已经涨了30% 这种房子限购后还可能继续暴涨

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调控政策的“大杀手”一出现，王采的朋友圈就日夜爆发。

下午，王采这个常年在购房第一线奋战的小伙伴跳了出来。

不要急着说:“富贵，你又打脸了”。王采之前提醒大家，如果你有资格买房，就不要轻易碰商品房，但前提是楼市政策宽松。即使不考虑更昂贵的水、电和物业管理费用，商品房在各方面都没有优势，除了它比周围的住宅建筑便宜得多——但从长远来看，增长率不如住宅建筑，这不利于今后的置换。

但是现在政府想降低房价，在一线城市和主要二线城市可以用来买房的道路被封锁了。这时，就会有一小部分资金和需求用于购买面积和类型不限的房子。也就是说，在我们面前，只有两个选择:三、四线城市和商品房。

我们不讨论第三条和第四条线，但是王采非常关心商品房，已经和开发商的营销人员谈了很多次。他们认为，在购房政策宽松的情况下，商品房卖得不好，购房限制和贷款限制越严格，商品房卖得越好。因为商住业主主要是为“夹缝人”开发的“夹缝产品”。有限购买和有限贷款的合伙人不愿意保留他们的资本等资格，如果他们必须购买，他们只能购买商品房。

因此，你能看到的绝大多数商品房都是小公寓和高阁楼的概念，也就是说，它是卖给单身人士和新婚夫妇的。

然而，王采更关心的是几个计划投资商业和住宅建筑的小伙伴。

商品房面积小，单价便宜，不受购房限制和贷款限制的影响。如果你想长期投资一套套房来收取租金，同样地段和面积的商品房比住宅便宜30%到60%，而且收取的租金也差不多。这意味着商业和住宅的租售比远远高于住宅。如果你不考虑房租和房价本身的上涨，商品房可以在29年内退还；投资住房需要58年。

2013年，王采的一个朋友在上海杨浦区以28000元/平方米的价格买了一套40平方米的商品房。每月能给她带来5800元的租金，包括首付和还款成本，年回报率接近5.4%。

回报率取决于你自己的想法。事实上，它的表现优于一般的银行融资，但它低于大多数固定收益产品，并将在很长一段时间内占用大量资金。这就像你买了一只银行股票，你可能赚不到钱，但是你每年都有分红。当然，就流动性而言，房屋和股票之间没有可比性。

然而，王采的小伙伴是对的。在这种情况下，限制购房和贷款的政策越严格，商品房就会越受欢迎。这可能会推高当前的商业和住宅价格——尤其是当商业和住宅库存已经很低的时候。

供求决定价格。根据国家统计局的数据，截至8月份，上海的商品房库存只够销售4.5个月。在营业额方面，链家数据显示，2016年上半年上海市商业和住宅产品的营业额为215.2万平方米，比2015年上半年增长97.8%。

商品房现在可以在买买吗？王采认为有必要谨慎，因为交易规模小，而且政府没有限制商品房，但也没有金牌可以免于死亡。如果由于资金的快速流入，其价格上涨过快，那么监管和控制如此小的交易规模就更容易了。

2008-2015年上海土地交易情况。看，商业和住宅用地一直很少

还有一个要谨慎的理由，那就是作为一种资产，它的流动性不仅不如股票，也不如住房。

再次，商品房本身是一种非常纯粹的过渡性居住选择。作为长期租赁投资，你可以考虑。如果你想等价格上涨后再卖，你会非常失望。买房时，他们的单价可能只是周围房子的一半。从长远来看，商品房的增长仍然远远低于住宅的增长。在王采的房客朋友面前，她的商住楼的单价在三年内上涨了4000元，但她周围的房子却翻了一番。

总是一个结，对商业和住宅感兴趣，买了过渡房住，或者不介意流动资金，只想成为一个租房者，王采给你四个建议:

1.离市中心越近越好

2.在地铁站附近买一个

3.购买与大型商业中心共同开发的项目

4.购买周围有许多居住社区和大量人口的地段

不用说，自谋职业，生活方便，交通费用低；如果你投资，你会得到更多的租金。