深圳楼市重启疯涨模式 二手房成交达新政后最高

本篇文章2519字，读完约6分钟

一些短期数据可能会引发恐慌。在过去的一周(9月12日至9月17日)，深圳新房平均日成交价格两次超过7万元，最高价格达到77231元/平方米。然而，日常交易数据受交易结构的影响很大，不能真实反映阶段性房地产市场的真实情况。

这是“金九银十”传统销售旺季的第三周，深圳楼市仍处于调整状态。到目前为止，“金九银十”的火热还没有在楼市数据中得到充分反映。

根据深圳Fangxin.com的监测数据，在过去的近一周内，从9月12日到9月17日，深圳新房平均成交价格达到61087元/平方米，比上周的60225元/平方米上涨了1.4%，交易总量为376套。

买家对深圳房价飙升的担忧来自9月14日和9月16日的单日平均交易价格。根据Fangxin.com的监测数据，9月14日，深圳共售出31套新房，其中大部分来自豪宅所在的南山区，平均成交价格提高到77231元/平方米；9月16日，该市售出36套新房，平均成交价为71727元/平方米。需要注意的是，日均交易数据的价格波动很大，价格容易受到交易结构的影响。

这是“黄金九月和白银十月”传统销售季的第三周，这一季令人期待，但并不引人注目。过去两周，新房成交量先是上升，然后下降。

根据深圳市国土资源局的数据，2004年8月29日至9月份的一周内售出了708套新房，高于8月份前四周523套的平均水平。平均成交价为70，025元/平方米，比上个月增长54.5%，周平均价格在今年第二周成为第七名，因为上周南山区高端项目备案比例大幅上升。同期，深圳中原监测到共有1435套二手房售出，高于6月和7月1224套的周平均水平，平均成交价仍为57684元/平方米，较上月上涨12.59%。

从9月5日到9月11日的一周内，深圳售出了584套新房，比上个月下降了17.5%。新房销售数量略高于8月份523套的平均水平，这是自5月份以来的中等水平。同时，新房平均成交价格为60225元/平方米，比上个月下降14.0%。二手房共售出1674套，比上个月增长16.7%，平均成交价格仍为57350元/平方米，比上个月下降0.58%，与上个月基本持平。

从过去三周的数据来看，深圳新房仍处于深度调整期，成交量和价格的变化存在市场博弈，但成交数量较6月和7月的市场低点有所改善。然而，二级市场的反应更快，每周交易量和平均交易价格总体上呈上升趋势。

深圳楼市新屋调整和二手房复苏的轨迹也反映在整个8月份的市场上。根据深圳市土地规划委员会和深圳中原的数据，受325新政的影响，开发商的销售量持续走低。8月份，该市仅售出2312套新房，较上月大幅下降23%，为历史同期最低水平。同期，新房平均成交价格为57，728元/平方米，比上个月小幅上涨1.8%，价格涨幅明显小于以前。

与新的住房市场相反，二手市场的数量和价格都在上升，复苏是显而易见的。据《深圳中原监测》报道，8月份，该市共有7173套二手房售出，达到325套之后的最高水平，上月同比增幅保持在23%的高位。二手房的平均价格是56788元/平方米。

房地产市场风险加剧

值得注意的是，在深圳以外，广东省乃至全国房地产市场的许多指标都不容乐观，过度信贷引发的房地产市场风险也在不断增加。

根据广东省统计局发布的数据，1-8月，全省商品房销售面积同比增长29.6%，1-7月增速下降3%；销售增速下降2.3%，房地产开发企业开发投资增速下降0.6个百分点，新开工面积增速下降0.2个百分点。

日前，国家统计局发布的2016年1月至8月全国房地产开发投资和销售情况披露了房地产市场的真相。事实上，房地产建筑面积、建筑面积和企业征地面积等指标正走向繁荣的反面。

据国家统计局统计，今年1-8月，房地产开发企业住房建筑面积为70012.1万平方米，同比增长4.6%，1-7月增速下降0.2%；新增住房面积10.6834亿平方米，增长12.2%，达到10.68亿平方米，增速下降1.5%；全国房地产开发企业征地面积达到1.29亿平方米，比去年同期(1.41亿平方米)下降8.5%。

数据正在偏离。在上述指标增速下降或出现负增长的同时，全国平均交易地价同比上涨17.8%，达到3585元/平方米。土地出让金4630亿元，同比增长7.9%。中国房地产开发投资总额为6.439万亿元，同比增长从1-7月的5.3%到5.4%。

热点城市的风险在增加，非理性行为在加剧。第一太平戴维斯(Savills China)市场研究部主管柯建表示，一线和二线城市的地价都很高，但土地供应有限，开发商面临着艰难的取舍。一方面，土地竞争越来越激烈，成本高，这使得开发商很难补充库存，因此他们考虑囤积房产，另一方面，他们对投资较低的城市持谨慎态度。

根据国家统计局的数据，今年4月至8月，全国商品房库存下降幅度缩小，分别下降了1.14%、0.72%、1.04%、0.048%和0.72%。在去库存化过程中，一线、二线城市与三线、四线城市的分化加剧，一线城市成为去库存化的主力军，而三线、四线城市的库存保持不变。

一位资深证券分析师表示，国家去库存化政策的最初出发点是去库存化三线和四线城市，但最终实现了一线和二线城市。二线城市已经取代一线城市成为新的领先先锋。抢房的情况就像抢白菜，加上不合理的因素，全国房地产市场的风险加大了。

此外，商品房销售额同比增长38.7%，达到6.66万亿元。1-8月，完成房屋面积5.06亿平方米，同比增长19.1%；商品房建筑面积从去年同期的66.9亿平方米增加到70亿平方米；商品房销售面积从去年同期的6.97亿平方米增加到8.75亿平方米；平均售价同比上涨10.5%，至每平方米7618元人民币。

第一太平戴维斯(Savills)中国市场研究部主管简柯(Jane Ke)认为，许多开发商对未来一年的市场持悲观态度，仍然专注于减少库存。鉴于中央和地方政府调控楼市过热的力度低于预期，预计全年全国住宅销售市场将继续保持稳定增长势头。随着越来越多的开发商接近或已经完成年度销售目标，他们更加关注空房目前的利润——提高新阶段或新批次项目的价格，这也对买家的承受能力提出了挑战。