房租即将全面超过月供！租金上涨背后“推手”是谁？

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这是个真实的故事。

八年前，一对兄弟来到上海。哥哥，我用30年的贷款买了一栋房子，每月还贷4800元。

哥哥比哥哥聪明。当时，他算了一笔账，这栋总价超过100万元的房子，月租金只有2000元左右。根据这个月的租金，如果你花超过100万元，你可以租至少50年。买房并不比租房更划算。

当时牛刀说“房价应该减半”。也有一些砖匠的“房地产市场崩溃”，这是媒体广泛宣传。因此，我哥哥最终选择了租房。

八年前过去了，我哥哥错过了一次又一次的机会。现在，上海的房子太贵了，买不起。甚至，有一天他开始恐慌——他甚至可能连房子都租不起！因为房子最初只租2000元/月，所以近年来每月至少要租7000元。

另一方面，由于降息和银行按揭的优惠利率，我哥哥的月供应量一直在减少，现在月供应量实际上还不到4000元。

租不起房子——这正在成为一线城市的常态

根据同一城市8月份发布的《2016年上半年租赁市场报告》，上海、北京和深圳的月租金均超过4000元。其中，上海成为最贵的城市，月租金为5133.91元。

报告显示，第一季度全国租房需求总量同比增长54%，环比增长27%；第二季度，同比增长39%，环比增长7%。

尽管上海房屋租赁指数办公室8月份的报告指出，在低端租赁市场，季节性租户纷纷进入市场，市场新需求大幅下降；高端市场的租赁需求下降了20%以上。该物业上市后，交易周期被延长，其中一些已超过一个月的空配售期；由于各种来源的资金注入，基于互联网的年轻人长期租赁公寓的扩张速度加快了。根据租房和租商品房等政策，它们已经放开，它们正在与散户投资者争夺市场份额。

但是，这些短期利润并不能阻止空住房租金上涨的总趋势。同样，根据上述办公室的数据，1月份的住房租赁指数为1805点，到8月底，住房指数已达到1904点。八个月来，上海的平均租金上涨了5.48%。

除了房价上涨之外，上海还在通过结构调整让一些人“无力租房”，这是此次租金上涨浪潮的核心原因之一。

今年8月29日，上海电视台播出了一条新闻。今年6月，湘东社区推出了第三方租赁公司，以略高于市场价格的价格从居民手中购买并储存闲置房屋，然后统一装修、统一出租。

像这套130平方米的四居室公寓一样，它可以容纳8个人。有些房子也直接租给企业作为集体宿舍。在团体租用的空房间被机构压缩后，人口结构也发生了变化。

湘东社区党支部书记周静表示，通过租赁公司，社区可以引进一些高级小白领和家庭，这将改善社区治安环境，包括整体人员素质。

松江区车墩镇综合治理办公室主任洪在上海电视台接受记者采访时表示，去年该地区有21万农民工，截至2016年6月，农民工数量已控制在17万人以上，降幅较大。

这则新闻不经意地告诉我们，上海正在通过整顿集体租房和减少出租屋的数量来控制人们的住房。

自上海设计“到2040年常住人口不超过2500万”的红线以来，“以房制人”已成为控制人口的重要手段。通过集体租房的改造，上海许多街道成功地减少了常住人口。这种做法也使得租金只有1000英镑甚至几百英镑的集体出租房消失了，市场对低端住房的需求持续升温，进而推高了整体租金。

在“明远房地产研究所”这个公开号码被管制后，这些城市的房子是最危险的！文章明确指出，虽然2015年底上海常住人口减少了147，700人，同比下降了1.5%，但流出的是低技能人才，流入的是高技能人才，留下的是高技能人才。

根据大数据研究所的数据，今年前三季度，上海人才净流入率达到6.38%，其次是北京、杭州和深圳，分别为4.97%、1.63%和1.07%。

很难想象这些高收入、高技能、高学历的人才能够接受低端的出租房。显然，中高端普通住宅或白领公寓是他们的首选。在这种背景下，上海中低端和超低端市场的规模将明显缩小，平均房价将面临长期上涨的压力。

事实上，不仅是上海，其他城市也在通过住房控制人们。例如，北京2016年的政府工作报告建议严格控制人口数量。大力整顿地下空房和集体出租屋，加强直管公房管理。继续开展“拆除违法和违法建筑活动”，拆除违法建筑1500万平方米。

广州和苏州等中心城市也有类似的人口控制目标。在这些城市实施集体租金管制等措施也将推高城市租金。

租赁市场的商业化——租金上涨的又一“推手”

在今年的沃顿商学院研究课上，有一个热门的研究方向:“股票资产的转换与运营”。上周末，在苏州商业地产创新集团组织的案例审查会议上，许多项目属于现有资产的改造，其中一些项目是将空的大型购物中心改造成出租房屋。

从中央政府到地方政府，对住宅租赁消费的态度一直是令人鼓舞的。今年5月以来，出台了各种政策鼓励住房出租。

在中介市场上，连锁住宅和爱屋及乌都涉及长期租赁公寓领域；至于开发商，万科、永泰和绿都参与其中。加上蘑菇公寓，u+公寓和其他互联网长期租赁公寓，这些企业已经形成了一个大型租赁住房市场。

另一方面，包括上海在内的各个城市都在土地出让文件中规定了由开发商自住、对外出租的住房面积比例，进一步加强了出租房的市场供给。

在政策的大力支持下，市场环境发生了巨大变化，各种资金大量流入，房屋租赁业从以个人“二房东”为主的“游击队”转变为正规部队，租赁市场细分为各种“小类”。

例如，新加坡永泰在中山公园附近开发了一栋居民楼，成为一个老年社区——鸿泰乐静俱乐部，可以提供专业护理、餐饮和老年教育。

虽然一个78平米的独立单间的价格高达2万元/月，远远高于周围普通公寓的租金，但与上海公共养老院4000元的床位(通常需要三个以上的老人才能住上，没有医疗卫生管理服务，住房环境和整体设施都非常陈旧)相比，性价比还是要高得多，这吸引了很多人提前租房。

例如，迪士尼附近的绿都地产开发的绣花云项目将来也将作为一个寄宿家庭，向来迪士尼旅游并想了解老上海生活方式的人开放。业内人士表示，除了绿都，许多开发商都有兴趣涉足寄宿市场，并深化这一领域租赁市场的商业化。

无论是作为老年公寓还是寄宿家庭租房，租金都高于普通住房，这在一定程度上加剧了现有住房租赁市场的住房竞争。

虽然房地产市场的租金回报率一般只有1%-2%，但未来几年的租金绝不会停留在低水平。对于今天出售的许多房子，五年甚至十年后，“租金超过每月付款”是一个高概率事件。