房产中介教父：房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

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今年以来，石永清多次公开评论内地楼市:他不想再看到“金九银十”，政府应该早点出手；如果房地产市场再次下跌，将会摧毁经济。

“我不赞成现在每个人都买房，尽管这可能会影响我的生意。”中原集团董事长兼总裁石永清在采访中坦言。

67岁的“房地产代理教父”已经从后台退了出来，但在激烈的中介市场竞争中，他选择了去年底重返一线，带领已经进入房地产代理行业38年的中原地产打一场“持久战”。

石永清对香港楼市和内地楼市有着深入的研究，并经常发表自己独特的见解。今年以来，他多次公开评论内地楼市:他不想再看到“金九银十”，政府应该早点出手；如果房地产市场再次下跌，将会摧毁经济。

国庆期间，密集的新调控政策相继出台，影响了一、二线市场二手房市场的交易和价格。房地产市场的下一个趋势是什么？中原地产作为老中介的相应措施是什么？如何对待连锁店的竞争？带着这些问题，《经济观察报》独家采访了石永清。

经济观察:今年的房地产市场很热。你认为原因是什么？

石永清:开始的时候，也和政府的政策有一定的关系。降息和RRR降息等。银行的钱被释放了，借贷成本降低了，社会可以使用的资金增加了。与此同时，中国经济开始运转，实体经济可以投资。机会减少，产能过剩，你没有在空投资，所以大量资金流入房地产，这是

事实上，房地产价格的上涨对大多数城市居民都有好处，因为在中国拥有房地产的居民占当地人口的70%至80%，而房价的上涨导致他们的消费能力和投资能力增加。因此，地方政府非常高兴看到房地产价格上涨和国内需求增加。此外，许多地方政府的收入来源是土地销售收入，只有当房价上涨时才能出售。

此外，在一些地方，许多债务、信托产品和私人资金使用房地产作为抵押。如果抵押品的价值下降，就会引发债务问题，因此房地产价格上涨也将有利于解决债务问题。因此，在中央政府采取行动之前，地方政府乐于看到房价上涨，不太愿意降低房价。

《经济观察报》:国庆期间，政策陆续出台。

石永清:其实在国庆节之前，中央已经开会研究了，我们的一些同事也会打电话了解情况。了解情况后，你会觉得已经走得太远了。国庆期间，各地纷纷出台新的调控政策。此外，在广告中，不能使用夸张的词语，一些商店在家里被检查，预售证书被严格调查，这导致一些开发商害怕打开市场。这几乎是十几二十年来最严重的一次。

《经济观察报》:当你之前多次高喊并警告风险时，你认为房地产泡沫很大吗？

石永清:事实上，中国的房地产基本上从三个角度都有泡沫。首先是过度开发，开发量超过了人口增长和经济增长的需要。去库存化拯救了开发商，也伤害了普通人(603，883，购买)和中小投资者。有些人借钱投资，风险很大。库存实际上是库存，但它只是从开发商转移到普通人。

第二个泡沫是过度借贷。虽然有些开发商是上市公司，但他们的资产负债率高达80%、90%，甚至超过100%，这是非常危险的。买房的人也尽力借钱买房。有些人没钱时会借首付。一些城市也有合资房地产投机者。一些不久前买房子的人是投机者。最初，政府想去杠杆化，但是杠杆比以前高了；

第三个是价格泡沫，价格太高，无法与普通人的购买力相匹配。

一线城市的过度开发很容易解决，因为人口在不断增加，但三线和四线城市更麻烦，许多三线和四线城市正在失去人口。

《经济观察报》:你认为这一轮监管会产生什么影响？

石永清:目前还没有根治的办法。仍然有人想买房子，但是不允许他们买。在投资实体经济之前，人们必须有一条出路。然而，由于产能过剩和库存过剩，很难进行投资。如果症状得到治愈，价格将暂时被抑制。现在，在一些城市，我们遇到了这种情况:如果交易是在一个更高的价格，有关机构不允许登记这个价格，所以让我们等待。这不能从根本上解决问题。

经济观察:营业额确实下降了。

石永清:强硬的手段也起到一定的作用。现在交易越来越少，买房的人做决定也越来越慢。房子不是消费品，而是投资产品。如果房子便宜，买房的人担心它会贬值。因此，当房价表面上开始下跌时，投资需求将受到一定程度的抑制。

最近，深圳的二手交易量下降了60%至70%。一只手的下跌幅度更大，而且没有打开市场，因此无法获得预售许可。

我认为11月份的房地产市场交易量仍然会很小。最糟糕的时期会过去吗？现在很难确定，但我认为当它降到这一点时，不会再下跌了。现在交易量只有高峰期的30%到40%。

经济观察家:什么是表面的衰退？它不是真的倒下了吗？

史永清:房价开始以虚假的方式下跌，但现在已经出现了真正的下跌，而房价的跌幅仍在10%以内。许多手里有房子的人不愿意以低价出售，而买家却袖手旁观。

经济观察家:这个行业已经进入了什么阶段？

石永庆:突然冷了。天气很冷，突然变凉了。但是这寒风会有多强呢？如果经济好转，政府将加大对房地产的打击力度，但如果经济增长率下降，政府将放手。

经济观察:在这样的市场条件下，你会给买家什么建议？

史永清:一般来说，人们认为手里有资产比拿现金好，因为人们担心现金贬值。但是，如果太多的人专注于房地产投机，太多的资金流入房地产，导致房价过度上涨到离谱的水平，这是非常危险的，所以我认为在这个时候买房是不好的。

巴菲特说:“当人们贪婪的时候，你应该害怕。当人们害怕时，你应该勇敢。现在每个人都很贪婪。你需要更加小心。如果人们从你这里拿走它，就会有更多的机会通过投资赚钱。如果每个人都抓住它，成本会更高。”

特别是，如果你借太多的钱，这将是非常危险的。只有当你的抵押贷款占你月薪的比例不到40%时，我认为这是相对安全的。

总之，我现在不赞成买房子，虽然这可能会影响我的生意。

《经济观察报》:当前的政策会对开发商产生巨大影响吗？

石永清:今年对开发商的业绩影响不大。一些公司在头10个月超额完成了任务。如果他们现在不卖也没关系。但是，对我们的代理商来说非常麻烦，那些同意开放市场的现在不会开放市场，这对我们代理行业的业务有很大的影响，因为我们每个月都要支付基本费用，包括租金等。

经济观察:你说它对代理行业有很大影响，会不会影响中原？

施永青:如果我们基本上能维持收支平衡，我们会尽量不缩减店面。因为我们的对手会“在弯角超车”，如果你想增加你的市场份额，你就希望别人缩小。

我们的对手去年花了60到70亿元，所以他们有条件烧钱。但是我认为我们应该根据市场情况进行调整。你可以看到市场上代理机构太多，连锁店一次开了1000多家，这实际上是产能过剩。所以我们现在不打算在拐角处超车。事故可能发生在拐角处。我们想尽最大努力保持国际收支平衡，不想把规模缩小得太小。此时此刻，我们应该尽力让本土企业自我调整。

一些公司会有困难。例如，一些电子商务公司在过去，许多地方政府不再允许团购的方式，如房多多，爱屋及乌，搜房网等，这将对他们产生更大的影响。此外，他们中的一些人从网上发展到了网下，事实上，他们通过减租等行为获得了交易。线下没有实际操作能力，本身也没有业务，接下来可能会被淘汰。

经济观察:由于大股东的阻挠，中原的上市计划暂时搁置。目前的情况如何？

石永清:上市随波逐流。谁让你有这样的伙伴？上帝的安排。我很幸运遇到了这样一个伙伴。我们在中原长大，不用别人的钱，所以我们是一个自然成长的公司。所以如果你可以用别人的钱，就用一点点，如果你不能用，就尽力去生活。当你在没有外部资金的情况下扩大市场时，你可能会遭受一些损失，但你总能找到办法。

经济观察:这会影响中原和链家的竞争吗？

史永清:链家的财务能力比我们强，对互联网的投资也比我们多。我们确实在短期内遭受了损失，这需要得到承认，但我们不愿意就这样倒下，我们将尽最大努力适应市场和我们的竞争对手。我认为我们和链家的区别在于他们是从上到下整合在一起的。我们是一家多元化的公司，有些人会想出解决方案。越是不利，就越不可能与他人进行决定性的战斗。现在这是一场持久战。

我们尽量不缩减我们的商店。连锁店有1600多家店铺，但我们只有500多家。但是我们员工的人均收入比他们高，我们的利润比别人好，在市场不好的时候更容易生存。当市场处于最佳状态时，一些公司是不盈利的。如果现在市场不好，我该怎么办？