东莞多楼盘房价暴涨 卖方反悔现违约潮

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法院提出了风险，并建议可以适当提高违约赔偿金

2015年下半年，深圳房价飙升，许多深圳买家将注意力转向东莞的林深地区。被称为“深圳后花园”的塘厦、凤岗、清溪、黄江，房价一路飙升，“一日一价”。看到“有利可图”，许多卖家在签订合同后就违约了，由此引发的房屋买卖合同纠纷(包括二手房交易)也呈现爆炸性增长。

日前，东莞市第三法院出具了房屋买卖合同纠纷分析报告。报告显示，2015年5月至2016年3月，林深地区民事审判法院受理了338起此类案件，比同期增加了近5倍。对此，该院建议潜在买家应注意风险防范，并呼吁买卖双方遵守合同精神和诚信原则，不要随意违约。

案例一

年轻夫妇购买二手房作为婚房，卖家半年内拒绝转让所有权

2014年下半年，打算结婚的肖先生在东莞塘厦镇找房子，看中了塘厦行政中心附近的一套三居室。2014年11月16日，在中介公司的见证下，肖先生与出卖人李小姐签订了房地产买卖合同，并支付定金2万元。

根据合同规定，李小姐必须在办完房产证后十个工作日内配合中介办理相关手续。然而，在双方签订合同将近半年后，每次中介公司向李小姐询问房子转让的情况，她都支吾其辞。后来，肖先生和他的妻子书面通知李小姐，希望她能按合同约定办理相关手续，并给予合理的宽限期，但李小姐仍未按承诺办理。

我买的婚房无缘无故就坏了。现在不可能以同样的价格买到类似的房子。无奈之下，肖先生及其妻子以李小姐为被告，以中介公司为第三人提起诉讼，要求解除合同，退还定金，并赔偿违约金12万元。

李小姐说，在她与肖先生和他的妻子签订销售合同之前，她已经与一位名叫邓的顾客签订了合同。后来，邓在签订合同后口头上表示了悔意。目前，双方都没有终止合同。当时，中介公司的人主动联系她，请她与肖夫妇签订合同。至于她把房子卖给邓的事实，就让她签合同吧。

庭审中，双方同意解除合同，但李小姐认为肖夫妇要求的12万元违约金过高。东莞市第三法院认为，李小姐构成违约，应根据合同承担相应的违约责任。一审判决解除了三方签订的《房地产买卖合同》，李小姐返还肖先生定金2万元，并按双方约定的总房款83.8万元支付违约金8.38万元。

钟表业之旅

合同签订时，定金和定金已经支付，卖方仍然后悔

2015年7月，东莞市凤岗区杨女士诉至:2015年1月26日，她与出卖人袁女士及居间人签订了《二手房买卖合同》，约定该房屋转让价格为89万元，付款方式为:合同签订之日支付定金3万元；合同生效后10天内支付定金9万元；2015年2月10日前支付首付款15万元；余额62万元通过申请银行按揭贷款支付。目前，她已经支付了首付和定金，其余的正在申请银行贷款。

由于新房地产政策的影响，房价上涨了，袁女士不愿继续履行合同。贷款银行要求卖方提交相关资料，但袁女士拒绝合作。对此，杨女士不得不寻求法律途径，呼吁袁女士继续履行二手房买卖合同，配合过户。

东莞市第三法院认为，杨女士按照合同履行了支付定金12万元及定金15万元的义务，而袁女士拒绝提供原借款合同等资料，导致本案所涉房屋的二手房贷款申请未获批准，其行为构成违约。作为守约方，杨女士有权选择要求违约方承担违约责任或要求违约方继续履行合同。现在，杨女士要求继续履行合同是她自由处理诉讼的权利，是法院赋予她的权利。本案所涉房屋已抵押给银行，如发生转让，应先清偿所欠银行的全部债务，抵押权随之消灭。由女士代替袁女士清偿所欠银行的债务，从而消除银行对本案所涉房屋的抵押权，并从剩余购房款中扣除该笔款项所发生的费用。

分析

房价上涨的差额远远大于违约金

卖方宁愿违约也不愿履约

东莞市第三人民法院认为，林深地区房价上涨引发纠纷有三个原因:一是当事人诚信意识淡薄。在房屋买卖合同履行过程中，在短期房价飙升的背景下，房价上涨后的差价往往大大大于合同约定的违约金(违约金一般约定为房屋总价款的10%-20%)，违约造成的损失远远小于违约可能带来的利益。这也是此类纠纷的主要原因。

第二，合同不明确。二手房买卖合同往往涉及复杂的程序，如买方申请抵押贷款、卖方取消抵押品赎回权和取消抵押、银行贷款的快速担保等，涉及银行、担保公司、中介公司、房屋共有人等。但是，相当多的房屋买卖合同不够明确和详细，当事人容易对合同条款产生争议。如果合同的一部分规定首付款应由买方交给银行进行资金监管。据我所知，东莞的银行一般不监管资金，这导致了如何支付首付款的争议。

第三，共有房屋的一方拒绝同意出售。在二手房交易中，买方只与共有房屋的一个业主签订了协议。由于房价的突然上涨，另一个房主未经同意拒绝出售和转让房子。

建议

潜在买家

应重视风险防范，增加违约成本

东莞市第三人民法院通过对上述案件的审理，提醒公众，买卖双方在订立合同时，应明确划分违约责任，适当提高违约责任，并提前采取防范措施，以降低卖方违约的可能性。

“首先，双方应使房屋买卖合同更加详细和明确，这有利于保护各自的权利；其次，双方可以在合同中明确违约责任，适当增加违约金，从而增加违约方的违约成本。”在医院审理房屋买卖合同的魏法官说。

针对商品房销售合同纠纷高发的情况，医院提出以下建议:一是开展诚信宣传和普法宣传。二是完善房屋买卖合同条款。政府部门应加强对房屋中介机构房屋销售标准合同条款的指导，提供各种适合当地政策和交易习惯的标准合同模式。第三是告知卖方法律义务。