真实的日本：比你想象的更便宜更舒服

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文字:陈杰，从微信公众账户“城市与房地产研究”转来，身份证号:城市房地产 ，2月9日至14日，自费到日本东京-京都-大阪旅游。虽然我的感觉相当零碎，但我觉得有必要在铁热的时候写下我所看到的、听到的和想到的。仅供参考。以沿途导游的唠叨为索引，结合一些信息，初步整理如下。

日本三哨

1.垃圾桶很少。日本的街道非常干净，但是几乎没有垃圾桶，所以所有的垃圾都应该带回家或者在酒店房间里处理掉。便利店入口处还有一个垃圾分类回收箱。日本的垃圾分类非常详细。

2.几乎没有警察。日本的公共安全在发达国家中名列前茅。它与世界各地的先进技术和照相机有关，但它的平均教育水平基本上很高，平均收入分配也有保障。那么这就和良好的文化有关。

3.几乎没有孩子。日本的出生率严重下降，2014年的生育率仅为1.42。虽然有许多刺激生育的政策，但都收效甚微。事实上，不仅日本、韩国、香港、台湾，而且东亚都面临着低生育率的问题。

日本三多

1.有许多自动售货机。它声称日本拥有世界上最多的自动售货机。

2.有许多乌鸦。乌鸦在日本被认为是幸运的东西和神圣的鸟，它们被称为日本的国鸟。乌鸦聚集在大城市和乡村。

3.有许多老年人。日本女性的预期寿命为87岁，居世界第一，而男性的预期寿命为80岁，居世界第四。老龄化伴随着出生率和寿命的下降。四分之一的日本人超过65岁(目前中国约为10%)。街道是白发苍苍的。由于劳动力短缺，许多服务人员都是老年人。许多旅游巴士司机都超过70岁了。据估计，如果不扭转出生率下降和人口老龄化的趋势，到2050年，日本65岁以上的人口将占40%，总人口将只有9500万，比目前的1.27亿减少30%。然而，在日本公交车上没有给老人让座的习惯，老人也没有要求别人照顾他们的心理。日本人对自己的心理非常挑剔，不会给别人带来麻烦，但同时他们也不希望别人给自己带来麻烦。因此，这是一个将人类情感与MoMo相比较的社会。

三个日本怪物

1.猫头鹰是吉祥物，代表财富和长寿，也是学习的象征。

2.青蛙也是吉祥物，称赞精力充沛的孩子是青蛙。

3.猪是一种自夸。猪在日本是指野猪，家猪是“鼠海豚”。野猪象征勇敢和坚韧。说谁像猪就是赞美他。据说，日本人喜欢在新年里用“猪突然向前跃进”和“猪突然向外伸展”的新年祝福，希望彼此努力工作，取得进步。在日本游戏中，武将的人物属性有“猪屠”这一设定项，意思是勇往直前。

日本钞票上的三个字(2004年版)

11000日元上的肖像是日本历史上著名的思想家和哲学家福泽谕吉，三位杰出的明治艺术家之一，明治维新的倡导者，日本“出亚入欧”战略的倡导者，倡导人人平等，创办了日本著名的私立大学庆应大学。

2.5万日元上的肖像是樋口一叶，一个女人，19世纪日本著名的平民作家，日本现代现实主义文学的早期先驱之一。她24岁时死于肺结核。在她短暂的一生中，她创作了大量反映当时社会状况、关注日本女性的优秀作品，成为当时女性社会角色转变的先驱。

这幅3.1000日元的肖像是日本著名生物学家野口秀树。他在南美和非洲工作，获得诺贝尔医学奖提名，在研究黄热病时死于感染。他的题词是:“他把一生都献给了科学，他为人类而生，为人类而死。”

没有皇帝、政治家和官员的影子，只有思想家、作家和科学家的头，包括一个女人。这可以解释今天日本社会的许多价值观。然而，在第二次世界大战之前，有大量的日本纸币，包括皇帝，贵族和军事指挥官。第二次世界大战后，有许多首相和政治家，后来有越来越多的学者和学者。它也能反映日本价值观的历史演变。

日本的三次冲击

1、价格低。日本一直给世界的印象是，它是一个价格极高的国家，普通中国人买不起。然而，在过去的两年里，中国对日本的旅游一直在蓬勃发展。在2014年大幅增长84%的基础上，2015年日本游客人数继续翻番，达到500万人，超过韩国人，成为赴日游客最多的国家，占去年日本1973万游客的四分之一以上。据日本统计，2015年赴日游客的旅游支出达到创纪录的3.47万亿日元(按近期汇率计算约为2000亿元人民币，100日元约为5.7元人民币)，与日本电子零部件或汽车零部件的全球出口额几乎持平，已成为日本经济的主要支柱。中国对日旅游蓬勃发展的原因有很多，包括日本良好的环境、良好的专业精神、良好的服务水平和良好的公共秩序。然而，突然流行的根本原因是自安倍就任首相以来日元持续大幅贬值。因此，2015年全年日本游客数量增加了47%，韩国游客数量也增加了45%。全世界的人都喜欢去日本旅游。然而，游客的增加主要来自中国，这显然要归功于人民币对日元的持续走强。2012年，100日元可兑换为8元人民币，2013年仅为7元人民币，2014年为6元人民币，2015年曾一度跌至5元人民币的最低点，相当于人民币对日元三年升值60%以上。“爆炸性购买”在2015年成为日本的一个热门词汇，主要指中国在日本销售的商品。据日本国际旅游组织统计，2015年中国游客的平均日消费额为281，000日元(约合人民币14，600元)，远远高于外国游客的平均日消费额187，000日元(约合人民币9，700元)。根据这一计算，2015年国际游客在日本消费的2000亿元人民币中，约有三分之一来自中国，这显然是因为在日本购买许多商品比在中国更划算。

一些旅行团成员已经来过日本几次了，他们仍然带走家用电器和小家电、化妆品、药品和保健品等商品。，说它们是在买买买的，而且很便宜。相应地，几乎每个大型免税商场的热卖柜台都有精通中文的售货员或导购员。我个人觉得日本的许多日常消费价格比预期的要便宜得多。例如，商场里的许多衣服比中国商场里的便宜得多，而且他们自费吃了几次。在东京、滨松市、静冈县和大阪关西机场，像味千拉面这样的普通快餐价格在500-650日元(相当于28-37元人民币)之间，这在上海很难低于这个价格，尤其是在上海机场更高。至于大家最关心的房价，我是从日本房地产中介网上查到的。新宿是东京23个区中最繁华的商业区，每平方米约100万至150万日元(5.7万至9万元人民币)，在富人最集中的港口地区，每平方米约200万日元(11万元人民币)。这些价格现在在上海并不特别贵。日本的其他城市比东京便宜得多。当然，日本肯定有很多东西比中国的贵，比如出租车、理发和其他手工服务，蔬菜也更贵，地铁和公交车的价格是上海的几倍。虽然公立教育对高中是免费的，但上私立学校或家教的费用非常高。各种养老和医疗保险费用也会很高。租金也相对较高。我在东京的街道上看了几则租房广告。60-70平方米的房子每月租金大约是15000元。一般来说，刚工作的年轻人都是租房子的，租房子的人也很少。如果有20-30平方米就好了。此外，尽管日本的物价收入比比中国合理得多，但仍偏高。此外，由于生活成本高，很少日本人能在30岁甚至35岁之前购买自己的房子。然而，总的来说，日本生产了大量的廉价产品和消费服务，同时也有许多独特的创新产品。值得中国深刻反思的是，“供应方”到底出了什么问题，以及如何具体“降低成本”。

2.低密度。想象一下像日本东京这样的大城市，到处都是像香港这样的高层建筑，或者至少像上海这样的混凝土森林。日本占地378，000平方公里，是距离中国云南省最近的国家。日本人口1.27亿，人口密度为338人/平方公里，低于江苏(792人/平方公里)和中国东部(约460人/平方公里)。在人口超过5 000万的人口大国中，它也低于孟加拉国(1 023人/平方公里)和印度(390人/平方公里)。中国大陆的人口密度是138人。然而，日本的山地和丘陵占全国总面积的71%，而平原面积只有110，200平方公里。因此，根据人口生理密度(总人口与耕地之比)，日本有2924人/平方公里，仅略低于人口大国韩国的2988人/平方公里，但远远高于中国大陆的943人/平方公里、印度的753人/平方公里和美国。按照这个标准，日本应该比国内的人多得多，少得多。但是在日本一个强烈的冲击是建筑密度远低于中国大城市。中国的城市到处都是高层鸽子笼公寓。然而，在日本，甚至在东京的银座，也没有多少高层建筑。即使在东京、京都、大阪和名古屋的市区，住宅建筑都是两三层的单户建筑，公寓建筑也不多，即使高层建筑也不多，主要是4-6层。

根据2013年日本住房和土地调查，2013年日本共有5210万套住房，其中一个家庭建造的住房为2860万套，占55%，公寓为2209万套，占42%。在大都市地区，单户建筑的比例下降了，但也占了41%，公寓的比例上升到56%。然而，一户人家的建筑面积显然很大，平均建筑面积为128-130平方米(可用建筑面积)，而公寓的平均建筑面积仅为49-53平方米(前者遍及全日本，而后者是大都市地区)。加权后，日本所有房屋的平均建筑面积为94.4平方米，大都市地区为86.1平方米。然而，一个家庭主要是为许多家庭，公寓主要是为单身汉和没有孩子的家庭。每个家庭有2.81人，公寓只有1.87人，所有住宅单元有2.40人。据简单计算，日本人均居住面积约为39平方米。它与欧洲发达国家的水平差不多。如果通常只有一个有孩子的家庭住在里面，人均居住面积可达46平方米，略高于瑞典、挪威、德国等欧洲最发达国家(人均40-44平方米)。相比之下，目前我国城镇人均住房建筑面积约为34平方米，但居住面积仅为26平方米，差距很大。

中国社会科学院的一位老院士在多次会见时一直在念叨，为什么土地资源比较稀缺的日本人可以住在一所房子里，而中国人只能住在鸽笼里，他们感到愤慨。当时，我对这种说法没有任何感觉，但现在我觉得这真的很值得思考。如果条件允许，住在一个房子里比住在公寓里更人道。问题是为什么日本的生活条件比中国好，尤其是当大多数家庭住在独栋房子里的时候。

一些初步的想法或推测如下:1 .日本的土地是私有的，自由化的土地市场对需求反应灵活，供应灵活。对土地使用的限制很少，土地使用转换很容易。此外，购买土地后，你可以建造自己的房子，而无需经过开发商；2.日本已经去工业化了。即使在工业化时期，它也主要是一个节省土地的精密制造业。城市建设用地基本用于生活，占60-70%。中国仍处于快速工业化时期。此外，地方政府主导工业园区的大规模工业化。工业用地在城市建设用地中的比重很大，只有30%的住宅用地；3.日本城市铺开大蛋糕，层层铺开，充分利用城市土地。中国城市是第一个圈地，看起来很大，但是城市的内部实际上很空，城市地区的许多土地实际上是闲置和低效的；4.日本的城市住宅建筑觉得在规划上没有什么限制。乍看之下，基本上没有建筑间距，建筑密度很大，而且相互靠近。我国高层住宅建筑的规划与控制存在诸多限制，如日照间距、朝向要求等。，这导致高公寓和大量地面空土地，城市住宅用地的利用率可能没有日本高；5.中国公寓通常是在大型住宅区开发的，这些住宅区被墙隔开。围墙外有很大的道路，有很多的交通用地，交通效率很低。日本的小型单户建筑由毛细道路连接，主干道很少，交通相对顺畅。6.日本的公共服务相对平等，高质量的教育和医疗资源不会集中在市中心的几块土地上，而是会平均分配，这也打开了空.城市住宅的放射状扩张因此，城市真实有效的居住建筑密度，或城市居住用地的有效容积率，很可能高于中国城市。例如，东京的核心区面积为2188平方公里，居住着1300多万人，密度为每平方公里6000人，高于上海的每平方公里3700人。

3.收入差距很小。日本被认为是一个高度发达的国家，贫富差距很小，可以和北欧相比。根据一项数据，日本2004年的收入基尼系数为0.308，并不是特别低，但支出基尼系数仅为0.163，这表明税收和转移支付大大改善了收入分配。地区之间的差距也非常小。据说东京和冲绳的人均收入差距只有两倍。根据日本国家税务署2012年进行的一项调查，日本工人的平均年收入为408万日元(按今年的汇率约为24万元人民币)，但只有12%的人年收入超过700万日元(约为42万元人民币)。一般来说，如果中产阶级的年收入超过550万日元(约合30万元人民币)，他们就被视为中产阶级。然而，性别差异仍然很大。男性员工的平均年收入为30万元，而女性员工的平均年收入仅为16万元。从专业角度来看，根据日本厚生省2008年的调查数据，大公司高级白领、医生和大学教授的年收入约为1100万日元(约63万元)，大学副教授、警官和律师的年收入基本为800万日元(约46万元)。大学讲师、中小学教师和普通公务员基本上都是700万日元(约合40万元人民币)，这些都是不错的高薪工作。此外，日本公司的工资是根据资历进行认真排名的。20-29岁普通公司成员的平均年收入为349万日元，30-39岁为458万日元，40-49岁为598万日元，50-59岁为756万日元。基本上，每10年的差额是100万到150万日元。

从家庭收入来看，根据《日本统计年鉴》，2015年日本家庭年收入中值约为450万日元(约26万元)，只有20%的家庭年收入超过800万日元(约46万元)。年收入超过1000万日元(约57万元人民币)的家庭不到11%，年收入低于200万日元的家庭只有10%。根据《2014年中国统计年鉴》，2014年中国收入最高的20%家庭的人均可支配收入是收入最低的20%家庭的11倍(50，968元对4747元)。即使把城乡差距放在一边，收入最高的20%家庭的人均可支配收入是收入最低的20%家庭的5.5倍(61615元对11219元)。

日本的三个协会

1.老龄化是发展的敌人。自1991年房地产和股市泡沫破裂以来，日本经济已经停滞了25年。普通家庭的工资和收入在过去25年中没有增加，但基本上继续下降。1991年，日本工薪家庭的月收入为549，000日元，1997年达到创纪录的595，000日元。在那之后，他们基本上经历了负增长，2015年只剩下46.9万日元，但25年内本币却出现了15%的负增长。虽然日本长期以来基本处于通货紧缩状态，生活质量没有明显下降，但与日本20世纪50-80年代的快速增长相比，毫无疑问，日本经济已经明显失去了活力。宏观政策和产业政策都有失误，但从根本上说，人口红利的消失和人口老龄化导致经济增长的原始驱动力丧失，而日元大幅升值引发的房地产和股市泡沫破裂只是一个触发点。1994年，超过14%的日本65岁以上人口正式进入老龄化社会，现在超过25%的日本人口被称为“超老龄化”社会。2008年后，日本人口开始负增长。由于劳动力严重短缺，2014年日本65-69岁的老年人中有41%仍在工作。农业劳动力的平均年龄超过67岁，甚至自卫队的平均年龄也超过38岁。超老龄化给日本社会的养老、社会保障和医疗保障带来了严重压力，消费疲软，投资枯竭，也从根本上扼杀了经济发展的动力和活力。

然而，日本是幸运的，在变老之前变得富有。现在和将来，日本的老年人可以享受更高水平的生活质量和福利保障。在严格的计划生育政策的推动下，中国的老龄化趋势不亚于日本，很明显，人们在变富之前就会变老。2014年，中国65岁以上人口比例为10.1%，似乎还没有进入老龄化社会。然而，由于我国退休年龄提前，60岁以上老年人的就业率很低，健康状况也比发达国家差。如果将60岁的人口视为老年人，2014年中国这部分人口的比例已达到15.5%。但是中国显然还没有准备好应对老龄化。此外，目前的老龄化程度只是冰山一角，更可怕的是生育率极低，这预示着老龄化加速的未来。自1991年以来，中国的总生育率已经连续24年低于代际更替水平。根据2010年的第六次人口普查，中国的总生育率仅为1.18，远低于日本的1.42。根据世界卫生组织的数据，如果超低生育率不能从根本上逆转，到2050年，中国将有35%的人口超过60岁，成为世界上老龄化最严重的国家之一。

尽管去年全面的二胎政策已经放开，但大多数人口学家认为为时已晚，低生育率文化已经形成。在后工业化和加速城市化的背景下，生育率的直接成本和机会成本非常高，这继续扼杀生育意愿。如果政府在产假、儿童保育、幼儿园和小学、提高费用等方面没有实质性的支持政策。，中国的生育率很难大幅反弹。然而，一些大城市没有认真对待老龄化问题。相反，以上海为例，它骄傲地提出在“十三五”计划(2020年)结束时将人口规模控制在2500万，仅比2014年的2426万增加了70多万。更不用说能否实现这一目标了，上海在2010-2014年间增加了120万人口(在2013-2014年人口增长异常低的背景下)。如果实现了，那只能是统计上的胜利，即使实现了，直接的结果将是上海的老龄化将会恶化。目前，上海1400多万登记人口中，60岁以上的占三分之一，已进入“深度老龄化”社会。据估计，到2020年，60岁以上的登记人口比例将接近40%。长期以来，上海依靠大量年轻移民的绝育，使常住人口的老龄化程度略低于全国，同时又能防止养老和社会保障体系的崩溃。例如，上海劳动力中超过一半的农民工。但是，如果严格控制人口流入，登记在册的老年人将不会流出，外来的年轻人也不会流入，老龄化将会加速，这只会给上海的养老金和社保提前带来灾难性的后果。

2.产业升级依赖于成本降低和创新。关于日本和海外旅游业的蓬勃发展所反映的国内外商品价格的反转，已经有过许多讨论。一般来说，有几个原因:1。国内物流和商店运营成本高；2.国内税费高，包括奢侈品和高价商品的高关税；3.国内外知名品牌的价格差异化战略(价格歧视)，例如优衣库在中国比在日本贵得多。然而，无论从哪个角度看，这都意味着国内成本过高，抑制了消费。现在谈论供应方改革很流行。我认为供应方改革包括两个方面，一是降低成本以刺激需求，二是创新产品以满足潜在需求。当然，在压缩成本方面仍有许多工作要做，但如果对所生产的产品没有需求，降低成本是没有意义的。计划经济的一个最大教训是，如果制造商不从自己的角度将市场需求结合起来，那么对他们来说，改进是没有意义的。供给方一刻也离不开需求，必须以顾客需求为导向，以市场需求为中心，满足市场需求，发掘潜在的市场需求。谁能挖掘出潜在需求并发现蓝色海洋，谁就是国王。以电影业为例，从2013年到2015年，电影票房连续超过200亿元、300亿元和440亿元，其中国产电影占60%。今年，电影票房继续飙升，春节票房达到35亿元，同比增长90%。今年，中国电影的票房有望接近甚至超过美国，成为世界第一。电影业的快速增长是近年来中国经济为数不多的亮点之一。一方面，票价稳定，相对收入比例越来越低；另一方面，大量私人资本已经进入，电影院也大大增加，全面向三、四线城市转移。与此同时，大量的人才和技术涌入，旨在满足市场需求，提高质量，创新类型和优化生产能力，提供丰富和适应市场需求的新产品。

3.消费升级提供了机会。根据中国国家旅游局的数据，2015年有1.2亿中国游客出国旅游，全球旅游消费达到1940亿美元(相当于1.2万亿元人民币)，近年来年增长率接近30%。据最新统计，仅今年春节就有600万中国出境游客，海外旅游消费已达900亿元。此外，目前中国的海外采购规模为每年1000亿元。再加上电影票房的持续火爆，这表明随着中国进入中等收入国家行列，数亿中国中产阶级正在进入消费升级时代。中国城镇居民基尼系数低于0.35，消费正从温饱型消费向享乐型消费快速升级。因此，中国经济面临的问题不是需求不足，而是供给不足和供给错位。例如，旅游业也是如此。近年来，国内旅游市场年增长率仅为10%，海外游客入境旅游疲软，反映出国内旅游产品与国内外需求脱节，价格和质量差，缺乏深度和新鲜感。如果国内生产能力没有及时升级和优化，中国正在蓬勃发展的各种升级的消费需求将严重波及海外。人民币汇率不仅在巨大压力下贬值，而且使中国经济结构更加失衡，无法实现从投资驱动型经济增长模式向消费驱动型经济增长模式的转变。

2015年11月，国务院发布了《关于积极发挥新消费主导作用，加快培育新供给、新动力的指导意见》(国发[2015]66号)，指出“随着模仿排浪消费阶段的基本结束，个性化、多元化消费逐渐成为主流。”它还指出，“教育、卫生、养老、文化、旅游等服务消费不仅满足了人们提高生活质量的需要，而且有利于人力资本的积累和社会创造力的增强。然而，教育、卫生、养老、文化和旅游等行业，包括这些行业的基础设施提供，都被国有资本垄断，私人资本很难及时有效地进入和提供市场所需的产品和服务。

灵感来自三个行业的日本之旅

1、循环经济产业。特别是城市垃圾回收、垃圾处理和资源回收行业。日本垃圾回收的精细分类给每个游客留下了深刻的印象。饮料瓶应该分三部分回收:瓶盖、包装纸和瓶体。资源回收从业人员专业素质高，工资高。此外，垃圾处理方式多样，经济效益高。例如，许多新的和受欢迎的新城景点，如东京的幕布和小田堡，都是用垃圾从土地上回收的。中国许多城市已经被垃圾包围，现在他们开始关注垃圾回收和处理行业。例如，今年2月，北京控股公司以18亿欧元收购了德国垃圾焚烧厂运营商eew。垃圾回收、垃圾处理和资源再利用具有巨大的社会效益和潜在的经济效益，可以充分开发给民间资本运营，这是一个巨大的投资蓝海。

2.养老服务业。老龄化是不可避免的，但现在我们在这里，我们将利用这一趋势，老龄化的潜在经济效益也很大。日本有银发经济的说法，老年人的消费倾向不低，消费市场巨大。面对中国老龄化，将为老年人重建住房、家具、社区和道路，为互联网时代的老年人开发特殊应用，提供适合老年人的旅游、教育、娱乐、医疗、财务管理和保险服务，包括以反向抵押贷款形式的老年人住房，这将带来许多投资机会。

3.医疗卫生行业。日本有很多保健品，从食品到药品，各个方面都有发展。还有许多独特的产品，对中国消费者很有吸引力。事实上，中国有许多特色医疗资源，医疗水平也很高。我们应该扩大和加强几个医院集团，开放医疗市场准入，让更多的私人资本进入。大城市排名前三的好医院每天都挤满了人，这是高质量医疗资源供给不足的表现。实现医疗服务的多层次和差异化，降低成本，增加品种，优化生产能力，用收入满足中国居民不断增长和细分的健康需求，不仅能为中国经济增长增添新的动力，也是包容性增长的重要组成部分。

当然，除此之外，还有许多朝阳产业，如文化、娱乐、教育、旅游等。随着中国进入消费升级的时代，这些都具有巨大的潜力。

结论:

作为进入中等收入国家的标志，出境旅游应该成为中国人的常态。阅读成千上万本书，旅行成千上万英里，出去看看自己，开阔眼界，这仍然是很重要的。