楼市又进入地王寡头时代 需警惕非理性繁荣

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你忘记了历史的伤痕吗？请警惕寡头时代房地产市场的非理性繁荣

中国的房地产市场已经进入了另一个“土地王”时代。上周，上海的两处住宅用地以110.1亿元的价格售出，底价超过10万元，被称为中国土地交易史上的“土地王”。资本市场遥相呼应，以万科争夺控制权为标志，上市房地产企业成为各种资本竞争的目标，房地产行业一度出现惊人的增长。一些分析师预计，核心城市房价的持续上涨是一个高概率事件，甚至认为，只要这种趋势不停止，房价“可以涨到任何价格”。

恐怕大多数观察家在六个月前都不会想到这种模式。当时，很多人认为，中小房企将来成批倒闭是既成事实。政治局会议高调进行了去库存化，房地产市场首当其冲。然而，风向突然转变，一、二线城市的房地产市场大获全胜，增加库存杠杆的声音嘈杂，业内和业外都弥漫着喜悦的气氛。

许多乐观的人认为供求关系不能解释目前房地产市场的表现。在货币过度的背景下，投资者追求资产来对抗通货膨胀必然会导致房价上涨，因为房地产是资产短缺下最合理的配置。这种观点并非不合理。问题是资产的过度扩张必然会导致泡沫。持这种观点的人可能看不到这种可能性。但是，他们认为，房地产关系到全局，政府永远不会戳破泡沫，所以房地产市场的持续繁荣是可以预期的。这种观点很常见——去年股市也是如此。我们认为这低估了决策者防范系统性风险的决心，更不用说没有人能够真正面对市场。

其他人相信房地产市场预期的自我实现。例如，飙升的土地价格推动了周边房价，而周边房价的上涨继续推动着土地价格的上涨，这似乎是一个完美的循环。可以说，资产价格的上涨最终将推动人类的贪婪，释放更多的赌博。每个人都愿意相信自己可以逃脱。谁会相信房价会在风向逆转前下跌？然而，当所有人都预计6000点指日可待时，股市以悲剧的方式宣布泡沫破裂。

简单地将今天的房地产市场与去年的股票市场进行比较可能是不合适的。土地短缺造就了“土地王”，问题的另一面是，一些城市的土地供应速度多年来一直低于计划和预期，这是一种人为的稀缺——顺便说一下，一些城市的土地销售收入今年可能会达到新高。房地产市场仍然奉行大赢的原则。经济持续下滑，流动性保持适度宽松，高杠杆融资工具为开发商提供了充足的弹药。当投资者看到过去十年保持和增加财富的最佳目标是房子时，他们会如何选择？住房功能的异化使这种平衡更加倾斜，如将房屋与学区和户籍联系起来，这可能会使投资者有追逐房价的风险。

相反，这是一个理性的“阴谋”。自2003年以来，中国进入了新经济周期的上升阶段。此后，股市经历了几次调整，跌宕起伏，至今仍徘徊在低谷。房地产市场也遭遇了不断收紧的调控，但房价始终保持上涨趋势。2008年全球金融危机期间，中国房地产市场一度跌入冰点，房价持续下跌，一些企业打破资本链，倒闭。但自那以后，4万亿投资提振了经济增长率，拯救了房地产市场和房地产企业。房价重新进入快速上涨通道，迫使政策制定者再次进行调控，这种局面直到2013年才结束。

仅仅三年时间，历史的伤痕似乎已经被遗忘。与过去十年左右相比，中国经济发生了很大变化。经济增长率已经从14%左右的高点上升到6-7%的“L”型徘徊，几乎减半。它可能会经历三到五年的结构调整期。一批产能过剩企业将退出市场，银行坏账风险将在此过程中逐渐显现。私人投资的增长率一直在下降，现在正徘徊在负增长的边缘。在这种背景下，即使在一级和二级房地产市场，什么是房价继续上涨或只涨不跌的好理由？房地产市场的非理性繁荣并非遥不可及。

在抑制资产泡沫的政策基调下，通过增加杠杆来刺激房地产市场几乎是不可能的。正如一位权威人士所言:“股市、外汇市场和楼市应该回归各自的功能定位，尊重各自的发展规律，不能简单地作为维持增长的手段。”在这种情况下，房地产投资告别了两位数的增长，出现了几个收入超过3000亿元的房地产企业，更像是催化剂、产业和金融资本共同主导的嘉年华，拉开了产业融合的序幕。它以如此引人注目的方式开始，但它注定是一场残酷的战争。很难说谁是最终的赢家，但可以肯定的是，市场分化在洗牌后会更加明显。寡头垄断已经成为行业领导者，但房地产时代不会再次到来。一个更理性的观点是这个行业稳步发展的基础，这是人们期望过高的。