楼市趋于理性 房贷风险引人关注

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在4月5日举行的北京春季房展媒体吹风会上，北京房展组委会秘书长郑向东表示，北上广等一线城市房价处于较高水平，继续上涨的空房源数量有限。

同一天，北京北三环附近一套90平方米的二手房报价为630万元，三个月前，同一类型房屋的成交价格还不到460万元；在上海，由于出台了新的楼市调控政策，一些二手房业主已经降低了价格。

“它会上升吗？”这也许是目前许多购房者最关心的问题。

“本轮房价上涨主要是由投资和恐慌需求支撑的。当外部政策环境发生变化时，需求也会发生变化。”郑向东认为。

房屋公司诚意出售房屋

被誉为“楼市风向标”的北京春季房展将于4月中旬在北京展览馆举行，记者也第一时间了解到一些参展的房地产项目。

江南大厦位于北京市朝阳区，单价为43000元/平方米，主要为两居室和三居室的普通住宅；位于北京市南四环西公路桥的公园裕富没有报价，推出的房屋面积主要集中在88-132平方米；这也是北京的一个房地产，英大厦的价格只有1万元/平方米。

据郑向东介绍，与以往相比，此次展会中房地产企业的优惠力度相对较大。展会期间，各类楼盘将提供多种优惠，最高可达3万至6万元，按揭贷款9.7%的优惠等。与过去相比，“爱买，不买”的态度已经一去不复返了，买房的意愿非常强烈。

记者发现，在参展的房地产企业中，除了恒大、碧桂园等国内大型房地产企业之外，还有很多中小房地产企业，如山西大同梅辛房地产开发有限公司，该公司在北京春季房展会上首次亮相。

相关行业分析师表示，位于三、四线城市的中小房企面临着更大的退库压力，通过线下展会进行推广的热情也更高。

在资金来源方面，根据《2015年中国房地产业研究报告》，2015年国内贷款占房地产开发资金来源的16.15%。建行等大型银行不久前也表示，将进一步减少房地产开发贷款，并实施严格的名单管理。

“中小型住宅企业面临着更大的生存压力。”一位业内人士告诉记者。除资金来源有限外，中小房企的盈利能力和成本控制相对较差。

市场趋于理性

"整个市场趋于理性。"郑向东认为，二线和三线城市的房价没有跟进。

在最近两年的北京春季房展会上，有更多的海南房地产项目参展。通过简单的比较，记者发现目前这一地区的房价一直保持稳定。郑向东还表示，该地区的房价与去年基本持平。

从外部政策环境来看，为了控制过高的房价，房地产调控政策继续加码。经过梳理，记者发现，自3月底以来，上海、深圳、南京、武汉、合肥、廊坊等热点城市相继出台了房地产调控政策。

其中，廊坊市采取限购等九项措施，确保全市特别是北京周边县(市)稳定房价，抑制投机，促进房地产业平稳健康发展。限购的具体内容是，非本地家庭限购一套住房，购房首付比例不低于30%。

“房价的过度上涨或下跌可能会产生负面影响，抑制投机性需求仍是国家房地产市场监管的核心。”业内相关人士在评价上述政策时提到。

在采访中，一些专家告诉记者，由于人口相对减少，一线城市仍有相当一部分投资投机需求。

事情就是这样。根据上海市统计局发布的最新统计公报，截至2015年底，上海市常住人口为2415.27万人，比2014年底减少10.41万人。与此同时，北京的常住人口增长缓慢，且增长率逐年下降。

信用风险引人关注

去库存被列为2016年的五大任务之一。目前，商业银行积极响应政策号召，在经济发展良好、房地产市场价格稳定的地区，适当增加个人住房贷款额度。

工行董事长姜建清最近证实，工行的住房抵押贷款政策根据不同城市的政策和借款人的风险情况，在比例和利率方面有所不同，这是为了控制总体风险。“和一些三、四线城市一样，住房存量相对较大，因此我们严格控制三、四线城市的住房开发贷款。”江建清说道。

根据我行年报数据，2015年工行个人住房融资余额达到2.52万亿元，建行超过2.77万亿元，均明显高于上年。

与此同时，个人住房贷款不良率仍然较低，但一些新的风险开始出现。

近日，中国人民银行南京分行发布最新通知，要求严格区分“首套普通住房”和“首套普通自住住房”。部分有购房贷款记录的借款人家庭将不再被视为“首次购买普通住房”的支持对象。同时，严禁“首付”或“零首付”，防止“分期付款”等行为，要求江苏省财政部门高度重视南京、苏州等城市房价快速上涨可能带来的金融风险。

对于近期的“首付”，姜建清认为所谓零首付是一种非常危险的做法。借款人没有能力支付首付，甚至用短期高息贷款支付首付，这在未来会有很大的隐患，这将加大抵押贷款的风险，给房地产行业带来风险。对于借款人本身来说，风险也很大。