宰相都买不起房 宋朝的房地产市场有多火？

本篇文章3225字，读完约8分钟

节选自长江文艺出版社2016年9月出版的《原来你在宋代》，经作者授权转载。

历史上，房地产市场最活跃的时代是宋代。当时，房地产的周转率极高:“富人和穷人没有固定的位置，农田没有固定的主人。”为了满足频繁的房地产交易，宋代的街道上到处都是被称为“庄宅任亚”的房地产经纪人。

为什么宋代的房地产市场如此活跃？不要惊讶，宋代商品经济发达，城市化方兴未艾，人口流动频繁。像今天的趋势，宋人也喜欢挤进大城市后，他们发了财。南宋洪迈说:“士大夫们在田埂上发财，而你是一个官员，说他们的父辈和祖先不适合居住，但有更多的人更新他们的房子...从农村搬到城市，从城市搬到县城”当一个人从农村搬到城市，首先要解决的是要有一个落脚点，一个住的地方，或者买房子，或者租房，这样就产生了一个火热的房地产市场。

据包为民先生估计，北宋后期汴京市人口密度约为12000-13000人/平方公里(下同)；南宋春游时期，临安府城区人口密度约为21000人，咸春时期甚至达到35000人。今天，纽约、伦敦、巴黎和香港的人口密度大约在8500以下，东京和广州的人口密度为13000，北京的人口密度约为14000。换句话说，宋代特大城市的人口密度实际上超过了今天的国际大都市。

如此高的城市人口密度将不可避免地导致大城市商品房的短缺，房屋的销售价格和租赁价格将被推得越来越高。北宋初期，汴京的豪宅不能说是富人，普通人家的房子要1300元；北宋末年，皇宫的价格飙升至数十万美元，按购买力折算成人民币，至少有5000万元。难怪宋人感慨地说，“在城的中央，在双阙之下，有一寸土地，和黄金的价钱一样，和它不是一家人那抽齐的，并没有什么差距”。

由于京城房价高企，加上宋政府没有为所有京官提供官邸，很多宋代官员买不起京城的房子，只能成为“租房者”，正如北宋著名大臣韩琦所说:

"在北京，来到政府部门并住在私宅里的人随处可见。"

欧阳修作为一名官员，相当于上议院议长和国家直接上诉法院院长。他在开封还只能租一套房子，而且房子很简陋。他曾经写了一首诗抱怨道:“街道泛滥，街道泛滥。出门的人太多了，关上门怕尴尬。”每次下大雨，这座破旧的房子就会被淹。

苏辙是帝国的学者(相当于下议院的发言人)，他买不起房子，一直住在出租的房子里。他的朋友李治搬进了新房子，苏哲写了诗祝贺他。同时，他还表达了自己的“羡慕、嫉妒和憎恨”:“我70岁的时候，没有房子。我的子孙活了80年，我可以做十年的客人。80年来，生活一直很艰难。从现在起，它活得好好的。不如你们家的努力，只有30个。”直到晚年，苏辙才在二线城市徐州盖了三栋新房子。他情不自禁地写了一首诗:“我的生活中没有三栋房子，但今年年初它变成了一个百步画廊。如果你想在新房子里度过你的闲暇时光，你将在夏天的几个月里躺在夕阳下。”

当时，连宰相都要租房子，朱对说:“和祖先一样，所有的官吏都没有房子住，虽然屠宰时也是租房子。”杨莉是宋真宗的一名助理特使(相当于副总理)，他在一条简陋的小巷里租了一套房子，“就在他住的那条小巷里”。宋真宗死后，冒雨去做礼拜，发现巷子很窄，连马车都进不去。“先一步，怜惜已久”。

直到宋神宗，朝廷才拨款在皇城的正门前修建了许多官邸。这批官邸，只有副总理、政府官员、唐朝其他官员才有资格入住。部长以下的官员仍然“住在一起”。

由于租房需求旺盛，宋代城市的租房市场已经非常火爆。如果你在宋代的大城市里有一套像样的房子出租，你基本上就有足够的衣食。司马光做了一个估计:

“一个十口之家，年收入几百块石头，够吃的了；每月的房款是十五，足够日常使用。”

每月15年的租金收入仍然很少。南宋时期，建康府(今南京)“有带游廊的房子，少数人每天收三、二万元”，每天至少收二、三十元房租。因此，宋代几乎所有的富裕家庭都热衷于投资房地产(另一个投资热点是借贷)。如今，房地产开发商基本上建造房屋出售，而宋代开发商建造房屋出租。

一些贪婪的官员非法经营房地产业。例如，惠宗王朝的宰相何志忠，“有许多庄园和商店，第一个在首都。”“日租金收入是120贯，月收入是3600贯，是首相月薪的8倍。北宋“六大盗”之一的朱厝，势力更大农村的第一所房子是富裕的准皇室家庭，房子被冲走了数百次。“。

但最有商业头脑的开发商是真正的宋代宰相丁伟。他在汴京冰桂街买了块地，地势低洼，经常积水，同事们都笑他傻。事实上，宋代的丁伟很聪明。他在宅基地附近挖了一个大水池，可以把积水储存在一个地方，挖出的土可以用来打地基。然后，一座桥被修建，然后朝廷被邀请打开保康门作为通道。很快，冰柜街成了汴京的繁华地带，地价和房价都在上涨。而丁伟宋家恰好处于商圈的关键位置，“按需”。

宋代政府是历代罕见的商业驱动型政府。看到房地产市场如此有利可图，它也积极参与其中，在首都和各州建立了“商店和房屋”，专门出租官方土地和公共住房。天竺元年(1017)，汴京店下有公租房23300间；天圣三年(1025年)，首都的公租房增加到26100间。

宋政府设立“店屋服务”经营公租房有三个目的:

首先，分割住房租赁市场的利润，增加财政收入。

二是将公共租赁住房租金作为专项资金，用于维护地方公益事业。

第三是为城市中低收入人群提供基本住房。

与私人租用的高端房屋相比，“店屋服务”的租金相对较低。天喜第一年，开封的一套公租房月租约500元；天盛三年，随着房价的小幅上涨，房租降到了每月430文。当时，城里的一个下层阶级的人开了一个小摊做小生意，一个月能挣3000便士，每月四五百便士的房租还是买得起的。

房子不仅是开发商和政府的摇钱树，也是居民生活在社会中不可或缺的地方。因此，宋政府不敢让房价一次又一次地飙升，必须通过行政手段干预市场。

事实上，宋朝政府已经采取了“限制购买”的政策。宋真宗咸平年间，法院宣布禁令:

"禁止进出陈石的官邸."

也就是说，中央和地方官员不得购买政府出售的公共住房。我希望把申请公屋的机会留给普通人。天盛七年，宋政府推行“二套房限购”政策:

"现任部长无权在首都买房子，除非他住在那里。"

除了目前高级官员居住的房地产外，禁止在首都购买第二套房。

由于宋代大城市房屋占用率低，租房者数量多，宋代政府注重房屋租金价格，经常颁布法令减免租金，如大中祥符五年(1012年)正月。

“赵:如果你租了一个又冷又雪的房子，三天就不用花钱了”；

大中祥符七年(1014)二月，这里的“官房”是由“店屋服务”经营的公房。公租房具有“廉租房”的性质，租房者多为城市中低收入群体。因此，在极端天气(雪和寒冷)或重要节日期间，宋政府免除房客几天的租金是合理的。

然而，有时，宋政府也要求将私人出租的房屋与公租房一起减免租金。例如，从北宋到元年(1054年)二月，仁宗“承认天下郡县，自此风雨飘摇，专员们小心翼翼地放官私钱三天，老了赢了三次”；有一个“度”需要政府来把握，否则它将被业主抵制，并受到市场的报复。南宋末年，一位名叫胡太初的官员批评了政府频繁实行的免租政策:

“我不知道黄金是否已经被折叠，谁会给人房子？积累到崩溃和毁灭，不再整个修复，人们没有房子住。它也是一个不知道富人和穷人的正义的人。”

这意味着政府总是要求业主打折，那么将来谁愿意把房子租给别人呢？即使租出去，房子坏了，业主也不愿意付修理费，最终房客将没有房子住。政府似乎对人民表示同情，但事实上，它并不知道“富人和穷人共享资本”的事实。

毕竟，宋代是商品经济非常发达的时代。人们对市场的定价机制并不陌生。例如，叶适认为“开、关、重的力量是不同于顶的，而富甲有之。”我不知道它是否已经过了几千年，但它可以被带走吗？”对于富人的财产权，宋人也明确提出要保护他们。例如，苏辙痛骂王安石:

“王，夫也。我不忍受穷富。我想破富济贫。我不知道这是不是办不到。”

这就是为什么明智的人站出来批评政府的减租政策，强调“富人和穷人分享资本”的原则。