加拿大楼市的“隐形”外国买家 中国投资者占比最大

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据几家外国媒体报道，在出台外国人购房税的规定后，温哥华的当地代理商表示，房产销售大幅下降。这表明地方政府为房地产市场降温的措施已经产生了立竿见影的效果。

如何缓解价格涨幅超过全球的局面？不列颠哥伦比亚省给出的答案是征收“外国人购买税”。

从8月2日起，大温哥华地区(简称大温哥华地区)开始征收“外国人购房税”。根据这项新政策，外国买家或外国企业在当地购房时，需要一次性缴纳15%的房地产转让税。当地政府希望通过这一税收政策来抑制过快升温的房地产市场。

据几家外国媒体报道，在出台外国人购房税的规定后，温哥华的当地代理商表示，房产销售大幅下降。这表明地方政府为房地产市场降温的措施已经产生了立竿见影的效果。

据加拿大当地媒体报道，这项针对海外买家的监管政策与7月7日的定向调查报告有关。《21世纪经济报道》的一名记者查阅了不列颠哥伦比亚省政府的官方网站，发现根据该省的调查，在6月10日至7月14日的五周内，该省共有19，383宗住宅物业交易，其中外国买家占1，276宗，占6.6%。然而，就大温区而言，在这五周内，大温区的交易量占全省的49.7%，其中外国买家占73.3%。在过去的五个星期里，外国买家在该省的房地产市场投资超过10亿加元(约52亿元人民币)，大温哥华的交易量达到8.6亿加元(约44.5亿元人民币)。

据彭博社报道，中国驻温哥华总领事刘飞质疑这一仓促措施是否合理。刘飞说，把高房价归咎于外国买家，尤其是中国买家是不合理的。尽管中国买家在外国买家中所占比例最大，但官方数据显示，他们在温哥华的交易中所占比例不到3%。

温哥华的中国买家

那么，温哥华的房地产市场有多少中国买家？

“根据官方数据，在加拿大的中国买家的房产拥有率只有一位数。然而，政府统计中外国买家的定义是指不住在加拿大的外国人。上述3%应该是与加拿大无关的中国买家。他们买房子是为了投资或度假。事实上，许多外国买家都有当地的关系，例如获得永久居留或工作签证和学生签证，因此你不会被视为非居民海外买家。”加拿大最大的住宅房地产经纪公司之一re/max holdings inc .的前执行副总裁向《21世纪经济报道》表示，该房地产经纪公司在2015年进行的一项内部调查显示，中国买家拥有温哥华各类住宅建筑的30%。

去年，加拿大不列颠哥伦比亚大学兼职教授安迪·严(andy yan)分析了温哥华三个最昂贵的住宅区，发现2014年9月后6个月内售出的房产中，66%是中国买家。加拿大国家银行(National Bank of Canada)经济学家彼得·劳特利奇(Peter routledge)在今年3月发布的一份报告中表示，2015年，中国买家在温哥华房地产市场投资了127亿加元(约合640亿元人民币)，占该市总投资额的33%。他估计多伦多的数字是90亿加元，占总销售额的14%。

bc省最大的房地产经纪公司麦当劳房地产集团于2014年在上海成立了加拿大房地产投资中心。该公司驻上海的执行董事丹斯卡罗(Dan scarrow)告诉《21世纪经济报道》(21世纪经济报道)记者:“自公司成立以来，我们的交易额已达到1.5亿元人民币，而实盘交易也有3亿元人民币。”它们都是公寓房，大多位于大温哥华地区，单套价格为70万至80万加元(约合人民币360万至410万元)。”据丹·斯卡罗(dan scarrow)称，买家有各种目的，包括投资、子女出国留学、移民后自谋职业和度假旅行。

"成功移民到加拿大的中国人肯定会买房子."郑新联合海外咨询公司中国首席顾问王橙宇告诉《21世纪经济报道》记者。

据王橙宇介绍，郑新联合海外顾问有限公司在过去两年中在中国成功处理了70-80起移民案件，这些客户几乎都是在成功获得枫叶卡(永久居留权)后在加拿大建立了房地产。“大部分顾客年龄在30-50岁之间，大多是技术移民，他们的语言技能已经过关。他们可以说是中产阶级。他们中的大多数人都想去加拿大过上压力更小、质量更高的生活。”王橙宇说。

《21世纪经济报道》记者发现，长期以来，菲律宾、印度和中国是加拿大移民的前三大来源国。自2012年以来，截至2016年第一季度，已有近10万中国公民获得加拿大永久居留权。

据Zhongxin.com称，截至2014年底，在加拿大学习的国际学生中，中国学生人数最多，达到11万人，占加拿大国际学生人数的三分之一，是第二大印度学生人数的三倍。根据中国与全球化智库今年7月发布的《2015年中国海归发展报告》，在加拿大学习的中国学生最不可能回到中国，因为他们中的许多人出国留学是为了移民。这些人是加拿大房地产市场的“隐形”买家。

中国房地产公司仍对加拿大房地产市场持乐观态度

随着海外购房者在华需求的不断上升，近年来许多中国房地产企业开始探索加拿大房地产市场。

2014年，格林兰集团斥资4亿加元(约合22亿元人民币)收购了加拿大多伦多的一个项目。加拿大格陵兰岛在给《21世纪经济报道》记者的书面回复中介绍说，格陵兰岛在2014年收购并启动了多伦多君毅项目，其中包括920多套公寓、格陵兰岛拥有的一家酒店以及加拿大的一个国家戏剧博物馆。目前，该项目98%以上的销售已经完成，该项目的大部分买家都是当地的加拿大居民。

关于中国人“走出去”的需求，格陵兰加拿大表示，格陵兰在加拿大的投资考虑了目标客户，不仅包括当地加拿大居民的生活和投资需求，还包括一些中国人的海外资产配置需求，其中很大一部分是在加拿大学习和工作的儿童。

格陵兰还表示，在深化多伦多的同时，将密切关注加拿大其他城市的市场和政策变化，并考虑合适的投资机会。

当代地产股份有限公司(香港股票01107)早在2012年就在温哥华开发建设了其翡翠博物馆物业，并于2014年竣工。它的目标客户是为孩子购买或投资出国留学的中国客户。

当代房地产告诉21世纪经济报道，该物业已经售罄，正在温哥华寻找合适的地块，并计划继续开发该物业。

对于外国人在大汶河地区购房的新政策，当代集团表示，短期内将对市场产生重大影响。

“这取决于长期的未来经济趋势。中国人对海外置业有着强烈的需求，因此他们对加拿大的房地产市场仍持乐观态度。”当代集团回应道。

好消息是:

预计移民政策将会放宽

从中期和长期来看，加拿大有一项刺激房地产市场的政策。

加拿大自由党政府将于今年秋天提出一项为期三年的新移民政策，以扭转加拿大保守党在过去10年逐步收紧移民配额的政策，并重新开始招募移民。加拿大移民部长约翰·麦卡勒姆表示，希望通过增加30万移民来解决人口老龄化和劳动力短缺的问题。

在8月访华期间，麦贾立安对媒体表示，自由党政府正在努力履行其选举承诺，改革移民制度是重要内容之一，并欢迎更多的中国人来加学习、旅游和工作。

加拿大移民、难民和公民事务部(移民局)通过电子邮件回复《21世纪经济报道》，“我们的国家如何通过移民系统继续发展？加拿大政府正在就这些问题咨询公民。移民局将审查从公民那里收到的反馈，以指导加拿大未来几年的移民计划。加拿大政府将于今年11月提出新的移民计划。”

“放宽移民政策对加拿大房地产市场来说是个好消息。有必要知道，在加拿大接受的移民主要是技术移民，他们有购买住房的需求和实力。”不愿透露姓名的re/max holdings inc .前执行副总裁表示。