人口数据显示：房价3年后将迎来大跌！

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众所周知，中国的房地产隐藏着巨大的泡沫。然而，很难量化这个泡沫的规模。最近，各城市相继出台限购政策，抑制房价飙升。因此，一些分析人士认为，在“挤压泡沫”政策的干预下，中国房价近期可能会大幅下跌。房价泡沫破裂似乎只是时间问题。然而，这个大泡沫能持续多久？

在回答这个问题之前，我们需要知道我们到底需要多少。只有当我们知道我们需要什么，我们才能讨论泡沫的话题。众所周知，中国是一个把“有车有房”和“结婚”紧密联系在一起的国家。因此，婚姻和买房在这里有着很强的内在关联。如果我们把适婚年龄的人视为潜在的购房者，我们可以通过观察近几十年的人口数据来猜测这个问题的答案。

建国以来人口变化述略。在新中国的历史上，曾出现过三次生育高峰，即1954年、1963年和1987年。中华人民共和国成立后，第一轮生育高峰出现在1954年，达到2232万人，然后逐渐下降，为三年自然灾害时期的最低点。

中国的第二次生育高峰发生在1962年至1973年。在此期间，它保持了每年2400万至2700万的生育率。中国有3.14亿人口，可以说是人口爆炸。这3亿人出生后对中国社会的影响是巨大的。

当他们上小学、中学和大学时，他们也正处于中国经济逐渐加速的阶段。1962年出生的人从1984年开始进入婚育期，高峰期出现在1987年。今年，中国的出生人口为2549万。就在20世纪80年代后半期，中国首次生育高峰带来的经济增长也逐渐放缓。

这一时期人口的快速增长是20世纪60年代后“婴儿潮”人口集中结婚和生育的结果，这导致了中国的第三次生育高峰。从1985年到1993年，每年出生人口超过2100万。那一年出生的这部分人口现在是23岁至31岁，这是适婚年龄。他们中的大多数人正处于事业和婚姻日益集中的时期，消费能力不断增强，消费欲望强烈。他们的父母，主要是“60后”一代，现在都50多岁了，正慢慢从中年过渡到老年。他们中的大多数人手中持有不止一处房产。

也就是说，1985年至1993年出生的人目前最有可能有买房的“正当需要”，因为婚姻适宜性和事业上升这两个原因是叠加在一起的，他们非常需要一个稳定的生活环境，尤其是前者，这是主要原因。如果我们参考中国妇女联合会的婚姻和家庭调查报告，我们可以看到中国年轻人的平均结婚年龄是26岁。我们取1985年至1993年“婴儿潮”的中位数，他们出生于1989年。当他们达到26岁的结婚年龄时，正好是2015年，也就是去年。

然后，根据结婚和买房的普遍需求，2011年到2019年将是高峰期，因为那一年集中出生的人只会在一起结婚。2015年，这种住房需求将达到高峰，房价将达到最高点。此后，人们买房的意愿逐年下降。四年后，购房需求将降至历史新低。

而今年前房价的实际走势，基本符合这种猜测。然而，问题是，如果买家只是需要它，分配将是均匀的，在2015年的一个小高峰后，购房需求将慢慢下降并恢复正常。然而，我们所看到的实际数据是，2016年的房价出现了异常飙升。可以说，在第三次生育高峰期出生的年轻男女已经逐渐消化了买房的需要。2016年，住房的数量和价格增长应该已经放缓，至少今年应该是稳定的一年。但是实际情况与我们的估计相差甚远。

因此，今年的上涨与购房需求没有多大关系，在导致房价上涨的因素中，住房需求所占的比例一直是次要的。主要因素，首先，一定是货币过度和资产短缺导致的房地产资产溢价现象。在这方面，我们可以参考过去十年中国m2的惊人增长，所以我就不多说了。这一因素直接导致大量资金流入房地产市场。第二个因素可能是另一种“伪需求”购房，即适婚年龄年轻人的“换房”需求。

年轻人的工作和生活不是静止的，而是动态的。尤其是三线以下城市的工作和生活环境与一线城市的差距越来越大。如今，许多住在小地方的年轻人倾向于卖掉家乡的房产，补足首付，然后到大城市买房子，努力工作。根据我们的小规模调查，很多家乡在二、三线的年轻人倾向于在家乡卖一两栋房子，先付北京南五环附近的一套小公寓的首付，然后自己按月支付。这一现象还导致一些“散户”进入市场，加剧了类似恐慌的房价上涨。

简而言之，本轮房价异常上涨几乎没有任何基础。一方面，它是一种货币现象，是多年宽松货币政策积累下的必然结果。第二，房价飙升凸显的矛盾是，一线城市和小城市在生活条件和发展机会方面存在巨大差距，这导致当地小市民出售自己的房产，并试图将资产存放在一线或二线城市。

在第三次婴儿潮中出生的所有婴儿都结婚并开始买房后，中国的住房需求将降至令人惊讶的低水平。尤其是在2018年和2019年之后。因为几乎每个家庭都有不止一处房产，住房过剩的现象会变得更加明显。因此，剩下的问题不再是买房子，而是如何把房子换成更好的。很快，房地产将成为传递包裹的游戏，风险将大大增加。