本篇文章3310字,读完约8分钟

今年以来,石永清多次公开评论内地楼市:他不想再看到“金九银十”,政府应该早点出手;如果房地产市场再次下跌,将会摧毁经济。

“我不赞成现在每个人都买房,尽管这可能会影响我的生意。”中原集团董事长兼总裁石永清在采访中坦言。

67岁的“房地产代理教父”已经从后台退了出来,但在激烈的中介市场竞争中,他选择了去年底重返一线,带领已经进入房地产代理行业38年的中原地产打一场“持久战”。

房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

石永清对香港楼市和内地楼市有着深入的研究,并经常发表自己独特的见解。今年以来,他多次公开评论内地楼市:他不想再看到“金九银十”,政府应该早点出手;如果房地产市场再次下跌,将会摧毁经济。

房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

国庆期间,密集的新调控政策相继出台,影响了一、二线市场二手房市场的交易和价格。房地产市场的下一个趋势是什么?中原地产作为老中介的相应措施是什么?如何对待连锁店的竞争?带着这些问题,《经济观察报》独家采访了石永清。

房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

经济观察:今年的房地产市场很热。你认为原因是什么?

石永清:开始的时候,也和政府的政策有一定的关系。降息和RRR降息等。银行的钱被释放了,借贷成本降低了,社会可以使用的资金增加了。与此同时,中国经济开始运转,实体经济可以投资。机会减少,产能过剩,你没有在空投资,所以大量资金流入房地产,这是

房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

事实上,房地产价格的上涨对大多数城市居民都有好处,因为在中国拥有房地产的居民占当地人口的70%至80%,而房价的上涨导致他们的消费能力和投资能力增加。因此,地方政府非常高兴看到房地产价格上涨和国内需求增加。此外,许多地方政府的收入来源是土地销售收入,只有当房价上涨时才能出售。

房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

此外,在一些地方,许多债务、信托产品和私人资金使用房地产作为抵押。如果抵押品的价值下降,就会引发债务问题,因此房地产价格上涨也将有利于解决债务问题。因此,在中央政府采取行动之前,地方政府乐于看到房价上涨,不太愿意降低房价。

房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

《经济观察报》:国庆期间,政策陆续出台。

石永清:其实在国庆节之前,中央已经开会研究了,我们的一些同事也会打电话了解情况。了解情况后,你会觉得已经走得太远了。国庆期间,各地纷纷出台新的调控政策。此外,在广告中,不能使用夸张的词语,一些商店在家里被检查,预售证书被严格调查,这导致一些开发商害怕打开市场。这几乎是十几二十年来最严重的一次。

房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

《经济观察报》:当你之前多次高喊并警告风险时,你认为房地产泡沫很大吗?

石永清:事实上,中国的房地产基本上从三个角度都有泡沫。首先是过度开发,开发量超过了人口增长和经济增长的需要。去库存化拯救了开发商,也伤害了普通人(603,883,购买)和中小投资者。有些人借钱投资,风险很大。库存实际上是库存,但它只是从开发商转移到普通人。

房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

第二个泡沫是过度借贷。虽然有些开发商是上市公司,但他们的资产负债率高达80%、90%,甚至超过100%,这是非常危险的。买房的人也尽力借钱买房。有些人没钱时会借首付。一些城市也有合资房地产投机者。一些不久前买房子的人是投机者。最初,政府想去杠杆化,但是杠杆比以前高了;

房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

第三个是价格泡沫,价格太高,无法与普通人的购买力相匹配。

一线城市的过度开发很容易解决,因为人口在不断增加,但三线和四线城市更麻烦,许多三线和四线城市正在失去人口。

《经济观察报》:你认为这一轮监管会产生什么影响?

石永清:目前还没有根治的办法。仍然有人想买房子,但是不允许他们买。在投资实体经济之前,人们必须有一条出路。然而,由于产能过剩和库存过剩,很难进行投资。如果症状得到治愈,价格将暂时被抑制。现在,在一些城市,我们遇到了这种情况:如果交易是在一个更高的价格,有关机构不允许登记这个价格,所以让我们等待。这不能从根本上解决问题。

房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

经济观察:营业额确实下降了。

石永清:强硬的手段也起到一定的作用。现在交易越来越少,买房的人做决定也越来越慢。房子不是消费品,而是投资产品。如果房子便宜,买房的人担心它会贬值。因此,当房价表面上开始下跌时,投资需求将受到一定程度的抑制。

房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

最近,深圳的二手交易量下降了60%至70%。一只手的下跌幅度更大,而且没有打开市场,因此无法获得预售许可。

我认为11月份的房地产市场交易量仍然会很小。最糟糕的时期会过去吗?现在很难确定,但我认为当它降到这一点时,不会再下跌了。现在交易量只有高峰期的30%到40%。

房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

经济观察家:什么是表面的衰退?它不是真的倒下了吗?

史永清:房价开始以虚假的方式下跌,但现在已经出现了真正的下跌,而房价的跌幅仍在10%以内。许多手里有房子的人不愿意以低价出售,而买家却袖手旁观。

房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

经济观察家:这个行业已经进入了什么阶段?

石永庆:突然冷了。天气很冷,突然变凉了。但是这寒风会有多强呢?如果经济好转,政府将加大对房地产的打击力度,但如果经济增长率下降,政府将放手。

房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

经济观察:在这样的市场条件下,你会给买家什么建议?

史永清:一般来说,人们认为手里有资产比拿现金好,因为人们担心现金贬值。但是,如果太多的人专注于房地产投机,太多的资金流入房地产,导致房价过度上涨到离谱的水平,这是非常危险的,所以我认为在这个时候买房是不好的。

房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

巴菲特说:“当人们贪婪的时候,你应该害怕。当人们害怕时,你应该勇敢。现在每个人都很贪婪。你需要更加小心。如果人们从你这里拿走它,就会有更多的机会通过投资赚钱。如果每个人都抓住它,成本会更高。”

房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

特别是,如果你借太多的钱,这将是非常危险的。只有当你的抵押贷款占你月薪的比例不到40%时,我认为这是相对安全的。

总之,我现在不赞成买房子,虽然这可能会影响我的生意。

《经济观察报》:当前的政策会对开发商产生巨大影响吗?

石永清:今年对开发商的业绩影响不大。一些公司在头10个月超额完成了任务。如果他们现在不卖也没关系。但是,对我们的代理商来说非常麻烦,那些同意开放市场的现在不会开放市场,这对我们代理行业的业务有很大的影响,因为我们每个月都要支付基本费用,包括租金等。

房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

经济观察:你说它对代理行业有很大影响,会不会影响中原?

施永青:如果我们基本上能维持收支平衡,我们会尽量不缩减店面。因为我们的对手会“在弯角超车”,如果你想增加你的市场份额,你就希望别人缩小。

房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

我们的对手去年花了60到70亿元,所以他们有条件烧钱。但是我认为我们应该根据市场情况进行调整。你可以看到市场上代理机构太多,连锁店一次开了1000多家,这实际上是产能过剩。所以我们现在不打算在拐角处超车。事故可能发生在拐角处。我们想尽最大努力保持国际收支平衡,不想把规模缩小得太小。此时此刻,我们应该尽力让本土企业自我调整。

房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

一些公司会有困难。例如,一些电子商务公司在过去,许多地方政府不再允许团购的方式,如房多多,爱屋及乌,搜房网等,这将对他们产生更大的影响。此外,他们中的一些人从网上发展到了网下,事实上,他们通过减租等行为获得了交易。线下没有实际操作能力,本身也没有业务,接下来可能会被淘汰。

房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

经济观察:由于大股东的阻挠,中原的上市计划暂时搁置。目前的情况如何?

石永清:上市随波逐流。谁让你有这样的伙伴?上帝的安排。我很幸运遇到了这样一个伙伴。我们在中原长大,不用别人的钱,所以我们是一个自然成长的公司。所以如果你可以用别人的钱,就用一点点,如果你不能用,就尽力去生活。当你在没有外部资金的情况下扩大市场时,你可能会遭受一些损失,但你总能找到办法。

房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

经济观察:这会影响中原和链家的竞争吗?

史永清:链家的财务能力比我们强,对互联网的投资也比我们多。我们确实在短期内遭受了损失,这需要得到承认,但我们不愿意就这样倒下,我们将尽最大努力适应市场和我们的竞争对手。我认为我们和链家的区别在于他们是从上到下整合在一起的。我们是一家多元化的公司,有些人会想出解决方案。越是不利,就越不可能与他人进行决定性的战斗。现在这是一场持久战。

房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

我们尽量不缩减我们的商店。连锁店有1600多家店铺,但我们只有500多家。但是我们员工的人均收入比他们高,我们的利润比别人好,在市场不好的时候更容易生存。当市场处于最佳状态时,一些公司是不盈利的。如果现在市场不好,我该怎么办?

标题:房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

地址:http://www.chengxinlibo.com/csxw/13611.html