楼市噩梦来了 需要买房的人群数量在变少

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几年前，在东京的郊区，当一个房东去拜访他的房客时，他发现出租的房子里躺着一具萎缩的骷髅。房客已经去世三年了。

他的邻居没有一个发现他失踪了，他的银行一直支付租金，直到他的账户里没有钱了。房东直到收不到房租才看到可怕的一幕。

未来几十年，随着老年人口比例的增加，这种情况可能会在许多城市发生。

我们可以通过观察东京来判断。在过去的几十年里，日本的人口经历了爆炸性的增长，许多人离开了他们的家乡去东京努力工作。为了安置这些人，日本政府在东京郊区建造了许多新房子。然而，随着日本人口的急剧下降(据估计，到2055年，日本人口将从目前的1.27亿减少到9000万)，许多地区将会出现人们前往空.大厦的景象

专家预测，如果当地政府不尽快制定出应对城市灰色未来的措施，郊区的高层建筑和各种建筑也将被放弃。

这些给中国带来了什么信号？

老龄化带来房地产拐点？

我们国家有多少老人？

民政部7月11日发布的《2015年社会服务发展统计公报》给出了答案:截至2015年底，中国60岁及以上老年人有2.22亿人，占总人口的16.1%。其中，65岁及以上人口为1.4386亿，占总人口的10.5%。

按照国际标准，如果一个国家或地区60岁以上的人口占总人口的10%，或者65岁以上的人口占总人口的7%，那么这个国家或地区将进入老龄化社会。一些专家说，中国在2001年已经进入老龄化社会。

老龄化社会的到来将不可避免地带来消费结构的变化。

从中国人的消费和投资特点来看，30-50岁以后，他们注重养老医疗，60岁以后，他们更注重品牌，80岁以后，他们喜欢休闲和网络消费，90岁以后，他们注重休闲和娱乐消费，所以购房需求下降。

国泰君安(601211，BUY)前首席宏观分析师任泽平表示，房地产周期在很大程度上也是人口周期的一部分。出生人数在20年内居住房开工数之首，20-50岁的人是适龄的购买者。房地产投资在2014年左右达到了一个长期拐点。后房地产时代的典型特征是“全面放缓和结构分化”。

这句话的翻译是想买房的人越来越少，但是北方的深圳、广州等城市会出现住房短缺。

有些人可能会说，“老年住房”是老龄化社会房地产开发的一个机会。

“老年人住房”是指拥有房屋全部产权的老年人将其财产抵押给保险公司，然后每月领取一定数额的养老金。在此期间，经抵押权人同意，老年人仍可在此居住，并仍拥有房屋的占有权、使用权、收益权和处置权，直至其死亡；老年人死亡后，保险公司获得处分抵押财产的权利，处分所得将优先用于支付养老保险的相关费用。

但是，我们可以看到，到目前为止，北京、上海、广州和武汉只有60户家庭投保，只有一家保险公司推出了相关产品。因为大多数老人仍然想把房子留给他们的孩子。

当他们来的时候，他们担心政策不成熟，他们担心最后会没有空间或钱；第二，房价实在太高了。老年人为老年人提供住房，但他们的孩子负担不起。老年人真的能平静地度过晚年吗？而且大多数老人都想把房子留给他们的孩子，那么将来买房的需求会这么大吗？

房地产还有机会吗？

由此可见，“老龄化社会”给房地产业造成了许多困难，因为老年人对住房的需求越来越少，而新一代人仍不确定是否买房。

但这让邦想到了一个现象:两年前，一个名为“90后从来没有买过房子”的ppt演讲广为流传，而“兜售性玩具”的90后企业家成了名人，一度成为开发商眼中的红人。

为什么《马佳佳》一夜成名？因为房地产市场的领导者开始审视马佳佳背后的新一代消费群体。

原因很简单，人口带来的需求衰减问题无法解决；然后他们必须找到一个新的消费载体——90后。

不过，邦先生还想提出一个角度:房价不仅取决于供求，还取决于人口流动性。让我们以高度老龄化的上海为例。

根据《上海市老年人口及老龄事业监测统计调查系统》的统计，截至2014年12月31日，上海市登记人口为1438.69万人，60岁及以上老年人为413.98万人，占总人口的28.8%，即60岁及以上老年人占总人口的三分之一。

上海人口老龄化严重，但邦先生想提醒你看看另一组数据:2000年上海常住人口约为1670万，2010年达到约2300万，增长约630万，增长38%。

换句话说，尽管上海老龄化严重，但人口流动性也在增加。事实上，人口迁移反映了城市化进程。任泽平说，人口迁移在一定程度上决定了不同地区的住房市场，根据国际经验，人口将继续迁移并聚集在大都市地区。

人口流动的加速是影响区域房价的一个非常重要的因素，它不仅会带动城市核心区域的房价支撑，还会带动人口外溢区域(即城市周边的新兴区域)的房价走势。