[本地]长沙土拍增加“竞自持面积”环节

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为了促进长沙市的长期租赁，促进商住用地的稳定发展，长沙市出台了新的土地拍卖政策。

对于需要配租住房的商住用地，采用“限定地价/地价+竞争性自持面积+摇号”的方式组织网上挂牌出让。当限定价土地达到最高价，且无限价土地的地价率达到30%时，如果有两个或两个以上的竞买人可以用此方法竞买自住出租房屋的建筑面积。

近日，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局发布了《长沙市限制地价/地价竞争自建房实施细则(试行)》的通知。通知旨在确定长沙市商业住宅用地限价/地价自住租赁住房转让方式及管理要求。

通知确认，对于需要配租住房的商住用地，将采用“限定地价/地价+竞争性自持面积+抽签”的方式组织网上挂牌出售。长沙业内人士表示，新政策有利于长沙商住用地市场的稳定发展，对促进长期租赁住房的快速发展具有积极作用。

停止投标后，您可以投标自持租赁区域

具体来说，通知规定，当土地在网上上市时，地价限价土地达到最高限价，当无限量土地的地价率达到30%时，招标将停止。如果有两个或两个以上的投标人同意当前报价，并通过竞聘自住租赁住房建筑面积法继续投标，网上交易系统将自动转为竞聘自住租赁住房建筑面积的投标方式。最小招标面积根据上市土地的大小界定，招标面积不应高于最小范围的10倍。如果投标人不申请自住租赁住房的建筑面积，则明确最先达到最高报价的投标人为最高投标人。自住租赁住房建筑面积达到该地块可建面积的100%后，仍有两个或两个以上的投标人。如果要求继续竞价，应采用现场抽奖的方式，明确胜出者；如果投标人不申请摇号，很明显首先达到自住租赁住房建筑面积100%的投标人为最高投标人。

在自持期方面，通知指出，在商住用地上按要求建设的租赁房屋的产权由土地出让方自持。自持起始日为取得产权证之日。住宅租赁房需要自持经营10年以上，商业租赁房需要自持经营5年以上。期满后，可以向房地产交易主管部门提出申请，经批准后，可以上市，按市场价格出售。

对于分阶段开发项目，租赁住房应在第一阶段实施

另外，出租屋要遵循“整栋楼”、“整单元”的设计。出租房屋及其配套设施应当与地块上的商品房同步设计，并按照土地出让合同的约定开工、竣工、交付。分期开发的项目，开发第一阶段要实施出租屋，要保证出租屋及相应配套基础设施和公共设施同步开工、同步竣工、同步交付。

如公司未能按土地出让合同、项目设计文件要求足额建设租赁房屋，或租赁房屋建设进度滞后于待出让土地上的其他商品房，住建部门将暂停该项目商品房预售许可证或销售备案。对于未经批准非法出售其出租房屋的公司，由住建部门责令其整改，可作为不良行为记录在公司信用档案中，并在长沙信用社网站上公示，同时通知相关自然资源和规划部门取消相关公司参与本市后续土地招标、拍卖和挂牌的资格。

本通知及其实施细则适用于长沙市行政区域内第号文件规定的需要配建租赁住房的区域和地块。《关于利用商业和商业用地配置建设租赁住房的指导意见》第[]条。自2006年10月26日起实施，文件比对有效期为2年。

注意

提高土地和住房企业的竞争力

长沙一位房地产人士指出，新政不仅是为了提升领域和房企的竞争力，也是为了留住和吸收越来越多的人才。出台这样的政策，可以让刚就业毕业的年轻人申请到这样的廉租房的福利，让他们安心在长沙工作。长沙作为数字经济和物联网技术飞速发展的娱乐之都，前景广阔。

另一位业内人士分析，招标规则的调整提高了房企收购土地的门槛，对自身的开发经营能力提出了更高的要求，将迫使各大房企从短期开发模式向中长期开发经营模式转变。

湖南中原房地产经纪有限公司董事总经理胡志刚表示，增加房企出租屋自住是国家政策，长沙新政意在加强出租屋供应。按照规定，长沙的商业租赁房自住5年就可以上市，相对宽松，其他城市规定更严格。

也有业内人士认为，越来越多的国企和央企有兴趣拿走需要划拨的商住用地来建出租屋。长沙想高质量快速度发展房地产，希望吸引越来越多的国企和央企来长沙。

如何界定土地交易中的最高出价人

超过限价或溢价30%停止投标

当土地在网上上市时，限价土地达到最高价，当无限价土地的地价率达到30%时，招标将停止。

争夺自持租赁区

如果有两个或两个以上投标人同意当前报价，继续通过竞拍自住租赁住房建筑面积的方式进行投标，建筑面积最高的投标人肯定是最高投标人。

如果不申请自住租赁住房建筑面积竞得，先得最高标的投标人为最高标。

摇号

自住出租房屋建筑面积达到宗地建筑面积100%后，仍有两个以上竞买人要求继续竞买的，采用现场摇号方式对竞买人进行澄清；如果投标人不申请摇号，很明显首先达到自住租赁住房建筑面积100%的投标人为最高投标人。