中国楼市已发出了最危险信号 政策牛市或结束

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【引言】根据中国指数研究院2016年5月1日发布的100城市价格指数，在中国100个城市(新建)中，前10名城市是惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞和武汉。

根据中国指数研究院5月1日发布的100城市价格指数，2016年4月，100个城市(新建)中排名前十的城市是惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞和武汉。

一年半前引领中国房地产市场崛起的深圳，新房数量排名第12位，环比仅增长2.84%。北京、广州和上海分别排名第14、30和32位。

一线城市突然“熄火”的最重要原因是严格的“3.25”新政的出台，尤其是在深圳和上海。事实上，苏州、南京、武汉等。也出台了类似的调控措施，但力度不大，而且这三个城市之前的涨幅相对较小，所以4月份的价格涨幅已经进入前十名。

如果你仔细观察十大城市，你会发现一个有趣的现象。除了厦门、南京、珠海和武汉等具有独立崛起特征的城市外，其他六个城市都不是受本地需求驱动，而是受其旁边“老大哥”的挤出效应驱动。

深圳似乎是最强大的，带动了中山、东莞和惠州的房地产市场(事实上，珠海也有深圳因素)。惠州楼市一直是深圳投资者的天下，每个人都在反复抗争，不会割掉韭菜。从大亚湾到亚博角到浔寮湾到双月湾，80%的海景客房都卖给了深圳人。每到周末和春节，这一带街道上行驶的汽车基本上都是广东B牌照。

为什么深圳人这么喜欢惠州？原因很简单。海景房间太美了，价格也太低了。

虽然东莞夹在广州和深圳之间，但房价明显表现出三个台阶:深圳附近的城镇最贵，其次是市中心，但广州附近的城镇较低。因此，东莞无论在经济上还是在房地产市场上，都是深圳的延伸和补充。

中山位于珠江口西岸，据说是广州的弟弟。然而，深华通道的概念已经被炒了10年，去中山买房的外国投资者仍以深圳为主，广佛为辅。

昆山和苏州当然是上海投资者的最爱。昆山原本是苏州的一部分，但分开来说没有多大意义。我在前一篇专栏文章中分析过，上海最喜欢苏州，给南通最多的是一些雨露。至于无锡、湖州和嘉兴，很难从上海获得显著的效益。近年来，苏州自身人口增长迅速，金融体系资本雄厚，与天津、重庆、杭州并驾齐驱，超过南京。因此，苏州房地产市场具有“自有nb+邻居nb”两个特征，可以长期乐观。

廊坊可能是过去五年里最受欢迎的地级市。五年来，总资本增加了150%，财政收入增加了近200%，小学生人数增加了40%。在这样的城市里，房价不上涨是很奇怪的。廊坊是如此的N，关键是人们有两个郊区，一个是北京，另一个是天津。特别是北京市政府东移后，廊坊的“北方三县”已经在北京的视线之下，燕郊等地区比西城区更靠近北京市政府。

有了这样的分析，问题就清楚了。在本轮中国房地产政策牛市中，深圳在第一阶段脱颖而出，一线城市在第二阶段崛起。现在进入第三阶段，一线城市开始调控，购买力转移到周边城市，导致一线城市的卫星城市激增。

但致命的问题来了:一线城市的成交量急剧下降，新房价格开始上涨，二手房开始微调。在这种情况下，卫星城的受欢迎程度转瞬即逝。一些依赖独立因素的二线城市，如南京、厦门、武汉和合肥，以及有本地因素的苏州，仍有可能在一段时间内崛起。但总体而言，市场已经进入下半年，没有领先于一线城市。

我的判断是，一两个季度后，房地产市场将变得更冷，大多数城市将进入僵局和观望状态。除非政府再次放松对一线城市房地产市场的控制，否则这种政策牛市有结束的危险。

你为什么这么说？除了房地产市场本身的规律，还有另一个因素，那就是中央银行的货币政策正在转向。在cpi上涨的压力下，央行已经开始控制流动性。刚刚由习主席主持的政治局会议也提到了“关注价格变化”。

然而，从长远来看，中心城市的高品质住房仍然值得投资和长期持有。仅在短期内，房地产可能会在一两个季度后变冷。对此，每个人都应该有一个清晰的认识。