香港崩盘启示录：不买房又不会死 买房却真可能会死！

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买房子、在哪里买房子以及如何买更多的房子是当今中国三大民间经济话题。我一直被认为是一个看好房地产市场的公司，因为我从房地产投资中获得了很多利润，但看涨也需要风险防范。今天，我想谈谈楼市泡沫的话题。

先看看小组数据。

从1997年到2003年，在香港这个楼市泡沫破灭的地方，香港的整体房价下跌高达70%，超过10万香港人成为“负资产”，占香港240万房产总人口的5%。这些人包括著名的王菲、姜育恒和王杰，以及更多所谓的普通人。

一九九八年十一月，香港出现首宗烧炭自杀个案。截至2003年，香港已有320人选择烧炭自杀。烧炭自杀人数最多的一年，是香港楼市跌至谷底的一年。其后，香港的物业市场逐渐复苏，烧炭自杀的数字开始下降。截至2009年，香港烧炭自杀的人数已降至120人。

在日本，在1991年至1996年房价跌幅最大的几年里，一些心理素质差的日本人也选择了自杀，而大多数“负资产”的日本人要么咬紧牙关坚持还贷，要么选择无家可归。更不幸的是，与香港不同的是，日本的房价并没有从当年的泡沫破裂中恢复过来。香港的房价已经回到了97年的高点。

因此，香港和日本楼市崩盘的历史告诉我们，当楼市泡沫破裂时，人们真的会死去。但是现在，狂热的气氛被带走了，许多人根本不把所谓的风险当回事。

几天前，从杭州一家售楼处涌入的购房者冲垮了大门

如果买房是你讨论的话题之一，那么证明你仍然生活得很好，并且至少有在城市(至少在城镇)的基本生活能力。也就是说:

如果你不买房，看着别人通过房产增值赚钱最多是心理失衡，但这种情况一般不会导致你的死亡。买房子的时候，上面提到的案例表明，如果你不买好它，它真的会让人走上自杀的道路。

我同意中国核心城市的房价易涨难跌。但现在的问题是，整个社会似乎认为房价只会上涨，只要他们进入市场，他们就会赚钱。如果你现在要冲进楼市，你有否评估及考虑楼市的下行风险？

如果你在买房方面还是一个新手，并且你计划用最少的首付(加上杠杆)在城市的新区买一栋房子。码字兄弟提醒你，像你这样的人最有可能在房地产市场泡沫中被“负资产”压垮。换句话说，一旦泡沫破裂，你是最有可能死亡的人之一。

香港和日本房地产市场崩溃的原因分析

每个人都喜欢把1991年日本和1997年香港的房地产泡沫破灭相提并论，但你知道这两个城市的房地产市场崩盘吗？

让我们来谈谈1997年香港的崩溃:

图为香港物业价格指数近30年的走势(红线)

1.从1980年到2015年的35年间，香港的房价只下跌了9年。如果周期延长，下降年的比例将会更低。除了1997年至2003年的6年房地产泡沫破裂期外，1981年至1983年和1994年只是在前一年大幅上升的前提下做了一点修正。其他年份要么稳定，要么上升。此外，在2012年，香港的物业价格已上升至1997年的高水平，而香港的物业价格现已创下历史新高。

2.香港的房地产泡沫在1997年破裂，持续了六年。在过去的六年里，人们起初甚至不知道这是一场崩盘，泡沫破灭了，但后来意识到没有人知道它的底部在哪里，它何时真正结束。

3.过去6年，香港的楼价下跌实际上分为3个阶段。第一阶段是价格明显偏高的区域和物业，如“伪豪华”的新兴区域，价格下降了30%；第二阶段是回到一年前，香港的房价在1996-1997年上升了大约50%，第二阶段是整个市场下降了30%以上，价格又回到一年前；

第三阶段始于2001年，即所谓的“实际下跌”，因为它低于1995年香港房地产市场开始快速上涨时的价格。同时，从上图的曲线可以看出，第三阶段的下降较为平缓，在下降之前有明显的“支撑”和回升(曲线接近1999年)，很多人认为当时已经到了尽头。

4.如果你买对了批次，你在第一阶段受到的影响很小；如果你提前购买，第二阶段只是盈利部分；如果你考虑前两个阶段，那么在第三阶段你只会遭受30%的下降。

5、1997年香港房地产市场崩盘的真正影响是那些“在市场处于顶峰时，以最低首付比率(加上杠杆率)购买高估地区和房地产的人。”这些人基本上都是在最高点进入市场的，而且最高的资产折旧率也超过了70%。

6.香港楼市崩溃造成的“负资产”主要有两种人:一种是买房新手，在错误的时间以错误的价格买错了房子；一个是高杠杆的人，他们抵御市场波动的能力很差，房地产价格一调整就会显现出来。那些跳楼的“弱势群体”也来自这两类人。

让我们来谈谈1991年日本房地产市场泡沫的破裂:

1983-2014年日本三大城市地价走势

1.从1987年到1991年，日本房地产市场花了四五年时间飙升，又花了四五年时间暴跌。从1991年到1995年，它基本上在曲线上上下波动。自那以后，日本房地产市场总体稳定，但直到现在还没有回到1991年的峰值。

2.当日本房地产市场飙升时，银行贷款和国际热钱涌入房地产行业。它不像现在的中国，资本倾向于流出而不是涌入。

3.日本房地产市场泡沫破裂的直接原因和信号是央行在短期内大幅加息:1989年5月，日本央行将维持两年多的超低利率从2.5%上调至3.25%，然后连续四次上调，1990年8月达到6%，利率在一年多的时间里翻了一番。政府突然被迫收紧信贷:1991年，日本商业银行停止了对房地产的贷款，m2的增长率从1990年的11.68%的平均水平急剧下降到1991年的3.66%的低水平，远远低于当年6%的名义gdp增长率。

4.日本股市泡沫先于日本房地产市场泡沫破裂。此外，房价泡沫的破裂比股价的破裂要慢得多。

5.在日本房地产市场泡沫破裂时，大城市的跌幅明显大于中小城市。日本统计局的数据显示，在1992年至2000年期间，日本六大城市的住宅用地价格下降了55%，而中小城市(六大城市以外的城市)的价格仅下降了19.4%。

香港和日本房地产市场崩溃的启示

那么，基于日本和香港房地产市场泡沫的破裂，面对当前的中国房地产市场，我们能有什么经验和指导呢？我认为有几点需要注意:

1.菜鸟，不要玩火:在本轮楼市调控中，策略是先通过去库存放钱来带动楼市的整体热气氛，然后加强一线限购关上门，将资金冲到二线。二线的房地产市场很热。去库存化后，二线将引入限购，然后将不断增长的资金需求推向三线，实现洪水灌溉。一方面，它推动经济，另一方面，它使房地产吸收资金。

就个人而言，利用这一趋势从房地产投资中获利确实可以操作，但新手是谨慎的。房地产投资需要很强的专业知识和区域研究，新手很容易成为高级的接受者。当香港和日本的房地产泡沫破裂时，有相当多的新手投资者身居高位。

2.当房地产市场处于高位时，新手和杠杆率高的人是高风险群体:我们对财富的主要需求是保护和安全，其次是增值。没人能预测何时会是顶部和底部。此时，中国房地产市场已经处于高位，但确实有可能再次上涨。但是对于此时的房地产市场投资行为来说，风险是越来越大。

我们可以继续从投资中获利，但安全的方法是做好保护和风险控制工作。此时，进入市场的两类人是最危险的，一类是不懂房地产的菜鸟，容易在选择目标时出错；另一类是高杠杆投资者，风险防范措施不足，滥用杠杆将自己完全暴露在风险之中。

3.买什么房子很重要，什么时候买更重要:香港楼市崩盘的案例告诉我们，如果你选择了一个好的房产，第一轮楼市脱泡不会伤害你，如果你早买，第二轮整体脱泡只会伤害你的浮动利润，只有第三轮会伤害你，但随后伤害就大大减少了。

所谓精选物业是核心城市的核心区域，相应的物业是非核心城市、郊区和新兴区域(在深圳原有特区内、特区外或深圳附近)。问题是你是在2016年之前还是现在买的房子(对深圳来说，你是在2015年之前还是现在买的)。

4.一旦下降周期到来，考验就是你有多少现金，有多少房间是无用的。一旦房地产市场泡沫破裂，房子卖不出去，对你来说最大的考验就是你付不起月供，而且你也付得起。如果你买不起，别指望房子会留给银行。在现代社会，信用记录上的污点会让你无法动弹。

5.不要指望房地产市场泡沫的破裂会降低房价，这对每个人来说都是一场灾难，没有人能幸免。一些屌丝会觉得房地产市场已经崩溃。原因是当房价下跌时，他们可以买房子。这是一个完整的梦。第一个原因是，当一栋房子上涨时，它不会下跌，屌丝即使上涨也不会买，即使下跌他也不会买。第二个原因是，香港和日本的例子都显示，如果楼市崩溃，便表示整体经济很差。不要认为房地产市场比股票市场更糟糕。事实上，房地产市场是最强的存在。如果它倒塌了，就意味着没有什么是好的，但是屌丝，不要说是否买房子，如果你失业了就很难说了。

2003年7月1日，香港50万中产阶级走上街头，反对“房价下跌”

香港的经验也有一些启示。当年，香港政府推出了一些政策，以稳定高房价。然而，当政策真正落地、房地产市场崩溃时，呼吁政府抑制房价的无产者不会出来感谢政府。因此，就政治权力而言，香港政府为底层市民买房子是伤透了心，但当楼价真的下跌时，没有人记得香港政府的好。

现行物业市场运作指引

因此，参照香港和日本的经验，我们在目前的物业市场投资运作中，需要特别注意物业的选择和风险的防范:

1、你可以买房，但你必须做好风险防范工作:一方面，不买房就有资产缩水、财富缩水的风险，另一方面，高价位买房有泡沫破裂的风险。如今，无论买房与否，都存在巨大的资产风险。因此，买房是合理的，但要防范风险。简而言之，你的口袋里应该有钱，而且你应该有能力偿还2-3年甚至更长时间的每月付款。

2.现在我们买房要注意两点。首先，我们应该购买核心城市的核心位置。其次，我们应该更加关注租金回报。核心城市核心区的房产将保护你免受过去泡沫的风险，而租金回报将为你抵御下行周期提供坚实的基础。

3、注意信贷等关键指标的风向变化。

4.手头有足够的钱很重要。如果你买不起，不要用杠杆买房子。只要你手里有钱，你就不会生活得太糟糕。