人民币都贬值了 为什么房价还那么硬？

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土地国王频繁出现，房价飙升。然而，在经济低迷时期，为什么房价仍然坚挺？诺亚财富认为，这些原因支撑了中国的房价。

民生不过是一栋房子。

在过去的十年里，房价一直是全国人民关注的焦点。今年上半年，一线和二线的激增再次将房地产行业推到了风口浪尖。那么，当商品价格低迷时，为什么房价仍然坚挺？恐怕这仍然是任志强在2014年说过的一句话:人民币在不断贬值，从长远来看，房价仍将上涨。这似乎不合逻辑，但这可能是目前的情况。

根据一般理论，如果一个国家的货币贬值，那么这个国家的房价应该会下跌，因为资本不会持有贬值货币的资产。例如，英国退出欧盟导致英镑暴跌，相关的英国房地产基金也被抛售。那么，为什么中国的房价越来越贵呢？

总之，什么比房地产更有价值？让我们来谈谈资本的可能逻辑:政府支持、一线和二线“地王”的频繁出现以及资本的不完全流通。

诺亚财富认为:首先，在当前宽松的货币政策下，唯一能承担10%以上m2增长率的市场是房地产。也就是说，在当前的货币市场环境下，政府是房地产行业的最大支持者。如果有一天m2的增长率下降到10%以下，房地产市场就会降温。

其次，诺亚财富认为现货和期货之间的关系应该考虑。这似乎是一个金融术语，但也适用于房地产。当前的“土地国王”可以被视为现货和资本投资的最简单逻辑。除非政策环境发生变化，否则现货和期货的价格(房价)不会很低。简而言之，面包会比面粉便宜吗？

最后，在人民币贬值期间，看看出现了什么政策来应对贬值。就资金而言，qdii基金的投资额度是有限的。截至今年7月21日，65只qdii基金已采取措施限制购买。自2015年3月以来，qdii没有收到新的额度，许多基金公司急需外汇额度。据统计，已暂停认购的qdii基金约占总数的44%，其中43%已暂停大规模认购。

此外，自2015年“8.11”汇率改革以来，越来越多的内地人涌入香港购买保险。这相当于用人民币购买美国资产，但今年银联卡的交易额度上限为每笔5000美元，这将对香港所有保险机构和其他商户实行。这些措施阻碍了人民币的自由流通，而在全球货币宽松的背景下，mainland China市场利率表现出一些“套期保值”的特征。

这三个因素支撑着房地产价格的稳定，也为中国未来的发展制造了新的隐忧。例如，最近一个热门话题:“逃离北上广”。让外地的年轻人把收入的一半花在北京等一线城市的房租上，这是很多人不愿意住在北京的一个重要原因。在这个复杂的转型时期，如何解决房地产对中国经济转型的制约可能是今年下半年最大的问题。

随着征地成本的增加，许多房地产企业的转型已经从简单的征地开发销售模式转变为经营管理模式。有些人可能会问，这两者之间有什么区别？简单地说，与前者相比，运营更能检验管理者的管理能力，但如果做得好，它将具有可持续的盈利能力。诺亚控股的子公司格非资产公司认为，未来房地产基金将有两个主要方向。

首先是“重型基金”——股票资产收购基金。原则上，我们只看北京、上海和深圳的写字楼、公园、在建项目或一些容易操作的商业地产，地段更好。这些项目的回报不如过去的开发项目高，但相对稳定，风险相对较小。这种投资逻辑相对简单。首先看一下地段，同时考虑价格和可以改造和升级的空客房。因此，投资者会关注北京、上海和深圳的一些房产，无论是通过收购还是长期租赁，都可以通过运营和改造提高租金，然后在三至五年后退出。

第二个方向是房地产私募股权投资基金，主要投资于一些轻资产房地产运营公司的股权。投资它们的核心仍然是围绕市场需求。当中国庞大的房地产市场从一个开发商是唯一主角的行业转变为许多擅长运营和管理公共业态的团队出现时，谁能做好运营和管理，谁就有市场。这不仅是选择赛道的问题，也是在赛道上选择优秀车队的问题。上海和北京都有关于管理价值体现的生动案例。例如，在一些创意园区的改造项目中，需要5年才能从总体投资回报中收回，后期的租金差额就是净收入。

总体而言，房地产经营模式被认为是当前房地产转型的重要出路之一。