放开购房限制，买房的需求就会出来。

中国的房地产市场比股票市场可怕得多，普通人的杠杆率太低。200-300亿元的首付与每年10万亿元的交易额没有关系。中国大多数人都有房子，几乎没有人在街上睡觉。从某种意义上说，我们的支付能力比发达国家强得多。我们的房价占我们收入的比例很高，这并不矛盾。美国抵押贷款与国内生产总值的比率没有人均可支配收入的比率高。

房屋库存可能是判断房地产走势的最重要信息。但库存数据是否有价值取决于它的周期，以及我能找到的价格信号是否与之匹配。如果库存量大，价格不会上涨；如果库存少，价格就会上涨。

这是我们从每个城市统计的可销售住房面积。有一条红线叫做12个月，这意味着库存在不到12个月时价格会上涨，如果远远超过12个月，价格就会下降。

一线城市的一位数库存超过半年，二线城市约为12个月，三线城市约为15个月。看看这里的价格。去年，北方、上海、广州和深圳的一线城市房价飙升，今年只剩下三四个月的库存。今年3月，二线城市已经有10个了。三线城市也应该积极发展。

我们对这些数字今天没有出现感到有点惊讶。几个最近限制购物的城市已经在六个月前看到了它们。我们在判断产能过剩的行业时犯了很大的错误，比如钢铁库存和水泥库存。主要原因是许多做期货的投资者在库存中有非常分散和不一致的数据。

这是2007年以来的数据。一，二，三

一线城市的趋势有什么不同吗？水平可能存在差异，第一条线在高点上升，第二条线上升6%，但波动方向没有差异。

高房价是如何缓和的？每个人都说这有点像盲人摸大象，摸他的尾巴像一根绳子，摸大象的腿像一根柱子。我们觉得中国的土地供应是由国家严格控制的，土地使用也是严格控制的。仍有一些住宅用地被使用。

上表显示了城市居住用地占用的土地面积和城市建设用地占用的土地面积。与美国、日本和香港相比，中国的数字低得可怜。在过去十年左右的时间里，地方政府吸引了投资，提供了大量廉价或低成本的工业和商业用地，但最终拥挤的住宅用地很少。

从中国的土地价格分布来看，农村土地是不可触摸的，从某种意义上来说，这是无价之宝，或者说是一个小房子。根据第六次人口普查的数据，如果除去小产权房的数据，整个城市的住房空占用率是0。目前，大城市的大量住房是由小产权房补充的，深圳是最大的。最近，北京许多小产权房被拆除，住房拥挤的程度将飙升。

必须有更多的商业用地和工业用地。建造钢铁厂，用gdp建造水和泥厂，你的土地很贵，其他企业还不会来。地方政府吸引投资，土地实际上以低价出售。

为什么北方、上海、广州和深圳的土地供应如此之少？相对而言，出售更多住宅用地的是第四条线或一些偏远城市。就地方政府的税源而言，省会城市或北方的上海、广州、深圳还有很多其他税源，所以卖一点土地就足够了，但四线城市只能卖多点，花几年时间。

土地供应体系是中国房价高企的最根本原因。如果我们的18亿亩红线不能移动，现在北京和上海有一半的市区是农业用地，剩下的土地一定很贵。2015年，8.7万亿商品房销售总额占土地出让金的37%，占其他税费的20%，合计62%。房价中最贵的部分是土地价格，然后是税收。

去年，上市房地产开发商的利润实际上相当低。通常我们认为房地产是一个暴利行业，但是在过去的两年里利润直线下降。土地价格非常昂贵，而且不能融资，这迫使它借高利贷，但它不能出售，所以许多开发商急于改造。

在房地产监管方面，限制购买、限制贷款和增加税收是行不通的。20世纪80年代末，日本的边际税率达到80%，这没能阻止房价的上涨。因为当供应短缺时，它已经被抑制了一段时间，房价随着收入的增加而回升。居民的大部分收入和支出都花在了房子上，这使得社会财富的分配极其糟糕，同时也导致了社会之间的流动性非常差。

限制购买和贷款的政策非常糟糕。在香港，过去三年，首付金额为1，000万港元的房屋达50%，主要是因为供应量有限。如果你付得起首付，你可以加入这个俱乐部，享受不断上涨的地价。那些付不起首付的人只能呆在外面，这进一步恶化了财富和收入的分配。

什么政策有效？增加土地供应。最近，我终于听到了北京和上海将增加土地供应的好消息。

今后，我希望看到2004年停止的省际土地交换的恢复。为了保护农田，为什么这块农田要挨着重庆，重庆离郊区很近？我能把这块土地换成更远的吗？

即使你想要18亿亩红线耕地，你也必须从事农业。为什么你要用上海和北京的一半来耕种？你能用它与中国东北和山西交换土地吗？省际土地交换在过去进行，2004年停止。特别是在西北和东北的一些城市，国有企业存在一些困难，土地置换可能是解决一些问题的潜在办法。

我们应该高度重视保护农业用地和粮食自给，但是跨省土地交换也能提高土地利用效率吗？北京和上海一半以上的土地仍然是农业用地。例如，北京是一个缺水的城市。然而，北京70%的水资源用于农业生产，效率和承载能力等许多问题都值得怀疑。

我们强调食物是自给自足的，其中至少80%应该是自给自足的。最近，有一个新的政策来推广土豆作为主食，这也是一个好办法。因为很难种植水稻和小麦来自给自足，我们的粮食价格比国外高50%，所以估计有种植土豆的希望。背后是土地相对稀缺。

如果有些土地因为某些原因不能被触及，例如，日本保护农业用地的政策不仅导致收入分配恶化，影响代际流动，还会使城市失去竞争力，因为土地价格太贵，房价太贵，人的成本太贵，最终整个城市的竞争力都会下降。

如果有人比你便宜，你就会失去竞争力。我们身后是印度、东南亚和非洲国家。如果我们让自己变得昂贵，我们将失去竞争力。现在在北京雇一个员工或者保姆太贵了。为什么？他们的住房是一个非常大的问题。

在这样的土地供应制度下，政府能做得更好吗？政府拿走了这么大一块土地，你想一次全部拿走吗？卖了地之后，你能不能做一些公租房和廉租房？重庆的国内生产总值增长率是全国最高的，在过去的五年里，房价上涨了12%，这是最低的。此外，重庆是唯一一个从未限制购房的城市，吸引了大量未登记的人进入家庭。作为一个国家，政府可以在房地产市场上发挥巨大的作用。廉租房、公租房，北京、上海建得太少。

重庆的经验解决了相当一部分需求，政府在金融方面做得很好。新加坡也有现成的经验。如果像过去10年一样，房价受到限制，贷款受到限制，一旦贷款增加，税收增加，房价肯定会越来越高。如果这次不买，每个人都会觉得错过了一个机会。这其实不是一个好现象，问题迟早会出现。我曾经说过，我们应该对中国的房价有一点想象力。

中国的房价与股票市场的价格相似，而且在供应有限的情况下非常昂贵。此外，相对昂贵的房价是质量差的房子，因为相对供应有限。据媒体报道，北京的房价已经超过了纽约。你在纽约买过房子吗？在像纽约和曼哈顿这样的美国大城市，如果你开车出去一个小时，当地的房价可能会比这糟糕十倍。与美国中西部城市相比，纽约将会有十倍以上的不同。而且我们城市之间的差距还不够大，所以当我们谈论这个问题的时候会被责骂。

我们现在在郊区，那里的房价太贵了，但是城市的核心区域还不够贵。所谓的蓝筹股，市场并不贵，但贵的是新的小股。原因是当供应有限时，总价格低的东西比较贵，但这是不合理的。只要中国经济的总体增长率保持不变，没有哪个国家能够在内需强劲的时候搞垮房地产业。

去年和前年，我们非常担心经济增长。中国真的没有需求吗？你真的掉进中等收入陷阱了吗？你真的进入老龄化社会了吗？购房限制，汽车彩票，没有孩子，听起来好像没有国内需求。我们的政策和经济状况不相符合。据说购车受到限制是因为没有足够的道路，而道路只够投资修路。日本和欧洲都有许多从汽车时代发展而来的古老城市。这些经验都是有的，所以我们应该从中学习，当道路堵塞时，我们不能限制车辆的购买。