2016楼市列传：居民拼命加杠杆买房

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中央经济工作会议发布的“房子是为了生活，不是为了投机”这一重要信号，能让已经兴奋了一年的中国房地产市场警醒吗？2016年，中国的房地产市场有多疯狂？2017年中国房地产市场的趋势是什么？

即将到来的2016年将被载入中国房地产市场的史册。今年，中国土地拍卖量和商品房销售量均创下历史新高，全年土地拍卖案件超过318起，是前所未有的。在动荡的背后，中国房地产市场的供需双方都玩了一场类似于2015年a股市场的杠杆游戏。迫在眉睫的房地产市场泡沫最终导致了严厉的监管。用“土地之王之年、1000亿之年、杠杆之年、监管之年”来概括2016年中国房地产市场的辉煌并不过分。房地产企业增加了获得土地的杠杆，从而推高了周围的房价。价格的每日上涨导致了普通人的恐慌(603，883，购买)。羊群效应下的杠杆购房导致房地产金融属性超过住宅属性。

康龙已经后悔了。年底，中央经济工作会议决定，明年要对房地产市场进行调整:住房要回归住宅，建立符合中国国情和市场规律的基本制度和长效机制，促进房地产市场稳定健康发展。“‘房子是用来居住的，不是用来投机的’这句话道出了房地产开发的基本道理。”中成投资总裁林露告诉《上海证券报》。

土地之王年

12月14日，新政出台后，深圳首次出售了自己的宅基地。40多家房地产企业出席了拍卖，21家房地产企业参加了拍卖。最终，碧桂园(港股02007)在与对手激战80多分钟后，艰难地赢得了屏山胡莎社区的地块。同一天，9家房地产企业在天津市北辰区顺义路争抢一块土地，引发了50%土地溢价的红线，被“吹倒”。

上述激进征地现象几乎贯穿了2016年全年——尽管下半年陆续出台了历史上最严格的楼市调控政策，但房企对征地的热情仍然很高。

2016年是“土地之王年”。据嘉里研究中心统计，截至今年11月底，中国的单价和总价为318箱。这股土地之王的浪潮起源于一线城市，然后迅速蔓延到二线和三线城市。其中，合肥、南京、上海和杭州有20多个地王。不少城市的平均地价超过100%。就连东莞这个三、四线城市，今年也以455%的平均溢价创造了10个地产大王。

与房地产开发商疯狂收购土地相反，地方政府不愿出售土地。因此，在拍卖市场上存在着一种“量少价高”的牛市模式。中原地产研究中心提供的数据显示，截至11月底，36个重点城市共有2980宗住宅用地交易，面积3.03亿平方米，同比下降17.8%，但交易金额达到1.3万亿元，同比增长52.3%。

就城市而言，苏州、南京、上海、杭州、天津的土地周转量已超过1000亿元，无论是从地价、底价还是土地周转量来看，都超过了历史水平。

据房屋销售企业统计，截至12月8日，前50家房屋销售企业的土地收购总量为1.32万亿元，比2015年全年增长32.8%，7家企业的土地收购总量超过500亿元。

太和集团董事长黄启森(000732，BUY)表示，与往年相比，太和今年并没有停止征地。目前，泰和已获得价值2000多亿元的商品，其中70%以上是通过并购获得的。“我们认为，今年的风险已经积累到一定程度，但更重要的是，北京和上海(包括深圳)并没有推出很多地块。在这样一个核心城市的核心区域，即使你想得到它，你也可能得不到它。”

热点城市紧张的土地短缺状况既有政府控制因素，也有巨大的环境影响。首先，企业的投资方向正在逐渐趋同——汇聚一二线城市；第二，随着中央企业重组和整合的不断推进，一些中央企业保留了房地产业务的“点”，并以高价收购土地，以迅速充实自己的身体；第三，持续宽松的流动性为房地产公司收购土地提供了稳定的低成本融资。

今年，“面粉比面包贵”的案例明显增加，这也让房地产巨头们进退两难。

万科总裁于亮认为，土地价格与房价的比例约为1:3，但在一些地方，这一比例超过了60%。“万科也处于两难境地。购买土地有很大的风险。如果你不买，你将被挤出市场。”

十亿年

房地产市场的地王似乎是a股市场的龙头股，具有“四两贡献”的效应。“面粉比面包贵”，新的土地国王经常对周围的建筑有“坐在地上，从价格开始”的魔力。最后，在无休止的地王现象的刺激下，二手房和二手房之间的共鸣变得热烈起来，甚至出现了排队离婚买房的奇怪现象。

2016年，仅出售了一手住房，创造了中国超过10万亿元的历史记录，并催生了一批销售额超过1000亿元的房地产巨头。

12月13日，国家统计局公布了全国前11个月的房地产开发销售情况，显示2016年1月至11月商品房成交量达到10.2万亿元，同比增长37.5%，这是新中国成立以来首次突破10万亿元大关。销售面积为13.58亿平方米，创下2013年13亿平方米的新纪录。

据《上海证券报》统计，今年将有10多家上市房地产企业的合同销售额超过1000亿元，中国房地产企业的“1000亿年”已经到来。

格林兰集团董事长张玉良表示:“今年，中国房地产行业显然发生了一些变化。大企业遍地开花，产业集中度提高，中小企业竞争力下降。”

近两年来，万科、恒大、绿地、碧桂园、万达、保利、中海等7家老牌房地产企业陷入困境，中国房地产“千亿俱乐部”没有扩大。从今年前11个月的销售情况来看，融创和绿城分别提前进入1000亿元、1303.8亿元和1028亿元的行列；华润置地(香港股票01109)和金代尔(600383，BUY)分别以990.1亿英镑和932亿英镑接近俱乐部大门。

老式的1000亿住房企业甚至更激进。今年前11个月，恒大和万科的销售额均超过3000亿元，紧随其后的碧桂园也在12月中旬成功进入3000亿元的水平。

对于一些房地产企业争夺销售排名的现象，万科总裁于亮向《上海证券报》表示，排名是公司运营的结果，而不是公司运营的目标。经营一家公司就像跑一场没有终点的马拉松。关键是不要在短时间内冲刺。在企业间竞争的最后，不是体重，而是肌肉、肺活量和耐力等健康指标。

杠杆年

今年房地产市场的繁荣不能简单地用需要改善和需要刺激来解释。这是一场金融游戏，其中“供给”和“需求”双方都增加了越来越多的杠杆。今年以来，家庭住房交易的杠杆率、按揭贷款偿还负担率、开发商开发贷款、企业债券和附息债务率均飙升至历史高点，可谓“楼市上的杠杆率”。

海通证券(600837，BUY)(港股06837)首席经济学家蒋超认为，2016年房地产销售的蓬勃发展是一种彻头彻尾的金融现象，其根源在于居民拼命增加购房杠杆。从居民购房贷款杠杆率来看，2013年贷款比例仅为1/3，而2016年贷款比例超过50%，这意味着居民购房杠杆率超过50%，超过了2007年美国的峰值。

“月供给比率(月还款额/月收入)是观察居民购房杠杆比率最直观的指标。”有地产界人士表示，以前全国月供率在30%左右，但今年楼市繁荣后，一线城市的月供率飙升至80%以上。