离中心城太近但未实现同城 这类县市的房子最难卖

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根据中国社会科学院的一份研究报告，由于“虹吸效应”的影响，一些县(市)很难实现房地产“去库存化”的目标。报告建议，应努力释放现有需求，培育新需求，严格控制土地供应节奏。

“所谓的虹吸效应是指这些县(市)与它们的地级市很接近，但它们并不像同一个城市那么接近。它们受到后者虹吸效应的极大影响。这些县(市)有潜在的住房需求者。不少人选择在地级市买房。”9月22日，中国社会科学院财政经济研究所发布的《中国县域经济发展报告(2016)》指出，“全国大多数县(市)都属于这种情况。”

大多数县的住房存量都很高

一个地区的房地产开发在很大程度上取决于该地区的人口变化。根据上述报告，对于一个县域经济来说，除非它位于一个成熟的经济圈中，否则它的总人口通常会减少。

“当然，对于县城来说，由于城市化进程的推进，其人口可能还会增加，但这种增加可能会发生变化。”根据上述报告，从长远来看，可能会出现一个拐点，在这个拐点上，城市人口不会继续增加，甚至不会趋于减少。

中国社会科学院此前的一项调查发现，目前县域经济中房地产的“去库存化”速度远远低于政策目标，中国许多县(市)的商品房存量处于较高水平。

上述报告列出了几个县(市)目前的房地产建设和销售情况:

四川省南充市南部县是一个大县，有130万登记人口，20万人口。截至2015年底，南部县共有存量房屋9159套，面积96.06万平方米，已建成815套无预售许可证房屋，面积8.76万平方米。此外，还规划了约8500套面积超过110万平方米的住房，用于建设阶段未取得预售许可证的项目和已取得土地使用权的项目。已开发或规划未开发房屋总数约18000套，面积超过200万平方米，消化清查时间约3-5年；

四川省资阳市安岳县登记人口约160万，全县人口约35万。截至2016年3月底，全县共有270万平方米的商品房未售出，其中包括约200万平方米的乡镇住宅楼和70万平方米的商品房；

安庆市宿松县登记人口约84万，县城人口约13.5万。全县商品房销售面积从2014年底的57，500平方米增加到2015年的288，700平方米，另有436，200平方米的商品房在建；

湖北省监利县有156万注册人口，全县人口30万。2014年，全县商品房存量为609，700平方米，其中住宅存量约为470，000平方米。2015年底，商品房存量增加到约86万平方米，住宅存量约64万平方米；

浙江省嘉兴市嘉善县常住人口57万，其中城市人口占56.3%。2015年初，商品房存量为350万平方米，当年销售109.38万平方米，年末下降至284万平方米。库存压力仍然相对较高。

“上述县(市)具有很强的代表性，我国许多县(市)的商品房存量处于较高水平。”报告称，“去库存化”仍然是每个县未来经济需要推进的主要任务。

“在限购限贷政策的影响下，一些房地产企业的主战场已从限购限贷城市逐步转移到限购限贷地区或城市，导致三、四线城市房地产开发增加。”中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与房地产研究室副主任尚教伟表示，这些地区或城市的经济状况和人口增长不如一线城市和一些二线城市，需求不强，供给增加。一些房地产企业没有深入研究政策和市场变化，导致投资和布局不合理，导致三、四线城市房地产存量增加。

第四种类型的县房地产是最难卖的

中国社会科学院的研究表明，从房地产开发的角度来看，县域经济中的房地产大致可分为四类:

第一类:特大城市的郊区县(市)。这种县(市)在一定程度上可以实现与特大城市的日常通勤，因为它受特大城市辐射的影响很大。其房地产开发在一定程度上与核心特大城市同步，基本可以实现“去库存”的目标，如北京、上海周边的许多县(市)；

第二类:相对靠近地级市的县(市)，人口多，承担的中心城市职能多。这类县(市)有独立发展的空，这可能对周边地区有一定的辐射作用，而且“去库存”的目标相对容易实现，如安徽省临泉县；

第三类:在房地产开发过程中，土地供应和房地产开发相对受限。这种县(市)管理好房地产的供求关系，所以库存数量相对有限，“去库存”任务轻，“去库存”目标自然相对容易实现。然而，这种情况在中国并不普遍。

第四类是受虹吸效应影响较大的县(市)。

根据该报告的分析，在这样的县(市)销售房地产是很困难的，因为这样的县(市)离较高层次和较大规模的地级市并不远，商业设施和医疗服务也没有邻近的地级市的优势。农民更愿意去地级城市购物和就医，而这些县(市)的高中教育基本上是全球协调的，初中教育在一定程度上也是全球协调的。只有初等教育比农村地区有更大的质量优势，农民在城市中享有县城。

更重要的是，农民进入城市很容易，但获得足够的就业机会却不容易。总体而言，第四类县(市)提供的就业机会不足。如果他们仍然依靠外出工作来获得就业机会，农民就没有太多的必要留在城镇。