在香港投资哪种房子更划算？

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张太太是一位富有的“老师的牛奶”。近年来，她在香港岛买卖过几次房子，但每次她挣了毛，她就换马。用她自己的话来说，“如果我今天坚持持有商品，即使我还没有成为亿万富翁，我也差不多是半个亿万富翁。”张女士之所以经常在房地产市场上买卖，是因为她脾气暴躁，比如说，当房价涨了20%的时候，她总是想把房子卖掉换房。不仅如此，她还是一个有着柔软耳朵的“好人”。最近，她受不了房地产经纪人的推荐，在新界买了一套新房子。

房地产非常高，有3000多个家庭和三个高端俱乐部。当然，价格也很漂亮——张太太买了一套面积超过40平方米的小公寓，售价700万港元。这还没完。由于她已经拥有两处房产，张女士为这栋新房子支付了超过40万港元的双倍印花税。

为了抑制投资者，香港特区政府于2013年2月开始对购买超过第二套房产的买家征收双倍印花税:对于不超过200万元人民币的交易，印花税税率从100港元提高到交易金额的1.5%，其他金额的交易税率全面提高一倍，因此称为双重印花税。尽管在新税率实施之初，许多富裕投资者被禁止进入市场，但在过去两年里，仍有许多买家宁愿支付双倍印花税来买房，也不愿持有现金。原因是没有更好的资金来源。但是，张女士的单次销售不是很划算。

“一开始它被房地产经纪人愚弄了。如果你想想，这房子有点无味。”据了解，新房子的位置毗邻一个著名的学区，租金约为每月15，000至17，000港元。然而，由于会所的档次较高，仅每月的物业管理费就要花费2000多港元，加上差饷和租金2000港元，每月租金为11000至13000港元。以700万港元的房价和40万港元的印花税计算，年租金回报率约为1.8%~2.1%。这还没有计算包括空按揭在内的租金损失。整个社区有3000多户人家，其中很多都是张女士买的小单元，所以要找到一个好的租客并不容易。虽然我跟房产中介说如果她找不到好的租客，她会自己住，但对张女士来说这是不现实的。毕竟，这里太远了，上班上学都不方便。“我不喜欢高档会所。

因此，投资一栋房子或一栋旧建筑是划算的。至少，物业管理费会便宜得多。”张太太无奈地说道。

事实上，旧楼的租金回报率会比新楼更具成本效益。陈师傅从事装修工程，专门从事旧楼出租屋的装修业务。「这些旧楼的物业管理费大多只有每月数百港元，基本上可以忽略不计。」陈师傅刚刚花了300万港元，开始了一套楼龄超过50年的房子，面积为30平方米，市场租金为1.1万港元。保守估计，年租金回报率为4%。“如果你把它装修成两个独立的一居室和一居室，你可以租14，000港元，所以回报率将提高到5.6%。”除了促进“特殊分离”，老房子也有可能被收购。不过，陈师傅并没有对此寄予过高的期望:“很多时候，你过高地期望以高价收购，但最终你却做不到，所以你还是要做好长期收货的准备。”

陈师傅开玩笑地说:“被开发商高价收购也是运气的问题。”俗话说“一命两运三风水”，不会写字的陈师傅很得意，因为有几次卖家好几年都没有遇到高价拆迁，但那些旧楼在他接手后很快就被收购了，收购价格通常是成本的三倍左右。十多年后，他身价上亿。

在香港，黎明是暗淡的，在太阳和月亮下，城市的轮廓是清晰的，窗户上的一些灯刚刚熄灭，一些灯已经打开。香港岛和九龙越来越多的房屋已进入40岁甚至50岁；新界仍有一些土地可供新发展。但无论哪个角落，都取决于整个城市的繁荣；张太太和陈师傅都希望香港重拾勇气。