楼市降温开发贷收紧 激进拿地房企资金链压力陡增

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上半年楼市的火爆场面似乎还历历在目，但下半年的"艰难"日子已经成为房地产行业的共识。根据许多机构的数据，6月份中国房价环比涨幅收窄，这在很大程度上反映了下半年房地产市场的格局。

分析师认为，随着热点城市调控政策的收紧，繁荣的房企也应注意避免陷入财务困境。特别是那些实力有限、征地“高溢价”的房地产企业，更有可能面临资金链断裂或债务违约的风险。

个人贷款增长率还是“哑火”

银行业业内人士向《中国证券报》透露，今年上半年，各商业银行对北京、深圳等一线城市的个人住房抵押贷款给予了优惠，信贷审批效率大幅提高，抵押贷款优惠利率也很大。

根据贾伟安捷的监测数据，与去年下半年相比，今年上半年银行首笔住房贷款的利率区间逐渐扩大。自第二季度以来，各银行首笔住房贷款的利率大多在15%甚至13%左右，首笔住房贷款的平均利率也创下历史新低。另外，值得注意的是，在今年上半年购房的人群中，以换房或改善升级为主的人群占据了主要的交易力量，贷款金额一般在150万元至300万元之间，与过去相比呈现出较大的趋势。

可以说，上半年房地产企业的辉煌业绩得到了千千数千名购房者“入市火线”的支撑。根据国家统计局的最新数据，今年1-5月，房地产开发企业到位资金53681亿元，同比增长16.8%，增速与1-4月持平。其中，存款和预收款14，840亿元，增长35.2%；个人住房抵押贷款达到8838亿元，增长58.5%。

经纪人指出，住宅行业保持了较高的信贷增长，而杠杆率上升的趋势贯穿了今年上半年。然而，考虑到下半年房地产销售的预期下降，房地产市场的交易已经恢复平静，这在整个上半年支持了住房企业资本链中的个人抵押贷款，并将在下半年“熄火”。

“事实上，6月份已经出现了这样的迹象，银行审批速度已经放缓。”北京几家房地产中介的工作人员预计，下半年以后，银行可能会在信贷额度有限的情况下收紧贷款利率，购房者申请贷款的审批条件将比上半年更加严格。

长江证券(Quote 000783，BUY)相关人士预测，下半年销售增速将继续降温，主要受宽松政策边际效应递减、部分城市收紧政策、基数提高的影响。根据累计数据，1-6月交易面积同比增长32.94%，比1-5月下降3.49个百分点。房地产市场交易的总体降温趋势已经得到证实。