燕郊新房供应“断顿”二手房成交单价破2.7万元

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“当一套房子挂了一个多小时后，买家就直接过来签合同，而不看房子。”燕郊连锁店的一位经纪人告诉《证券日报》，燕郊北京附近的二手房交易价格基本上超过了2.3万元/平方米，很少有房子的交易价格超过3万元/平方米。

燕郊曾经接管过北京过剩的住房需求。现在，经过几轮房价的持续上涨甚至翻番，燕郊房地产的投资需求正在迅速上升。随着新房供应的短缺，原本流动性差的二手房市场开始活跃起来。

2015年8月，当《证券日报》记者到燕郊实地考察时，只有大星二手房交易中心是燕郊一个相对较大的二手房交易中心。现在，一年后，当《证券报》记者再次走访燕郊时，二手房交易中介店遍地开花，甚至将二手房销售中心直接改成了项目的二手房交易店。

新房供应中断了

事实上，记者在调查中发现，在卖房街上积极卖新房的阿姨比去年少了。

「除了金蓝湾外，香港中旅还开发了一些新项目，这些项目将很快开放。」一位阿姨拿着各种房地产的小广告告诉记者，还有几个项目是产权为40年或50年的商品房。

“在燕郊，拥有70年产权的新房子只能在金蓝湾出售，推出这些房子的时间还不确定。如果你真的想买，你应该准备现金和身份信息，去销售中心保护他们。”一位了解当地市场的相关人士向记者透露，个别项目中也有一些尾房出售。

《证券日报》记者在实地考察中也注意到，天阳市第四代销售中心已经关闭。在这个项目中，去年最初出售新房的其他销售中心也变成了出售二手房的商店。

上述连锁店经纪人进一步告诉记者，燕郊有少量新房子供应。这个月，市场上可能只有不到三套70年的新产权房屋，或者它们可能不会在市场上开放。即使有新项目出售，推出的单元数量也不多，可能只有10个以上。

今年以来，新房供应量较去年同期严重下降，燕郊二手市场流动性开始改善，特别是近两个月来，成交量和成交价格大幅上升。

根据连锁家庭网络，在过去的90天里售出了1131台，平均每月售出约377台，这只是连锁家庭平台的交易量。

成交价将近3万元

“在燕郊，每月售出的二手房可以让中介获得2000万元的佣金，而连锁店每月可以获得60万元的佣金。”一位消息人士上周向《证券日报》记者透露，“我们店卖了几套”。

至于交易价格，与年初相比，每平方米价格上涨5000元/平方米是一个普遍现象。

“田阳市目前的成交价在24000-25000元/平方米之间，少数房屋的成交价超过26000元/平方米。”根据上面提到的连锁经纪人，极少数社区的房屋交易价格超过3万元/平方米，但这类房屋的数量并不多，是目前燕郊最贵的二手房社区。

根据链家网二手房交易数据，今年3月以来，燕郊至少有10栋楼的交易价格已经超过了25000元/平方米的水平线。记者能找到的最高成交记录是东方夏威夷的一个271平方米的高端板块，今年7月23日售出，总成交价格为271平方米，单价为47932元/平方米。当然，这是很少的房子，这并不代表整个市场的趋势。

然而，许多社区，如东方夏威夷南岸一期、星河185等，记录的交易单价超过27，000元/平方米。此外，普罗旺斯、燕郊也有成交价格超过3万元/平方米的房屋签约记录。

“在燕郊，大多数项目的业主大多来自北京，甚至有一半以上是出于投资需求而购买的房地产。”大厂的一位21世纪房地产经纪告诉记者，今年新房供应大幅下降。开发商想以高价出售房屋，但他们无法获得预售许可证。由于有关部门限制价格，进入市场的新房数量很少。许多当地人的住房变化和北京买家的投资需求使得二手房的流动性迅速上升，这也是房价容易上涨的原因之一。

业主所报单价超过37，000元

除了上述新房供应中断的因素之外，燕郊二手房的快速增长实际上是由通州分中心的规划带动的。

现在燕郊市场上有一种说法，“北三县”的土地将来由通州分中心规划和分配。在这种模式下，开发商的征地成本将被推高。因此，即使高层建筑已经建成，甚至现有的房屋已经建成，开发商现在也不愿意出售它们，也不缺乏囤积房产的愿望。

有鉴于此，二手房的交易价格越来越高。

“现在很多人都不卖，他们在等着看，而且价格很高，基本上超过2万元/平方米，甚至高达4万元/平方米。”中介告诉记者，一年前二手房的平均交易价格还不到15000元/平方米，这与预期相去甚远，可以毫不夸张地说，房价翻了一番。

据《证券日报》记者在燕郊走访的一些二手房中介机构和二手房社区称，一些中介机构确实有2 -3组客户询问住房信息，这与去年的情况相去甚远。

此外，《证券日报》记者还注意到，业主坐在地上开价是很常见的。以星河185为例，大部分房屋的报价都在37000元/平方米以上，他们还说“诚意出售房屋”。换句话说，如果你想在北京附近的燕郊买一套新装修的约100平方米的房子，没有300万元的总价，可能很难买到。这是2015年底北京通州六环路果园商圈校区的房价。

值得注意的是，对于东方夏威夷的别墅产品，业主报价高达51000元/平方米，甚至连联排别墅的价格也高达67000元/平方米。

房价被夸大了？

“现在买很多二手楼是有风险的。”一位消息人士告诉记者，燕郊的许多二手房刚刚交房，房产证还没有下来。事实上，二手房交易无法完成二手房的正常转让手续，或者开发商可以在完成转让前更改账单或等待售房书下来。

更值得注意的是，在燕郊，许多二手房的首付款不能以总房价的30%交付。除了税费，银行也在衡量风险。大多数银行对房地产的估价远低于市场的实际交易价格。因此，银行将提前要求首付款支付房价总额的一定比例，以便通过变相提高首付款来稀释风险。

总的来说，近期燕郊房地产市场上，银行变相提高首付的现象比较普遍。根据上述消息来源，燕郊的房价今年飙升至历史新高。过去，燕郊到处都是新房子。当时，几乎所有的买家都买了新房，甚至一些想投资燕郊的投资者也因为二级市场流动性差而不敢创业。

“市场已经发生了变化。”一些业内人士直截了当地告诉记者，现在在北京买一套房子的平均总价需要500多万元，首付至少要150万元。在通州，以前的低价土地，颁布了分中心计划后，房价继续上涨，即使它是受限制的。一些要求被转移到大兴，而另一些被转移到“北方三县”。燕郊是承担北京过度住房和投资需求的首选。被挤出北京后，燕郊几乎成了最好的落脚地。

现实是睡在燕郊很难改变燕郊的睡眠状况。毕竟，几个社区的入住率还不到30%。