【财讯】养老地产“成长”困局：面临投资期长、收益低等问题

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年9月5日，一位老人通过了燕郊一所养老院的第二期普及板。 当时，这个养老院已经入住了1600多人。 记者彭子洋摄

年12月12日，朝阳区双桥恭和养老中心内的餐厅是北京共享产权养老服务设施的考试。 新京报记者彭子洋摄

养老产业这个概念在整个房地产领域不是新潮的，自古以来住宅企业项目就以“老年社区”的概念为中心。 但是，最近两年，在国家政策的支持下，养老地产又取得了大规模的迅速发展。 开发者另一方面将这个产业视为蓝海，在鼓励下“潜入”。 另一方面，与租赁公寓的“千帆竞发”倾向不同，在养老产业界，住宅企业的表现很谨慎，甚至令人犹豫……。

一房企业“摸石头过河”

“住宅企业养老，做得不好……”在北京一家养老服务企业担任过项目负责人的工作者说，养老地产有很大的潜力，但有相当大的问题。 例如，长期再资产运用带来的资金压力，比如人们养老观念的转变，比如市场刚开始，竞争无序，成熟的商业模式不足等，这一系列问题是住宅企业规模迅速发展的原因。

国泰君安证券的研究报告显示，目前活跃在养老市场的企业广告主要分为三类，一类是以前传给养老机构的。 一个是以危险资金为中心的养老房地产项目。 三是以住宅企业为中心的养老房地产项目。 从现在的情况来看，市场上很多住宅企业显示了进入养老产业的有趣，但很多只是尝试。 只有万科、远洋、保利、绿地等几家大房地产企业在这方面进行了规模化布局。

目前万科建立了三条养老产业产品线:重点是照顾半自理老人的城市机构型产品“怡园”、持续照顾型“随园”以及社区植入型“嘉园”。 远洋也于年正式推出养老服务企业品牌椽萱茂，提供全生命周期各级服务，特别是失智护理是椽萱茂的一大特色。 保利也推出了和熹会、西塘越等纯养老项目。 现代等一些公司将常青藤wholelife的全生命周期养老模式置于国际地区企业的框架下，希望通过国际运营积累越来越多的养老产业运营经验。

对这些有实力的住宅企业来说，养老地产依然摸着石头过河。 例如，北京万科企业品牌部门对记者说:“万科养老业务遵循小马过河的实践，进一步认清下一步，再进一步，意识到不对就马上停下来，回来。”

万科集团高级副总裁、北京地区总部首席执行官刘肖把养老比作“万科对面”。 我看见河水汹涌澎湃，看到对面广阔的世界。 刘肖说:“(养老)值得闲手。” 他认为养老地产赌注很有可能成为兆市场价格公司。 “不着急，坚定，摸石头过河”这是刘肖的心情。

2居家养老依然占主流。

“养老观念的变化出乎意料，对现在养老领域的迅速发展有一定的阻力。” 魏斌(化名)是具有房地产领域和养老领域工作经验的老工人。 他认为，现在的养老结构以居家养老为中心，我们的孝道文化和养老领域的迅速发展状况都决定了这个结构:“90%提倡居家养老，6%-7%是社区养老，3%-4%是机构养老。”

但是他还说，组织养老应该在今后10年内迎来第一个快速发展期，70后的家庭结构基本上是421型。 一个孩子养活六个老人，抛弃了孝道文化的影响，一个人的身体确实不太具备那样的财力和精力。

北京万科养老负责人说:“中国50后的高纯富群还没有进入养老阶段，所以现在的养老市场只是青铜时代。 在20年后的中国，市场一定会诞生万亿日元市值的养老公司。 占中国高网民大多数的60后、70后，有一点特色，有尊严，有乐趣，有交流养老，他们进去后，中国养老有可能迎来黄金时代。 ”。 “在黄金时代到来之前，养老产业的商业化尝试还只是大众化市场，领域缺乏规范，政策缺乏诱惑，工人很困惑。 率先进入这个领域的公司会经历困难的探索和反复。 万科也不例外”

现代运营商国际地区企业ceo李莹表示，到2009年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右，预计占总人口的比例将上升到17.8%左右。 老年人增加到2900万人左右，独居和空巢老年人增加到1.18亿人左右，老年人的抚养率提高到28%左右。 面向老年人的社会保障支出持续增加农村实际居住人口的老龄化有可能进一步发展。 ”。

3“不卖房子就不能盈利”

养老居住区的项目和以前传下来的房地产开发不同。 据某业界相关人士透露，在日本养老是由政府扶植的美国有医疗保险养老保险的展望，但中国没有。 在中国，住宅企业如何制约养老项目的所有“房地产化”是政府面临的问题，如何处理服务与利益的平衡是住宅企业面临的困境。

全联房地产商会创会长聂梅生对外公开表示，由于缺乏比较有效的投资融资政策支持，养老产业普遍贷款难、投资期限长、收益率低，公司生存困难。 另一方面，申诉方激活老年人的库存资产，在反向贷款(押金众以利息养老)、住宅养老等方面也缺乏政策上的诱惑。

“不卖房子就得不到好处，卖房子偏离了养老产业的初衷”现在养老地陷入了这样的困境。 在现在的房地产市场上，养老房地产被细分为两大类，第一是比较有活力的老人健康房地产，第二是与有刚性养老诉求的银发社区相比，两种产品都以销售为中心。 持有型产品需要典型的重资产运营，因此通常公司负担不起。 所以，只有资金雄厚的危险资金和企业品牌的住宅企业与养老产业有关，同时规模化没有迅速发展。

典型的持有型养老项目是泰康燕园，背靠危险资金机构泰康生命体，建设医院。 运营模式与保险产品捆绑在一起，顾客支付200万日元购买保险产品，获得进入燕园的资格。 入住后支付房租和看护费。 这种模式也由泰康扩展到全国。

“200万养老入门的门槛对通常的老年人来说不是小数目。 ”。 北京养老项目负责人坦白说，至今市场上受欢迎的仍是每月支付一定费用的养老模式。 目前房租+护理费+饮食等其他费用是养老机构的首要利益来源。 住宅企业养老项目通常对现金流有一定的要求，即使不考虑收益率问题。

这两年房地产公司投资的高端房地产养老价格不低。 例如，位于东三环的恭和苑，每月的养老费用平均为1万~3万元。 远洋椽萱茂老年公寓单人间自助护理老人月费平均9600元(看护费除外)。 这些项目在市场上供应供不应求。 网上的人们想给家里的老人送养老。 但是，也有很多老年人负担不起高额的养老费用。

上海易居研究院智囊团中心总监的严跃进认为比较不同的诉求提供同样的产品是降低养老房地产业务价格的重要途径。 对房地产市场来说，积极为养老集团提供全天候社区型服务是扩大养老服务背后收益点的重要机会。 另外，现在想摆脱传统销售模式的养老产业依然面临着领域标准不足、服务经验不足、人员流动过快等问题，也没有找到适合大众企业的商业模式和利润模式。

四个痛点是获取物品和服务。

无论是养老产业本身的迅速发展，还是养老产业的市场化，还是开发者希望的，房地产和养老相结合培养养老不动产这种新东西，现在还不能说是迅速发展的完整性。 许多工人认为项目的获得是养老产业领域的痛点。

北京万科首席拓展业务合作伙伴王岭指出，建造养老公寓、养老院是特别专业的事件，不是改造偶像资产就能做到的。 现在万科和北控合作的光熙门养老医院可以说是改造成功的例子，但遗憾的是这样的项目还很少。 但是，在政策的支持下，这种状况也在改变。 将来养老、医疗、教育、租赁等产业是房地产投资支持的重点。

目前，对养老产业政策的支持在土地市场上已经开始显示效力。 记者根据北京市规土委员会的公开资料统计数据，养老用地转让给昌平北七家、丰台区王佐镇及平谷夏各庄地区，从今年开始这些地块也陆续进入市场。

据某业界相关人士介绍，养老难不仅仅是资金和利益。 这个领域的痛点是，一是受收养等以前流传下来的观念的影响，社会在养老服务方面的经验不足二是在家养老是主流，政府的保障性机构提供的是基础服务。 因此，对于中高端的养老诉求，没有相应的市场化标准。 因此，对于参与养老产业的住宅企业来说，如何提供服务成为越来越多的人进入自己养老项目稳定、继续现金流的必由之路。

“养老地产的核心依然是服务运营，但中国养老服务运营企业的流程体系、人才培养方面很弱，各地区经济的快速发展水平、人们的支出水平和服务的诉求不同。 ”。 李莹说:“这个选择适合产品和运营模式，因此决定项目的成败。” 刘肖也说，万科养老将继续在服务链中完全进行。 “如果护理能力的提高是第一阶段的话，培养专业医疗能力的第二阶段就到了。”

5未来的可能性

对传统的高习性利润和高周转房企业来说，多次做，看中了它将来的快速发展前景。

一位业内人士表示:“住宅企业受益，无可厚非，房地产企业的很多账单不能根据一个项目的损益来计算。 还包括土地价格、企业品牌利益和社会责任等。 ”。

“对住宅企业来说，适当参与养老房地产项目可以更好地掌握这种市场土地的规律。 ”。 严跃进分解认为更重要的是可以从这样的选址过程中培养开发经验和运营模式。

李莹也说养老产业能发掘的潜力极大。 现在，以前流传下来的资金端口开始向实体经济及实体经济依赖的产业房地产倾斜，以养老、医疗、教育等为投资重点，持有型房地产成为未来房地产迅速发展的必然目标和阶段。 她养老服务项目有持续稳定的现金流，因此后期运行价格远远低于费用，收益性很高。 这可以在具备成熟的稳定现金流后，通过股票市场和债权市场两个通道变化，作为股票市场的养老运营服务企业或基金上市，通过一级市场或二级市场实现原投资者退出，直接让原投资者退出上市公司的股票 (记者陈禹铭)

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