南京限购后继续调控楼市“宁十三条”打击捂盘惜售

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9月26日限购政策正式实施后，南京继续规范房地产市场。9月26日晚，南京市发布了《市政府关于推进供方结构改革促进房地产市场稳定健康发展的实施意见》(以下简称《意见》)。

《意见》提出了进一步增加商品房上市供应、增加商品房用地供应、稳定商品房价格、加强综合执法等四大措施，共13条意见，继续规范南京楼市，故又称《宁十三条》。

值得注意的是，《意见》明确指出要增加商品房的供应量。然而，根据南京市政府的最新规定，如果土地使用权的拍卖超过规定的地价，现有的房子必须出售。有业内人士告诉《国家商报》，据此，9月23日在南京售出的20块住宅用地全部需要作为现房出售，这将在一定程度上影响商品房的供应，或者与本意见相矛盾。

13意见稳定楼市

在增加商品房供应方面，《意见》指出，要加强对房地产市场土地出让、开发建设、上市销售的监管，督促开发企业严格履行开工和竣工合同。对于房价上涨过快地区的新建商品房项目，如果符合销售条件，价格主管部门将主动服务和指导开发企业及时申报和备案，备案后的同期房价申报价格不做调整。对符合上市条件的，房地产、建设、土地、价格部门要加强监管。

经催告后未及时上市的，建设和国土部门将把其行为列入不良信用记录，并不得在房屋出售前参与公开土地出让市场的招标。

对此，南京官方的解释是，目前，部分地区商品房短缺现象明显，日报光盘现象突出。为了缓解供需矛盾，一方面增加商品住宅用地的供应，保证市场中长期供应；另一方面，加快在建工程建设，尽快推进合格建筑上市。

根据南京网上房地产的统计，目前该市只能销售22000套商品房，按照目前的去化学速度，库存只够销售两个月。由此可见，南京楼市供不应求，增加商品房供应无疑是缓解楼市压力的重要手段。

此外，根据南京最新的土地拍卖规定，超过最高限价后，开发商将收回土地并出售现有房屋。9月23日，16家开发商花了474.58亿元购买了20块住宅用地，所有这些用地都超过了最高价格，这意味着所有开发商都必须出售现有住房。

南京的一位房地产业内人士李智告诉《国家商报》，“所有现有的房屋都已售出，这意味着之前20个月的上市时间应该至少改为上市前3年，这将不可避免地影响房地产市场的供应。”此外，根据目前南京楼市的火爆程度，这种土地拍卖将继续突破最高限价，而且今年至少有许多尚未出售的地块将出售给现有住房。因此，总的来说，官方增加的商品房供应量可能会受到一定程度的影响。”

控制价格过度上涨

在土地出让方面，《意见》指出，首先要加快商品住宅用地上市步伐，加大土地上市规模，确保完成年度经营性土地出让计划，力争超过500公顷商品住宅用地计划；二是加强土地出让后的后续管理，组织对南京市已出让商品住宅用地的支付、建设和竣工进行全面核查，督促开发企业按照土地合同进行开发建设，增加现有土地上的商品房供应。

据南京市国土资源局统计，截至9月26日，今年全市已供应商品住宅用地326.27公顷，土地出让金已超过去年。

对此，南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示，他将力争超额完成500公顷商品住宅用地的规划，这比去年400公顷商品住宅用地的规划高出25%，显示了政府的诚意。此外，《意见》还提出，开发商将退出南京市场，这将对开发商产生一定的威慑作用。

截至8月份，南京的房地产市场价格已经连续18个月上涨，每月都位居中国前列。

为稳定南京市商品房价格，《意见》明确规定，开发企业应合理安排新建商品房的销售节奏，同期房价应一次性上报价格主管部门，批量申报面积不得少于3万平方米，不得通过批量申报变相涨价。

获得预售许可证的开发商应一次性披露所有房屋，并及时向外界出售。开发企业领取预售许可证后不出售的，价格主管部门不予受理提价申报。

这与南京之前的房价限价指令没有太大不同。李智告诉《国家商报》说，官方只是再次提高了价格，增加了对房地产、建设和土地部门的监管，但之前只有物价局监管。

同时，《意见》还明确规定，开发企业和中介机构涉嫌或参与炒房、囤积居奇的，一经查实，将依法严肃处理，市政府将成立房地产市场综合执法办公室，实行每周执法一次的制度。

对此，南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，政府的一系列政策表明了稳定市场的决心。仅仅看其中的一个可能还不够强大，没有人能完全判断它的作用。但是，它可以通过与新实施的政策如限购相叠加来促进市场的进一步稳定发展。

亚泰房地产南京公司营销总监王涛表示，“宁十三条”的规定以前就存在，现在各部门都联合重申，他们已经引起了开发商的注意。“但是，在土地出让合同中，除了要明确竣工时间外，还要明确商品房建成后的上市时间和规模。这篇文章对开发商的市场影响更大。”