美日泰俄的房产泡沫是如何破灭的？

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今年上半年，中国发起了一场声势浩大的去库存化运动，一线和二线城市的人们纷纷加入去库存化行列，支持了一天的房价。

房地产关系到国民经济的命脉。一旦房地产出现问题，那就是一个大问题，每个国家都会出台相应的政策来拯救市场。

美国、俄罗斯、日本和泰国都经历了严重的房地产泡沫。泡沫破裂后，各国政府如何应对？最终结果是什么？

上海亿居房地产研究所最新研究报告《全国房地产去库存化现状及趋势研究报告》详细阐述了美国、俄罗斯、日本和泰国房地产泡沫破裂后，政府如何出台政策应对危机。

美国:四大政策帮助房地产市场回暖

2008年，美国金融危机是由房地产次级抵押贷款的坏账引发的，美国经济受到重创。房地产泡沫破裂，市场萧条，库存积压。

在接下来的几年里，房地产行业的产能过剩已经对美国经济造成了巨大的损害，而清理产能过剩经历了一个漫长的过程。

美国新建的私人住宅数量从2005年的206万套下降到2009年的55万套。房价持续下跌，凯斯-希勒房价指数从2005年的高位下跌了27%，该指数持续了7年，直到2012年才稳定下来。新建住房销售量从2005年的128万套下降到2012年的30万套，下降了76%。

为了消化大量的房地产库存，美国政府出台了四大支持政策。

首先是印钞和实施量化宽松货币政策。美国国会推出了1.1万亿美元的货币刺激法案。

该基金主要用于基础设施建设、刺激经济、盘活房地产存量、降低企业税收和增强市场活力。

然后拯救房地美和房利美。

房利美和房地美是美国住房抵押贷款的主要资金来源。他们持有或担保的住房抵押贷款总额约为5.3万亿美元，几乎占当时美国住房抵押贷款总额的一半。

受美国房地产市场泡沫破裂的影响，房利美和房地美陷入全面危机，美国房地产市场和金融市场面临系统性风险。

2008年9月7日，美国政府宣布接管房利美和房地美。根据收购计划，美国财政部将通过购买优先股向房利美和房地美注入1000亿美元。房利美和房地美的首席执行官被勒令离职。

2008年7月，经国会批准成立的负责监管两家公司的联邦住房金融局接管了两家公司的日常业务，并任命了两家公司的新高管。

接管房利美和房地美是美国历史上最大、最复杂的救助计划之一，它极大地促进了美国住房和金融市场的稳定。

2012年9月13日，美联储宣布启动第三轮量化宽松政策，其中包括每月购买400亿美元的抵押贷款支持债券，这大大提高了抵押贷款支持债券市场的流动性。

为了充分激活房地产市场，美国政府鼓励外资在美国买房，这为海外投资者打开了美国房地产的大门。

在多项政策的共同努力下，加上美联储的零利率货币政策和一系列量化宽松政策，美国房地产市场开始逐步稳定。自2012年以来，美国房价持续上涨，房地产市场复苏加速，这也推动了美国的经济增长。

此外，在美国房地产市场复苏的过程中，海外投资者的涌入也是金融危机后美国资本流入的主要来源，也是美国房地产去库存化的重要帮手。

日本:日元升值摧毁了房地产市场

自1955年以来，日本经济保持快速增长，国内生产总值和人口快速增长。1968年，日本超过德国，成为世界第二大经济体。

在保持日本经济快速发展的同时，房地产泡沫越来越大。

1987年至1990年期间，低利率和充足的货币供应刺激了泡沫经济中的投机活动。在炒作之下，日本的地价迅速上涨。

值得注意的是，日本商业银行一直以土地作为抵押担保。许多投机者利用股票账面利润的快速增长投资房地产，导致房价飙升。

在日本房地产热时期，最大的投机者是金融财团，大量财团资金从不同行业汇集到商业房地产行业，催生了房价的快速上涨。

根据日本国家土地局公布的调查统计，城市土地价格指数从1985年的91.5上升到1991年的147.8，增长率为61%。建筑投资从1985年的约50亿日元增加到1991年的约82亿日元，增长了64%。

最终，美国通过广场协议迫使日元第二次升值，这摧毁了日本出口导向型工业的基础。在大量日本工业企业倒闭、股市崩盘的同时，大量租户退出东京圈，房东因租户减少出售了大量房产。日本的房地产市场价格在短时间内跌落悬崖。

1991年，日本房地产泡沫破裂，建筑投资从1991年的824，036亿日元持续下降到2011年的432，923亿日元，下降47.5%；同期，城市地价指数下降了62.7%，房价波动比同期其他房地产泡沫国家更加严重。

房地产价格的崩溃导致了大量房地产企业的破产。非银行金融机构纷纷破产，因为它们有大量的坏账，为这些机构提供资金的银行也不能幸免。

日本银行业发生了严重的信贷危机，兵库银行、北海道拓殖银行等几家大银行相继倒闭，大量建筑成为“未完成的建筑”。

建筑业损失惨重。1994年，合同额还不到高峰期的1/3，日本国民经济连续十多年陷入负增长和零增长。

为了拯救房地产和振兴国内经济，日本实施了一系列拯救市场的政策。

一是发行大量国债，用于建设公共配套设施；同时，支出调整政策和支出转换政策被用来恢复房地产业和其他经济部门的活力，增加房地产的附加值。

二是采取扩张性货币政策增加流动性，通过多轮降息大幅降低利率。最后，实施零利率的量化宽松政策，通过降低购买成本刺激房地产市场的发展。

第三，调整市场结构，缓解供求矛盾。一方面，它放宽了购房限制，鼓励市民借钱买房；另一方面，它帮助开发商建立房地产投资信托基金，专门用于商业房地产投资的融资互助。

第四，调整行业建筑标准，放宽建筑高度限制，缩短建筑方案审批周期，鼓励和引导环保节能建筑材料的推广使用。

日本政府通过实施一系列房地产市场改革措施，为房地产市场吸引了资金，并降低了人们购房的门槛。

经过十多年的房地产行业结构调整和洗牌，竞争力弱的财团和开发商相继被淘汰，房地产存量逐步消化。

然而，由于日本金融体系的不完善和国内产能过剩的存在，在日本经济发展停滞不前的同时，房地产市场从未处于过热状态，大都市地区的地价仍远低于泡沫高峰期的水平。