赎楼贷成中介暴利产品:贷款年化率超18% 投资收益仅6%

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如果你仍然习惯性地吐出银行利润，那你就出局了。借助互联网平台，止赎贷款讲述了一个完全不同于传统银行信贷版本的故事。在这个故事中，借款利率只是贷款成本的一小部分，中介服务费是借款人最害怕的账单。

“如果是像北京这样的一线城市，止赎贷款的贷款利率仍然很低，每月收取1.5%的综合费用。最低贷款期限为30天，超过30天每10天收取0.5%的综合费用。不足10天的按10天计算。”一家经营止赎贷款业务的互联网平台客户服务机构告诉《证券日报》记者，“此外，你出售的房屋的买家处理，

赎回贷款“变形”

上述客服人员对本报记者表示:“过去，我们的平台收到了大量的首付申请，但现在这项业务被监管部门叫停后，止赎贷款业务的比重明显增加。”

赎回是二手房交易中的一个常见术语，是指清偿出卖人房地产抵押本息，取消抵押登记，赎回房地产许可证；在房地产许可证被赎回和抵押登记被取消后，止赎被视为完成。卖方申请取消抵押品赎回权的贷款称为取消抵押品赎回权贷款。这种方法也客观上规避了监管当局对再抵押的限制。

此前，银行开展止赎贷款业务，通常至少需要五个步骤才能完成:房地产卖方向原贷款银行申请提前偿还贷款赎回房屋，买方向银行申请二手房抵押贷款，并提交银行要求的资料办理资金监管手续；经初步审查，银行如同意向买受人发放二手房抵押贷款，应出具《二手房抵押贷款承诺书》；房地产买卖双方向融资性担保公司申请抵押贷款担保，签署担保文件，并向融资性担保公司提交所需资料；经融资公司调查批准后，房地产买卖双方到公证处全权办理公证；经银行批准，同意提前归还贷款，融资担保公司将卖方原贷款余额归还银行，成功赎回该房屋。

商业银行和客户对这项业务不感兴趣，因为取消抵押品赎回权的程序很复杂。一家曾在部分地区推出止赎贷款的股份制银行的信贷员告诉《证券日报》，该行目前没有止赎贷款业务，与抵押房地产相关的业务主要是房地产的两个抵押，贷款资金主要投资于生产经营或资金周转，与房地产交易无关。

然而，一些线上和线下中介平台对止赎贷款热情高涨，尤其是在首付贷款暂停的背景下，止赎贷款甚至成为一些中介的“拳头产品”。与一般银行规则不同，在这些中介平台上申请“止赎贷款”的客户通常不需要提供担保，在提交申请材料后一至三天内即可完成审查。

在网上中介平台，止赎贷款产品被描述为“逢低利率，零手续费”，实际月利率为1.5%，最高可达300万元。以贷款期限为41天的100万元为例，中介测算了自身、房地产中介和房地产网站的收费标准，总还款额分别为102.05万元、103.33万元和102.5万元。

事实上，尽管年化利率已经达到18%，止赎贷款的中介平台费用确实相对便宜。在咨询另一个平台时，《证券报》记者还获悉，北京止赎贷款的月综合成本为1.5%，但与此同时，他被告知“如果贷款期限超过30天，每10天收取0.5%的综合成本，不足10天按10天计算”，买方还必须在该平台申请抵押贷款，费用约为3000元。然而，在长沙、苏州等二、三线城市，止赎贷款的综合服务费较高，月利率大多在1.8%至2%之间。

此外，《证券日报》记者在一次暗访中发现，虽然止赎贷款据称相对安全，但其资金的实际使用已经“畸形”，一些止赎的目的不是为了方便房地产交易，而是为了提高估值和再抵押。

“自去年下半年以来，一线城市房价快速上涨，部分地区房地产升值幅度超过30%。北京一家注册资本为5000万元的投资担保公司的一位业务人士表示:“根据新的估价，房主希望向银行申请抵押贷款，因此他们急于偿还原来的抵押贷款。”

“单从操作流程来看，取消按揭再重新申请按揭贷款并不违法。然而，一方面，贷款客户申请的止赎贷款年利率高达18%，另一方面，申请的金额和比例。抵押贷款的流动性风险明显增加，在此过程中，借款人很可能擅自改变抵押贷款的用途。”一家股份制银行的相关人士告诉《证券日报》记者

理财产品被杀

由于还款来源显示为卖钱，各种中介平台均表示已采取学历认证、户籍认证、信用信息认证、收入认证、现场认证等风险控制措施。源自止赎贷款业务的财富管理产品很受欢迎，甚至被扼杀。需要注意的是，本文中与止赎贷款相关的理财产品的定义是根据贷款的目的来确定的，以赎回房屋为目的或表述为“清偿业主出售或抵押房屋的贷款本息，取消抵押登记，赎回房地产许可证，使房屋可以出售、转让或再次贷款”的理财产品被视为与止赎贷款相关的理财产品。

在国内连锁金融频道，《证券日报》记者看到，代号为“佳多宝9 -160328003”的产品只用了2分3秒就销售一空。项目预期年化收益率为6.48%，项目期限为75天(一次性还本付息)，项目规模为120万元，但只有6位投资者完成了认购，其中最大认购金额为99万元，最小认购金额为1.5万元。

我们的记者随后点击了链家理财的几个类似产品，发现许多与止赎贷款相关的理财产品在2分钟到7分钟内就销售一空。此外，投资者的资金实力不应被低估，100万至200万元人民币的项目可以用大约10次认购来“支付”。

在互联网中介平台上，“我想理财”和“我想贷款”都可以点击。其中，止赎贷款的年化利率或综合服务费在18%以上(除地区外，收费标准通常与借款人的信用信息有关)，理财方面止赎贷款相关产品的年化预期收益率只有6%。

《证券日报》记者向平台工作人员询问了借款方和理财方的收费差距，但只被告知这两项业务的收费或收入标准是由不同部门设定的。

“尽管它们由不同的业务部门管理，但这两种业务的相互依赖性是显而易见的。作为资本风险的主要承担者，投资者只获得借款人支付费用的三分之一甚至不到三分之一，而平台利用信息中介获得三分之二的费用。这种分配方式的合理性值得推敲。”

“目前，银行的息差一直在收窄。如果银行被视为一个大规模的资本中介平台，那么银行收费的比例远远低于上述平台的水平。”

本报记者查阅了平安银行发布的2015年年报(报价00001，BUY)，发现该行计息资产平均收益率为5.51%，计息负债平均成本为2.88%，净息差仅为2.77%。根据上市银行历年年报，平安银行的净息差较高，银行实体网点的运营成本远高于互联网平台。作为资本中介，银行所占的息差与存款人的收益率之比仍难以达到1:1，而互联网平台已经可以达到2:1。止赎贷款和财富管理的利率标准的合理性确实值得商榷。