“不能眼看资产缩水”内地客全款哄抢香港豪宅

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居住在内地一线城市的李明(化名)在11月第三次来香港。像许多高净值个人一样，他对人民币贬值深感忧虑。

"似乎什么都没做，资产缩水了10%。"李明说。

通过一个朋友的介绍，他找到了一个值得信赖的房地产经纪人，负责帮他在香港看房。“好位置”是李明选择房子的第一选择，于是经纪人帮他在香港地铁九龙站和欢乐谷找到了几处豪宅。随着人民币加速贬值，李明希望这个月能敲定房子。他最大的目的是分散投资组合，收取可观的租金。

李先生的战略意义重大。由于香港实行联系汇率制度，港元与美元挂钩。最近，港元对人民币的汇率也一路走高，达到0.89；2014年初，港元对人民币的汇率降至0.77左右。如果汇率计算为1，000万港元，则一高一低之间的汇率损失已超过100万港元。

像李明一样，最近去香港买房的人不在少数。根据房地产咨询公司奈特弗兰克(Knight Frank)的数据，内地买家在香港的豪华住宅市场非常活跃。今年前10个月，内地买家在价值超过3000万港元的一手豪华住宅交易中占27%；同期，在仅计算最高金额的前30笔交易中，内地买家所占比例较大，达到47%！

除了购买豪宅之外，房地产业人士在接受《中国商报》采访时表示，这些来自内地的“黄金业主”都倾向于全额付款，他们的财富让许多资深房地产经纪人称他们“过于富有”。

一个新的板块，20%的内地人看到了房子

11月30日，在奥林匹克车站附近，几个房地产经纪人正在争夺顾客。他们都是代表恒隆地产(00101.hk)新推出的物业“程朗湾”的地产代理。该物业总共只售出183个单位，但在过去五天共收到4333份意向书，约20%的受访者是内地人士。

在旺角，另一道新菜“麦弗逊交易所”，也出现了内地豪华客人的身影。这位“黄金业主”一口气买了五套房子，总价超过5700万港元，平均每平方英尺17000港元。如果按照这些单位的交易价格计算，“黄金所有者”将支付1710万港元的税款。

维多利亚港和长江地产(01113.hk)的子公司兴安也非常夸张。最近，一批内地客人先后购买了两个高层单位，成交价超过1.15亿港元。可以合理地说，新买家需要缴纳30%的税，约合3466万港元。不过，根据地产发展的优惠政策，长江地产会为新买家缴付10.875%的印花税，而买家实际上须缴付2，210万港元的税费。

但米德兰房地产的住宅部门邵明表示，内地人抢香港房子的最大原因是人民币贬值。由于这一因素仍在发酵，许多内地高净值个人纷纷效仿，配置港元资产。港元采用联系汇率制度，与美元挂钩，可以达到分散资产配置的效果；另一方面，内地现时对物业市场有监管政策，所以这些高净值人士来港置业。

让步邵明感到惊讶的是，许多内地人在购买豪宅时都是“全额付清”，这让他感叹了多年的房地产业。“他们真的很有钱！”

奇立地产董事李子琳告诉《中国商报》记者，他联系的客户中约有一半是一次性付款客户，主要是因为许多客户的资产不在香港，香港的银行机构可能不会批准此类跨境贷款，但这将取决于买家的背景和资金来源。当李子琳向内地客户出售房屋时，他还提醒客户尽可能储备大量现金，以防香港银行拒绝批准贷款。

房价在回到原来的水平之前至少会上涨31%

事实上，内地人在香港买房很贵。自11月5日起，香港政府推出新的楼市调控政策，将住宅物业的印花税统一提高至15%，适用于所有个人或企业买家，只豁免首次置业和换楼的香港永久性居民。

此前，根据香港政府的规定，所有非香港永久居民都必须缴纳15%的买方印花税。这意味着，如果一个内地人在香港买房，只需缴纳30%的税；律师费用和经纪佣金约为1%，前期成本接近31%。换句话说，在投资香港房地产时，未来价格必须上升31%，才能获得回报。

更夸张的是，香港政府为了打击炒楼活动，还征收了额外的印花税。如果买方持有房产并在6个月内出售房子，他需要缴纳20%的税；如果你想在1年内但超过6个月内买房，税率为15%；如果是在3年内但超过1年，税率是10%，这使得买家很难兑现。

在这种情况下，你为何仍吸引这么多买家来港置业？

莱坊高级董事、评估咨询部部长林浩文告诉《中国商报》记者，2011年，人民币升值预期仍然很高，内地人更倾向于把钱留在内地，当时只有10%至15%的内地人购买了二手房。然而，随着人民币贬值，确实有许多资本政策没有完全收紧，并迅速“跟风”去香港买房；另一方面，香港很多地产商承诺会给予内地买家税务优惠或补贴，或直接减价，变相减低内地买家的购买成本。

但邵明透露，香港开发商给予的补贴约为8%至15%。此外，由于二手房买卖程序复杂，除了看房外，他们还可能要讨价还价，这对于很多只想一次买几套的内地奢侈品消费者来说并不合适。

李子琳认为，在如此高的成本下，来港购房的内地人会越来越少，来港购房的内地客户也变得越来越谨慎。他预测，这种购房潮可能会在圣诞节或农历新年时卷土重来。

供求失衡推高了香港房地产市场

内地的奢侈品消费者正在“砸钱”，那么香港的房地产市场未来能升值40%吗？林浩文给出了一个发人深省的答案。

林浩文预测，明年香港房价的整体波动幅度将为5%。由于市场需求非常强劲，除非受到外部环境的巨大挑战，例如金融风暴和股市崩盘，否则中小型房屋的价格不会下跌。从目前的情况来看，香港的房地产市场相对稳定，但交易量非常不健康，这对香港的房地产发展非常不利。

奈特弗兰克(Knight Frank)估计，今年的住宅销售总额将只有5万套左右，而香港政府在今年11月将双倍印花税上调至15%，以抑制投资者的需求，并使房地产市场的交易量处于不健康状态。因为与过去每年超过100，000例的营业额相比，每年50，000例的营业额已经“减半”。

在这种情况下，香港的中产阶级无法成功置业，这将会减慢社会的流动性。“这对香港的经济和香港的整体社会发展是非常不利的。”林浩文忧心忡忡地说，这种做法只会使更多的人排队住在香港的公屋，变相地给香港特区政府带来更大的压力。

目前，香港的公屋轮候时间已达五年或以上。楼价的升降，令香港的中下阶层承受最大的压力。他们所有的积蓄只能用作租金开支，这对香港的可持续发展有很大影响。林浩文最担心的是，公屋、私人楼宇和土地的供应赶不上现有的庞大需求，只会令香港的楼价继续上升，导致长期失衡。除非发生“黑天鹅”事件，否则很难扭转这种局面。

好消息是，目前没有内地买家抢走急需的报价。

中原地产研究部高级联席总监黄良生表示，香港的中小(爱基、净值、信息)住宅市场由香港本地买家主导；第三季，楼市反弹，吸引大量香港本地买家入市。然而，大陆买家并没有看到大量来自南方的购买。2016年第三季度，在整个中小型私人住宅市场中，据了解，内地个人买家占交易量的7.3%，占交易量的8.2%，较上月下降约0.6个百分点，这一比例也是一年来最低的。