美国机构：北上广深房价还得涨 商业地产过剩严重

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区域差异是本轮楼市上涨的主题。虽然一线城市和一些二线热点城市的房地产市场很热，但大多数三线和四线城市仍然很热。那么，在未来，哪些城市的房地产前景更有希望？

22日，美国城市土地学会(uli)发布了《2016年中国大陆房地产市场调查报告》，显示苏锡杭投资前景排名跃升幅度最大，东莞、石家庄、杭州发展前景排名最靠前。

该报告评估了中国大陆33个最大城市的房地产投资和发展前景、主要资产类别以及影响房地产前景的各种问题。由中国活跃的房地产行业领导者评估。本次调查从2016年6月底至2016年8月初结束。81名受访者接受了书面问卷调查，超过40名业内人士接受了采访。

这五个城市最有投资前景

从地区角度来看，不同房地产行业提交的成绩单参差不齐，行业专家将以下五个城市评为2016年最具投资和发展前景的城市。这五个城市包括上海、深圳、北京和广州，以及二线热点城市苏州。

其中，深圳快速发展的信息技术产业和私募股权投资是深圳房地产市场发展的主要推动力。"深圳无疑是去年最热的房地产市场."

得益于信息技术产业和其他服务业的快速增长，写字楼仍然是北京最好的房地产行业。北京的写字楼租金仍然是mainland China最高的。

在一线城市中，广州的租金和房价增速是近年来最慢的。同时，由于广州本地市场由资金雄厚、实力非凡的本地开发商主导，外国投资者和开发商很难进入本地市场。写字楼市场疲软的原因是跨国公司在广州的租户较少，信息技术产业发展缓慢。写字楼市场低迷的另一个原因是，邻近城市佛山正在扩大写字楼供应。与其他一线城市相比，佛山也被认为是广州新建住宅价格上涨缓慢的一个重要原因。截至2016年6月，广州新建住宅平均价格涨幅略低于20%。

苏州之所以受欢迎，是因为高铁的渗透，而且苏州与上海的紧密程度也大大提高了。据报道，高铁的建设进一步加快了重要经济中心(如长江三角洲)周围的二三线城市的复苏。随着高铁行程缩短至不到一个小时，昆山和苏州将很快成为上海的郊区，而北京、深圳和广州等周边城市将吸引越来越多来自附近一线城市的买家。

例如，天津滨海新区于家堡过去仍处于发展初期，但现在通过高速铁路与天津和北京的传统中心相连。一些受访者对这里的房地产市场持乐观态度。

智库的研究主管严跃进分析了《中国商报》。今年以来，随着一线城市宏观调控的收紧，一些新需求和投机性购房需求开始向周边城市转移，这也导致昆山、东莞和廊坊等周边地区房价上涨。然而，大量非本地人“故意”买房，这也给收入和消费水平明显低于一线城市的二三线城市居民带来了很大压力。

一些地区商业地产严重过剩

报告称，扩张性货币政策以及限购政策和首付比例的调整促进了住房市场的复苏。在深圳、南京和苏州等一些市场，驱动力可能过大，导致这些地区的房地产过热。

然而，尽管住房市场强劲复苏，但办公楼、零售地产和物流地产的表现参差不齐。北京、上海、深圳等一线城市仍将总体实现健康发展。在高科技、信息技术和金融行业的推动下，这些市场对写字楼的需求依然强劲。

由于高科技和信息技术的快速发展，南京、武汉等二线城市的写字楼市场发展较好，而成都、重庆、沈阳、天津、Xi等大部分二线城市和三线城市仍面临严重的供过于求，部分城市经济增长放缓，加剧了这些城市写字楼的供过于求。

在零售行业，中国一线和三线城市的零售物业仍受到现有和规划中的购物中心供过于求的影响。电子商务越来越普及，智能手机无处不在，这从根本上改变了购物中心租户的构成和空.的整体需求商品零售商在购物中心中所占的比例迅速下降，从过去的50%以上下降到一些购物中心的15%-20%的最低水平。销售从线下到网上的转移也改变了收租的方式。越来越多的业主逐渐放弃从营业额中收取佣金的做法，更多地依靠收取基本租金。

物流地产的投资热情也下降了。受访者认为，在这个领域有太多的资本去追求有限的投资机会。此外，获得相关土地非常困难，尤其是在一线城市。然而，一些受访者认为，优质仓库仍严重短缺，因此他们对物流地产的未来发展仍持乐观态度。