中央政治局会议再次“聚焦”房地产去库存

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与此前高层强调的去库存化相比，4月29日召开的中共中央政治局会议在房地产库存前增加了“有序消化”的前缀。

易居研究院智库中心研究主任严跃进对《商业日报》记者表示:“要有序消化房地产库存，我认为有必要实现库存的平稳释放，避免房价的大起大落。”

同时，对于房地产去库存，会议指出，要按照加快登记人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，注重解决地区和结构性问题，实行差别化控制政策。

在业内人士看来，提高登记人口的城市化率可以给房地产行业带来更多需求，这是行业稳定的内生动力；目前，不同城市的房地产市场分化模式要求引入差异化控制政策。

有序消化房地产库存

在去年12月14日召开的中共中央政治局会议上，化解房地产库存被视为今年工作的“歼灭战”之一。在政治局会议后的第四天，即12月18日至21日召开的中央经济工作会议上，房地产去库存被列入2016年经济工作的五大任务。

此后，一系列稳定房地产市场、促进房地产去库存化的政策相继出台，如降低住房贷款首付比例、降低住房交易税费等。

在4月29日的政治局会议上，房地产去库存的基调被定位为“有序消化”，这与当前的市场形势相吻合。

记者注意到，在一系列政策组合出拳的作用下，今年房地产取得了"良好开端"。国家统计局的统计数据显示，第一季度，全国房地产开发投资名义增长6.2%，全国商品房销售面积同比增长33.1%。

然而，正是在去库存化的背景下，一线城市和一些热点二线城市的房价大幅上涨，随后一些城市开始收紧购房政策。

例如，今年3月25日，上海和深圳出台了更严格的限购政策。上海将非上海家庭的税收或社会保障期限从两年调整为五年，深圳提出了限制本地户籍家庭(包括部分本地户籍家庭)购买两套住房等措施。

此后，1月份，上海和深圳的房地产市场出现了成交量和价格双双下跌的现象。根据上海易居研究院智库中心的一份报告，与新政前后30天的数据相比，上海房价下跌了1937元/平方米，跌幅为6%，而深圳房价下跌了248元/平方米，跌幅为1%。

严跃进对《商业日报》记者说:“有序消化房地产库存，就是让供求等指标发布得更顺畅。既要有效解决库存问题，又要避免政策宽松时房价上涨、政策收紧时房价下跌的局面。”

房地产市场的差异化对调控政策的准确性提出了挑战

最近的政治局会议也给出了如何有序消化房地产库存的答案。

会议指出，按照加快登记人口城镇化和深化住房制度改革的要求，要注重解决地区和结构性问题，实行差别化调控政策。

严跃进告诉《国家商报》记者:“去库存化要注意当前以及长期的房地产形势，挖掘潜在的需求。关注区域问题，差别化监管是针对目前一级、二级、三级、四级房地产市场差别化模式的一项举措。提高登记人口的城市化率和深化住房改革是增加住房需求和着眼长远的措施。”

根据“十三五”规划，2015年中国常住人口和登记人口的城市化率分别为56.1%和39.9%。第十三个五年计划的目标是到2020年达到60%的常住人口和45%的登记人口。

在中国，在城市买房是获得城市户口的主要方式之一。严跃进认为，农业人口的城市化能够带来对房地产的强劲需求，是房地产持续稳定发展的内生动力。加快登记人口的城市化率也能加速房地产的去库存化。

为深化住房制度改革，“十三五”规划提出建立以政府为主体的住房供应体系，提供基本保障，以市场为主体，满足多层次需求，优化住房供求结构，稳步提高居民住房水平。具体措施包括三个方面:完善住房统购统租制度，促进房地产市场健康发展，提高住房保障水平。

此外，目前一线城市和一些热点二线房地产市场的热点状况，以及三、四线城市的去库存化压力，也对政策的灵活性和准确性提出了挑战。

严跃进在接受《全国商报》采访时表示:“目前，热门的一、二线城市正在积极补充库存，而非热门城市和三、四线城市则主要在减少库存。”房地产库存的有序消化需要城市甚至同一城市的地方政策。根据不同情况，明确优先事项，并逐步实施。”