中央经济工作会议定调楼市 长效机制建立将加速推进

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12月14日至16日，中央经济工作会议在北京召开。习近平在会上发表重要讲话，分析当前国内外经济形势，总结2016年经济工作，明确经济工作指导思想，部署2017年经济工作。李克强在讲话中阐述了明年的宏观经济政策取向，对明年的经济工作做了具体部署，并作了总结讲话。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在房地产问题上，中央经济工作会议首先确定了房地产的整体基调，然后从土地方面提出了要求，最后给出了租赁和市场监管方面的政策指导。整个会议的重点是房地产，这表明国家非常关注房地产市场。我们可以从财政、土地、财税、投资和立法等方面来解读这些内容。

首先，有效的金融政策可以消除住房的投机性

胡景晖表示:金融政策的核心是确保“房子是用来居住的，而不是用来投机的”。在这一点上，北京目前实施的贷款政策具有很大的参考价值。第一套房首付35%-40%,第二套房首付50%-70%。事实上，第一套房提供相对较低的首付比例，第二套房提高首付比例，第三套房不提供贷款。一个家庭在一个城市里拥有两套房子应该就足够了，所以只要这个政策严格执行到位，这个政策的目的是可以实现的。当然，我们应该严格控制各种变相降低首付的手段，比如变相首付等等。只要这些政策能够得到实施，就可以避免流动性的过度释放，以支持抵押贷款购买和保护住宅物业。

第二，土地政策的根本在于解决土地财政问题

在土地方面，增加土地供应和合理的土地流转方式非常重要。目前，北京930政策中的土地政策意义重大，如增加自住商品房的土地供应，这是北京近几年来有效控制房价的重要手段；重启70/90政策，实行“限价竞争地价”，以及开发商出租自有住房的土地出让方式是正确的。会议明确指出，提高居住用地比例、盘活城市闲置和低效用地等政策也非常正确。

然而，在土地政策中，更重要的是改变地方政府的土地财政模式。只要土地出让金是地方政府财政收入的主要来源，土地价格越高，对地方政府越有利。利益驱动将不可避免地推高土地价格和房价。只有改变土地财政模式和地方政府对土地收入的依赖，才能从根本上抑制房价；只有改变这种模式，才能积极引导地方政府把更多的精力放在促进实体经济发展和刺激消费上，通过扩大实体经济蛋糕和增加税源来解决财政问题。因此，通过长效机制帮助地方政府摆脱对土地财政的依赖，是土地政策需要解决的根本问题。

第三，财税政策的转变应该是对贸易环节减税，对控股环节增税

胡景晖说:土地租赁的一个重要替代品实际上是财产税。在过去十年的监管中，我们采取了在交易中增税的监管模式，如提高二手房交易的营业税和个人所得税，加强按差价20%征收个人所得税等。然而，十多年的实践证明，交易环节的增税不仅可以控制房价，而且会严重增加购房者的成本，因为在供给似乎供不应求的市场条件下，交易环节的税收最终会转嫁到购房者身上，高房价和高交易税会让真正的自住购房者承受更重的负担。在控股过程中，税收负担为零，这就为房地产投机创造了温床。

如果我们想解决土地租赁的置换问题和难以通过增加交易环节的税收来抑制房价上涨的问题，税收的重点应该从交易环节转移到控股环节，在交易环节减税，在控股环节增加税收，特别是对长期的空住宅和多套住宅。如果我们能在这方面做出改变，市场的供求关系将会大大改善，房价将会在很大程度上受到抑制。

第四，投资渠道需要拓宽

事实上，2015年至2016年的这轮房价与去年夏天股市的深度调整有关。胡景晖说，在目前大量发行货币的情况下，普通老百姓基本上只有“非股票即住房”的投资方式。去年6月股市暴跌后，许多担心资产贬值的普通人(603，883，买家)不得不将资本投入房地产市场，大量资本的流入也推动了房地产市场的迅速升温。因此，拓宽投资渠道非常重要。

当然，即使个人投资房地产，投资方式也不应该是一套接一套地买房子。除了涉及民生的住宅外，还有许多可投资的房地产形式，如城市综合体、商业地产、旅游地产、老年地产等，这些都是不需要的，但可以投资的。房地产投资信托基金(Reits)应该是普通人在不提高房价的情况下投资房地产的一个很好的选择，因为reits的投资方向在一定程度上是可控的。只要通过房地产投资信托基金的方式将募集的资金投资于城市综合体、商业地产、旅游地产、养老地产等项目，老百姓就可以分享非住宅资产投资的收益，这可以拓宽投资渠道，实现资产的保值增值，同时又不会扰乱住宅的市场价格。此外，房地产投资信托基金还可以为那些自己租房的开发商找到一条出路。这个机制已经讨论了很多年，我们现在需要做的是加快它的实施。

第五，加快立法是根本

法律是一切的基础，因此应加快相关立法的进程。无论是通过管理开发商、销售机构和中介机构来监管市场的措施，包括财产税在内的财政和税收改革，还是土地政策改革，所有改革都必须以立法为基础，必须大力推动立法。即使大发不能在短时间内成立，国务院的一些部门法规、地方性法规和行政规章也应尽快完善。

胡景晖认为，只有在金融、土地、税收、投资和立法方面做到这一点，我们的房地产市场才能更加稳定和健康地发展。最重要的是，要处理好调控政策与长效机制的关系，解决好产业结构的合理配置和公共资源的合理配置。

首先，将现有的监管政策与建立长期机制联系起来是非常重要的。多年来，我们一直强调一手监管，一手建立长效机制，这是非常正确的，但长效机制实际上是监管政策的接力，监管的目的是为长效机制的建立争取时间。在长期机制建立之前，我们需要控制房价的过度上涨，防止出现大起大落。因此，加快建立长效机制的既定思路是不能改变的，但在长效机制没有建立并成为调控政策的接力之前，调控还会继续。如果在长期机制尚未建立的情况下，盲目放松调控，过去一年就会出现房价上涨的局面。

其次，中国的房地产问题不是一个简单的房价问题，而是一个综合问题，需要通过全国范围内产业和人口的合理布局以及以教育和医疗为主要代表的公共资源的合理配置来实现。因此，长效机制更重要的内涵是全面解决问题。

在许多发达国家，一级、二级、三级和四级城市，甚至是乡镇，基础教育和基本医疗条件几乎是同质和均衡的，这在很大程度上解决了房价问题。此外，他们的产业布局更加合理。一线城市、二线城市甚至三、四线城市都有良好的产业、良好的经济发展势头、良好的就业机会和可观的收入。此外，他们可以享受更好的教育和医疗条件，他们的人口自然不会过度集中，他们的住房价格将更加平衡和稳定。

目前，我国的工业、人口、教育、医疗等资源都集中在一线城市和一些重点二线城市，导致一线和部分二线房地产市场过热，三、四线城市需要上市的巨大反差。因此，控制房价的关键是解决产业和人口的布局问题，解决教育、医疗等公共资源分配不均衡和不合理的问题。