房贷利率那么低 为什么还要提前还贷？

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最近，很多人会留言问:如果你想提前还贷，什么时候最合适？或者什么时候是最好和最划算的？

网上有很多文章说“第八年”是最合适的，“选择公积金贷款买房的情况不适合提前还贷”，“等额本息还款法已退回中期，不适合提前还贷”，“平均资本已经退回三分之一的贷款不适合提前还贷”...这些论点很有市场，抓住了人们“占便宜”的心，因为当每个人都偿还抵押贷款时，他们不可避免地会想“什么时候提前还款，

然而，这些论点有些令人困惑，容易误导人们陷入不必要的纠缠，其中99%直接被中介和银行经理弄糊涂了。专家的观点是，当你买房时，无论你使用公积金贷款还是商业贷款，还款方式都是选择平均资本或等额本息。没有“提前还贷的最佳时机”，这是一个错误的命题。

为了非常好和直观地理解这个观点，我们需要首先了解银行的贷款利息是如何计算的。让我们详细开始整个演示过程，耐心仔细地理解它。这篇文章会让你今天已经纠结了很久的问题变得清晰，并且在你没有买房子之后会变得清晰。

首先，我们按月偿还住房贷款，银行利息按月计算。简单地说，你这个月需要偿还银行的利息是你欠银行的贷款总额乘以月利率。

让我们用具体的例子来解释清楚这个问题。我们假设公积金贷款为100万元，还款方式为平均资本，抵押贷款在30年内还清。现在公积金贷款的年利率是3.25%。让我们看看月利率是如何变化的。

让我们看看每月要偿还的本金。如果选择平均资本作为还款方式，100万元的本金将平均分为360个月(30*12)，所以每个月偿还本金2777.78元是固定的，这是一个固定的数字，所以我们不用担心，我们只需要看看每个月要偿还的利息。

第一步:让我们看看月利率是多少

月利率是年利率除以12，以公积金的年利率为例:

月利率为3.25%/12=0.270833%。由此可见，只要公积金贷款的年利率维持在3.25%不变，本月的利率也是一个不变的参数。

第二步:第一个月我应该付多少利息

假设我们借款100万元，并且我们已经计算了上面的月利率，那么您需要在第一个月偿还给银行的利息是100万元* 0.270833% = 2，708.33元。虽然我们在这个例子中说的是等额本金还款法，但不管平均资本还是等额本息，如果月利率是固定的，你在第一个月欠银行100万元，那么第一个月支付的利息是2708.33元！需要指出的是，正因为同等数额的金刚每个月开始偿还更多的本金，所以利息将低于第二个月的等额本息。

第三步:第二个月将支付多少利息

第二个月的利息呢？事实上，它是以同样的方式计算的。由于第一个月已偿还本金人民币2，777.78元，此时共欠银行1，000，000-2，777.78 = 997，222.22元。

所以第二个月的利息是:

997222.22*0.270833%=2700.81元。第四步:通过类比，每个月应该支付多少利息？我们使用第3步的计算思想，通过类比，很容易计算出每个月应该支付多少利息。

如果你不想懒得计算，你可以直接用按揭计算器来计算你每个月要还多少利息。我不想列出360个月里每月要付多少钱，而是直接把它算作最后一个月。

由于选择平均资本，上月欠银行的贷款总额为人民币2，777.78元，利息为:

2777.78*0.270833%=7.52元。

虽然没有列出所有月份要支付的本金和利息的具体金额，但为了方便朋友，把前10个月要支付的利息和后10个月要支付的利息拿出来给大家看看。下图: