房价与物价为何严重背驰？买房要关注这19个城市！

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最近，土地拍卖过程不断创造出新的“土地国王”，这让那些希望房价下跌的人感到沮丧，而房价不败的神话仍在继续。但与此同时，6月份cpi降至1.9%，所有人都突然从年初的通胀预期转变为对通缩的担忧。为什么在货币扩张的环境下，累计价格涨幅远低于预期，而房价却能一次又一次上涨？

高储蓄率可以部分解释为什么价格与房价背道而驰

我记得麦金农在1993年提出了中国货币的神秘之处，他很困惑为什么中国发行了这么多货币却没有明显的通货膨胀。此后，许多学者做出了各种解释。但是读完之后，我觉得这个解释是不够的。

中国的货币扩张了这么多年，早期的通货膨胀率并不大，这与金融深化程度低有关，也就是说，在改革开放之初，中国是一个金融非常不发达的国家，这就需要金融像水一样渗透到干燥的土壤中，只要不超过一定程度的渗透，土壤就不会扩张。

1993年后，中国出现了四次通货膨胀。除了1993-1995年的恶性通货膨胀外，其他三次都是中度通货膨胀，这在一定程度上与中国的高储蓄经济增长模式有关。中国一直被认为是世界上储蓄率最高的国家，高储蓄率已经成为解释经济高速增长的主要因素。所谓的储蓄率是国民可支配收入的未消费部分与gdp的比率。国民储蓄等于家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄的总和。从过去20年的历史来看，国民储蓄率经历了一个上升的过程，但1994年以后，储蓄率的上升主要取决于政府和企业储蓄比重的增加，而家庭储蓄占gdp的比重一直徘徊在20%左右。

高储蓄导致高投资。因此，中国过去的高经济增长主要是由投资推动的。从国内生产总值的构成来看，很容易看出资本形成在国内生产总值中的比例长期保持在40%以上，是全球平均水平的两倍。因此，消费比重相对较低。如果一个国家的制造业规模远远大于消费规模，这就意味着供大于求，不利于价格的上涨，剩下的只能低价出口。因此，中国长期以来一直是低价的出口大国。

买房也是一种统计学上的投资，虽然大多数人买房是为了自住，但实质上，他们买的是耐用消费品。那么，为什么房价一再上涨呢？

首先，由于中国的土地受到管制，土地的使用受到严格限制。例如，农村宅基地不能转让，工业用地不能改为住宅用地。因此，住宅用地相对稀缺。在土地相对稀缺和城市人口流入增加的背景下，土地价格将持续上涨，从而推高房价。

其次，在货币过度的情况下，居民已经从“为老人储蓄”的概念转变为“为老人买房”，住房成为中国家庭资产配置的主要品种，这也推动了房价的上涨。与发达国家相比，中国的公共福利相对不足，这是中国高储蓄的原因之一，除了中国居民用钱作为储蓄，但现在他们只把住房作为储蓄。

从2000年底到2010年底的十年间，m2的复合增长率为18%，即从12.8万亿扩大到72万亿，累计增长4.6倍。这10年也是房价涨幅最大的一年，平均涨幅超过m2，但cpi仅上涨了23%。从2010年底到现在的五年半时间里，m2增长了一倍多，但很少有城市在房价上超过m2，增幅最大的主要集中在一线和二线城市，而大多数三线和四线城市增幅不大，西部和东北部的增幅甚至更小。

一线和二线城市房价仍能大幅上涨的原因与人口城市化和资本向大城市的流动有关。因此，我曾经写道，在2010年之前，房价上涨主要表现为一种以大规模人口迁移为特征的人口现象。2010年后，中国房价上涨主要表现为一种货币现象，即居民储蓄形式的变化。作为一种储蓄方式，大城市的房地产充斥着资金，不仅有更多的居民储蓄流向大城市，而且金融资产和房地产的配置比例也进一步提高。

贫富之间的巨大差距也可以解释价格小幅上涨的原因

中国贫富差距过大是一个长期现象，这可能与收入再分配制度改革滞后有关。发达国家通常开征三大税种来抑制贫富差距过大:财产税、资本利得税和遗产税，但中国很久没有开征了。货币规模的超高速增长带来了富人财产性收入的更多增长，但对低收入群体的收入增长贡献甚微。

为什么过度的货币增加了贫富之间的差距？由于货币过度支出通常表现为m2增长率与名义gdp增长率之间的差距越来越大，货币过度支出通常发生在名义gdp下降阶段，因为政府采取宽松的货币政策以防止经济增长下滑，这导致工薪阶层的收入增长放缓，但富人配置更多的资产和持有更少的现金以避免货币贬值。在中国，房地产是首选配置资产。因此，在货币过度的背景下，富人的财产性收入增长率远远超过中低收入群体的工资性收入增长率，从而进一步拉大了贫富差距。

因此，货币过度支出的最大可能结果是收入差距的扩大，不仅在中国如此，在美国等发达国家也是如此。因为富人的边际消费倾向远低于穷人，所以财产性收入的增加不会刺激富人的消费。尽管穷人的边际消费倾向相对较高，但由于收入增长率下降，消费增长率也呈下降趋势。

对于中国这个制造业大国来说，外部需求和国内需求增长率的下降将不可避免地导致产能过剩。因此，ppi已经连续50个月为负，创造了历史纪录，这也是cpi难以上升的原因。换句话说，中国陷入了流动性陷阱。m2的高增长将导致房价上涨，但不会导致通货膨胀。从历史上看，只有当gdp增长率上升时，cpi才会上升。

从可交易商品和不可交易商品的角度解释高房价和低房价

可交易商品是指可以在国际上交易的商品和服务；所谓的非贸易商品是指不能在两国之间交易的产品。一般来说，它们不能被转移和运输，只能在中国生产和消费，通常包括建筑、房地产和基础设施，以及更多的服务行业。

我之所以要提到这个概念，是因为货币流通往往是有限的。例如，人民币由央行发行，主要在中国流通，但可交易商品可以在全球流通。例如，中国是世界上最大的大米消费国，但也是最大的进口国。大量中国农民进城打工后，中国的粮食价格并没有大幅上涨，因为大米是可交易的产品，只要有外汇，就可以大量进口，而且目前的进口价格远低于国内价格。在中国三年的自然灾害中，如此多的人饿死的原因是中国缺少外汇。然而，房子是非贸易产品，不能移动。当国内货币过剩，房价大幅上涨时，供应的增加不如家用电器的生产，因此房价很难回落。

近年来，中国劳动力价格大幅上涨，导致一些中国产业向印度、越南、印度尼西亚等低收入国家转移。加工贸易在中国出口结构中的比重明显下降。因此，货币供应是地方性的，商品供应是全球性的。当中国的劳动力价格较低，大量商品出口到美国时，美国指责中国存在出口通缩。当中国劳动力价格上涨时，曾经是农业大国的中国进口大量农产品(000061，购买)，这使得中国cpi很难大幅上涨，因为农产品在中国cpi中的比重相对较高。

然而，在cpi中权重较低的服务价格正在急剧上涨，因为许多服务是非贸易产品或限制贸易产品。例如，保姆价格近年来大幅上涨，而中国不允许印度等国内服务行业向中国出口大量劳动力。因此，更准确地说，中国的通缩是商品通缩，但包括各种租金在内的服务价格是通胀。

2015年，中国的cpi为1.4%，今年上半年升至2.1%，这是统计局降低农产品比重后的统计结果。因此，今天这个时候说中国正在走向通货紧缩似乎是不准确的，与去年相比，中国的cpi增长了0.7个百分点。同样，中国的房价也不再处于普遍上涨的趋势。去年，一线城市的房价上涨了。今年，一线和二线城市的房价同时上涨，但三线和四线城市的房价涨幅不大。