[2016楼市列传] 从“飞天”到“伏地”

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中央经济工作会议发布的“房子是为了生活，不是为了投机”这一重要信号，能让已经兴奋了一年的中国房地产市场警醒吗？2016年，中国的房地产市场有多疯狂？2017年中国房地产市场的趋势是什么？

即将到来的2016年将被载入中国房地产市场的史册。今年，中国土地拍卖量和商品房销售量均创下历史新高，全年土地拍卖案件超过318起，是前所未有的。在动荡的背后，中国房地产市场的供需双方都玩了一场类似于2015年a股市场的杠杆游戏。迫在眉睫的房地产市场泡沫最终导致了严厉的监管。用“土地之王之年、1000亿之年、杠杆之年、监管之年”来概括2016年中国房地产市场的辉煌并不过分。房地产企业增加了获得土地的杠杆，从而推高了周围的房价。物价上涨加剧了普通人的恐慌。羊群效应下的杠杆购房导致房地产金融属性超越住宅属性。

康龙已经后悔了。年底，中央经济工作会议决定，明年要对房地产市场进行调整:住房要回归住宅，建立符合中国国情和市场规律的基本制度和长效机制，促进房地产市场稳定健康发展。“房子是用来居住的，不是用来炒房的，这是房地产开发的基本道理。”中成投资总裁林露告诉《上海证券报》。

土地之王年

12月14日，新政出台后，深圳首次出售了自己的宅基地。40多家房地产企业出席了拍卖，21家房地产企业参加了拍卖。最终，碧桂园在杀死对手80多分钟后，奋力赢得了屏山胡莎社区的地块。同一天，9家房地产企业在天津市北辰区顺义路争抢一块土地，引发了50%土地溢价的红线，被“吹倒”。

上述激进征地现象几乎贯穿了2016年全年——尽管下半年陆续出台了历史上最严格的楼市调控政策，但房企对征地的热情仍然很高。

2016年是“土地之王年”。据嘉里研究中心统计，截至今年11月底，中国的单价和总价为318箱。这股土地之王的浪潮起源于一线城市，然后迅速蔓延到二线和三线城市。其中，合肥、南京、上海和杭州有20多个地王。不少城市的平均地价超过100%。就连东莞这个三、四线城市，今年也以455%的平均溢价创造了10个地产大王。

与房地产开发商疯狂收购土地相反，地方政府不愿出售土地。因此，在拍卖市场上存在着一种“量少价高”的牛市模式。中原地产研究中心提供的数据显示，截至11月底，36个重点城市共有2980宗住宅用地交易，面积3.03亿平方米，同比下降17.8%，但交易金额达到1.3万亿元，同比增长52.3%。

就城市而言，苏州、南京、上海、杭州、天津的土地周转量已超过1000亿元，无论是从地价、底价还是土地周转量来看，都超过了历史水平。

据房屋销售企业统计，截至12月8日，前50家房屋销售企业的土地收购总量为1.32万亿元，比2015年全年增长32.8%，7家企业的土地收购总量超过500亿元。

泰和集团董事长黄启森表示，与往年相比，泰和今年并没有停止征地。目前，泰和已获得价值2000多亿元的商品，其中70%以上是通过并购获得的。“我们认为，今年的风险已经积累到一定程度，但更重要的是，北京和上海(包括深圳)并没有推出很多地块。在这样一个核心城市的核心区域，即使你想得到它，你也可能得不到它。”

热点城市紧张的土地短缺状况既有政府控制因素，也有巨大的环境影响。首先，企业的投资方向正在逐渐趋同——汇聚一二线城市；第二，随着中央企业重组和整合的不断推进，一些中央企业保留了房地产业务的“点”，并以高价收购土地，以迅速充实自己的身体；第三，持续宽松的流动性为房地产公司收购土地提供了稳定的低成本融资。

今年，“面粉比面包贵”的案例明显增加，这也让房地产巨头们进退两难。

万科总裁于亮认为，土地价格与房价的比例约为1:3，但在一些地方，这一比例超过了60%。“万科也处于两难境地。购买土地有很大的风险。如果你不买，你将被挤出市场。”

十亿年

房地产市场的地王似乎是a股市场的龙头股，具有“四两贡献”的效应。“面粉比面包贵”，新的土地国王经常对周围的建筑有“坐在地上，从价格开始”的魔力。最后，在无休止的地王现象的刺激下，二手房和二手房之间的共鸣变得热烈起来，甚至出现了排队离婚买房的奇怪现象。

2016年，仅出售了一手住房，创造了中国超过10万亿元的历史记录，并催生了一批销售额超过1000亿元的房地产巨头。

12月13日，国家统计局公布了全国前11个月的房地产开发销售情况，显示2016年1月至11月商品房成交量达到10.2万亿元，同比增长37.5%，这是新中国成立以来首次突破10万亿元大关。销售面积为13.58亿平方米，创下2013年13亿平方米的新纪录。

据《上海证券报》统计，今年将有10多家上市房地产企业的合同销售额超过1000亿元，中国房地产企业的“1000亿年”已经到来。

格林兰集团董事长张玉良表示:“今年，中国房地产行业显然发生了一些变化。大企业遍地开花，产业集中度提高，中小企业竞争力下降。”

近两年来，万科、恒大、绿地、碧桂园、万达、保利、中海等7家老牌房地产企业陷入困境，中国房地产“千亿俱乐部”没有扩大。从今年前11个月的销售情况来看，融创和绿城分别提前进入1000亿元、1303.8亿元和1028亿元的行列；华润置地和金地分别以990.1亿英镑和932亿英镑的纪录接近俱乐部大门。

老式的1000亿住房企业甚至更激进。今年前11个月，恒大和万科的销售额均超过3000亿元，紧随其后的碧桂园也在12月中旬成功进入3000亿元的水平。

对于一些房地产企业争夺销售排名的现象，万科总裁于亮向《上海证券报》表示，排名是公司运营的结果，而不是公司运营的目标。经营一家公司就像跑一场没有终点的马拉松。关键是不要在短时间内冲刺。在企业间竞争的最后，不是体重，而是肌肉、肺活量和耐力等健康指标。

杠杆年

今年房地产市场的繁荣不能简单地用需要改善和需要刺激来解释。这是一场金融游戏，其中“供给”和“需求”双方都增加了越来越多的杠杆。今年以来，家庭住房交易的杠杆率、按揭贷款偿还负担率、开发商开发贷款、企业债券和附息债务率均飙升至历史高点，可谓“楼市上的杠杆率”。

海通证券(Haitong Securities)首席经济学家蒋超认为，2016年蓬勃发展的房地产销售是一种彻头彻尾的金融现象，其根源在于居民拼命增加购房杠杆。从居民购房贷款杠杆率来看，2013年贷款比例仅为1/3，而2016年贷款比例超过50%，这意味着居民购房杠杆率超过50%，超过了2007年美国的峰值。

“月供给比率(月还款额/月收入)是观察居民购房杠杆比率最直观的指标。”有地产界人士表示，以前全国月供率在30%左右，但今年楼市繁荣后，一线城市的月供率飙升至80%以上。

此外，首付的超杠杆现象出现了。

据报道，今年以来，在一些城市房价快速上涨的过程中，一些机构利用所谓的金融创新产品作为掩护，为缺乏资金的购房者增加杠杆。在市场之外，首付贷款、过桥贷款、场外融资和众筹购买等一系列金融杠杆融资业务正在全面展开。今年8月，首付贷款被公开叫停，但从那以后，“消费贷款”和“小额贷款”的归属问题一直困扰着房地产市场。

“今年以来，房地产过度金融化，过度金融化现象明显，值得警惕。”中城投资公司总裁林露如是说。

上海亿居房地产研究所在《资产泡沫专题报告》中提到，从房地产开发企业的角度来看，一些银行规定，中国前20家房企的融资比例不应超过土地成本的60%，而其他房企的融资比例不应超过50%。但是，从实际情况来看，投入到住房企业发展中的自有资金越来越少，甚至自有资金的比例也只有10%，住房企业高杠杆现象明显。

信达地产以一棵大树为支撑，市值不到100亿元，是国有企业大举征地的“典范”。去年下半年以来，信达地产先后在广州天河、合肥滨湖、上海新江湾、深圳平山、浙江杭州等地获得了多个土地王项目。今年5月底至6月初的一周内，信达地产以181.23亿元的总收入在杭州和上海赢得了两个“土地王”。信达地产第三季度报告显示，今年前三季度公司总销售额仅为115亿元。他是如何煽动价值数百亿美元的土地国王项目的？

民营企业的根本例子是相信中国。据中原地产统计，截至12月8日，荣鑫中国今年已通过招标、拍卖、挂牌方式收购了16块土地，土地收购总价为405.5亿元。特别是8月份，该公司以110.1亿元拍卖了上海中兴社区的地块，创下了上海单价和总价的新纪录，使这家鲜为人知的福建地产企业一举成名。今年上半年，荣鑫中国仅实现了132.2亿元的合同销售收入。

中原地产首席分析师张大伟表示，一些销售额低、杠杆率高的企业可能面临更大的调控压力。

“土地收购总量与房地产企业年销售额之比是观察房地产企业杠杆率的重要指标。一般稳定住房企业的比例不会超过30%。”房地产行业的一些人这么说。例如，万科今年的销售额已经超过了3000亿元，而它每年的土地收购量只有1000亿元左右。

房地产企业的高杠杆率与流动性泛滥和融资渠道宽松密切相关，其中最引人注目的是今年房地产企业发行的公司债券的井喷——从2015年的4000亿英镑增至今年前三季度的7400亿英镑。同时，信托、银行融资、保险基金等。也通过各种渠道，或明或暗地流入房地产领域。CICC估计，2016年将有约5.5万亿元的外部资金流入房地产市场，这些资金将用于开发商在公开市场上收购土地，以及进行并购。

“去年以来，住房市场逐步回暖，导致一些开发企业对未来过于乐观，出现不合理的征地行为。此外，社会流动性丰富，可配置的优质资产相对较少，这为一些更激进的企业利用土地提供了可能性。”于亮这么说。

监管年份

为了抑制今年房价的过度上涨，全国各大热点城市都采取了调控措施，一场“限购、限贷、限价、限融、限投”的房地产大清洗风暴席卷楼市。

9月中下旬至10月初为暴雨多发期。截至国庆假期结束，全国21个城市已经联合推出了以“限购限贷”为核心的调控政策。

以昆山为例，它毗邻上海，自今年以来连续几个月位居全国前列。除了限制外国人购物外，北京还巧妙地使用了“网上签到”这一奇妙的水龙头开关。据记者现场调查，新政后的昆山二手房合同应该以书面形式送交政府审查，价格应该备案。价格超过18000元/平方米的二手房禁止网上签约。物价、房管、工商等执法部门对开发商的一套证件进行严格检查，检查合格后才允许他们在网上签字。

“十一黄金周”期间，各城市出台了密集的楼市调控政策，政府对房地产行业的监管力度明显强于往年。据《上海证券报》记者报道，10月11日，深圳发布通知，禁止“首付”、“众筹炒作”等非法房地产金融业务。10月12日，上海银监局要求对房地产征地资金进行严格调查，并实施“渗透式”监管。10月13日，国务院办公厅下发文件，规范网上贷款和股权众筹从事房地产金融。此后，上海证券交易所加强了对房地产企业发行公司债券的监管。中国保监会要求保险机构对房地产投资和衍生金融产品进行自查，银监会要求16个城市的金融机构进行自查，包括实施抵押贷款监管、理财资金管理、房地产信托合规等。12月初，国家发展和改革委员会等7个部门联合下发文件，要求严格控制京冀边区的房地产开发建设，加强对房地产市场的调控。

此外，在11月初的短短一周内，杭州、深圳、武汉、Xi、南京和合肥再次加大了楼市调控政策。11月28日，上海还宣布将进一步收紧住房信贷，即“住房和贷款并重”。同一天，天津也提升了其抵押贷款控制政策。12月21日，嘉善加入“限购军团”，而武汉和郑州则升级了限购政策。

自9月底以来，全国已有25个以上的城市出台了50多项房地产市场监管措施。至此，楼市交易进入了“速冻”模式。

张玉良认为，这一规定的实质是通过减少市场成交量和去杠杆化来抑制房价的过度上涨，从而使房价保持在一个合理的水平，而不是使房价急剧下跌。